第二章__房地产投资

物业经营实务与案例分析1物业经营管理概述2房地产投资及其区位选择3房地产投资分析技术4收益性物业价值评估5房地产市场与市场分析6租赁管理7成本管理8合同与风险管理9财务管理与绩效评价10写字楼物业经营管理11零售商业物业经营管理12物业经营管理的未来发展第二章房地产投资及其区位选择学习目标：掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。学习目标：掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。2.1房地产投资的内涵投资VS融资投资VS投机2.1房地产投资的内涵泡沫VS过热2.1房地产投资的内涵一、房地产投资的涵义（一）投资的一般涵义投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资产类型），通过生产经营，期望将来能够获得的收入，超过原来的价值，即预期收益【投资的影响因素】1.投资机会2.投资收益水平3.储蓄水平2.1房地产投资的内涵（二）房地产投资的基本含义房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。【例如】1.房地产开发2.出租经营而购买住宅或办公楼3.资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产4.企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库2.1房地产投资的内涵[实现财富最大化]1.投资者可以获得作为房地产业主的荣誉2.获得较高的收益和资本增值3.可以降低其投资组合的总体风险4.抵御通货膨胀的影响投资者进行房地产投资目的：2.1房地产投资的内涵二、房地产投资的特征1、房地产投资对象的固定性和不可移动性2、房地产投资的高成本性3、房地产投资的长周期性4、房地产投资的高风险性5、房地产投资的强环境约束性6、房地产投资的低流动性2.1房地产投资的内涵三、开发型房地产投资过程1.投资机会选择与决策分析阶段；2.前期工作阶段；3.建设阶段（三控两管）；4.租售阶段。2.1房地产投资的内涵质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理。进度控制：横道图法、网络图法（关键路线）2.1房地产投资的内涵思考：小张洗米及将电饭煲接上电源需2分钟、蒸熟米饭20分钟、洗菜5分钟、炒菜10分钟，小张从12:00开始准备，什么时候能开饭？2.1房地产投资的内涵四、房地产投资的常见分类1、按物业类型：写字楼物业投资、零售商业物业投资等。2、按投资者是否直接参与管理房地产直接投资、房地产间接投资3、按房地产开发建设的阶段不同来划分房地产开发投资、房地产置业投资2.1房地产投资的内涵房地产间接投资房地产间接投资包括买入房地产上市公司的股票和债券及房地产投资基金，而房地产投资基金包括了房地产私募投资基金(或称:房地产股权投资基金)和房地产投资信托基金。2.1房地产投资的内涵2.2房地产投资实践如何投资理财？？？为何投资理财？？？从30岁开始，一个“小康”之家要花掉多少钱？100万：买一套房子129万：买一辆25万元的车，10年换一辆，养车费1500元/月60万：把一个孩子拉扯到大学毕业144万：家庭生活基本开支，3口之家4000元/月，直到退休144万：孝敬双方老人以及为老人的医疗开支，4000元/月75万：家庭休闲生活，包括旅游、度假、休闲，30000元/年72万：退休后的20年中，老两口每个月支出3000元￥72400002.2房地产投资实践十年前如果你有10万你将投资……汽车股票房产现在……汽车淘汰10万股票-不确定房产增值10万2.2房地产投资实践房地产独有的保值增值：年均上涨率8%第1年：108.00万元第2年：116.64万元第3年：125.97万元第4年：136.05万元第5年：144.89万元第6年：156.48万元第7年：164.30万元第8年：177.44万元第9年：191.64万元第10年：206.98万元2.2房地产投资实践一个三口之家，月收入15000元，有一个10岁的孩子，出于稳妥地考虑选择了房产投资，购置了一套市价100万元的交通便捷的房产，贷款60万元，10年还清，月还款6800元。房产出租后，每年获取租金40000元其中5000元用于支付房屋养护费用其中5000元购买商业保险剩余部分全部投资于基金、国债等风险相对较低的投资品10年之后，贷款全部还清，房产租金所带来的收益70余万元用于支付孩子出国留学的费用房产选择继续持有，计划等孩子留学归来之后将该房产出售，可用于子女的创业支持。2.2房地产投资实践房地产投资窍门：房产投资不必扎堆热点区域关注城市规划（北京市规划）跟着交通走物业管理水平决定今后的回报配套设施决定物业价值贷款不要超出自己的承受能力贷款月还款，以家庭收入的50%为底线2.2房地产投资实践具有投资价值的房源：1.新兴城区/区域2.轨道交通沿线3.大型规划周边4.特大型社区5.学区房6.养老房2.2房地产投资实践一、房地产投资风险的概念一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性来定义风险，即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险。房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性。2.3房地产投资风险一、房地产投资风险的种类房地产投资风险可以分为系统风险与个别风险。2.3房地产投资风险系统风险：即宏观不可控风险和宏观市场风险，投资者不宜判断和控制。1.通货膨胀风险2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险5.利率风险6.政策风险7.政治风险8.或然损失风险2.3房地产投资风险个别风险：即微观风险、非市场风险，由于投资者自身原因造成的风险。1.收益现金流风险2.未来经营费用风险3.资本价值风险4.比较风险5.时间风险6.持有期风险2.3房地产投资风险投资有风险——入市须谨慎！！！2.3房地产投资风险Thanku!