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单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级1单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级1博观而约取，厚积而薄发谨呈：安徽腾辉投资集团有限公司博观地产2013年8月华东（国际）财富广场项目定位和物业发展建议单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级2单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级2博观而约取，厚积而薄发报告体系AnalyzeSystem项目理解区域思考项目思考市场研究市场分析客户分析案例借鉴项目市场条件总结项目SWOT分析项目形象定位项目档次定位项目功能定位项目客群定位项目研究项目定位物业发展写字楼物业发展建议公寓物业发展建议商业物业发展建议项目业态发展主线经济测算单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级3单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级3博观而约取，厚积而薄发目录|Index1.0项目理解1.1城市/区域思考•区域经济•区域规划•区域商业1.2项目思考•项目概况•项目四至研究•交通环境研究•辐射范围研究3.0项目定位3.1项目市场条件总结3.2SWOT分析3.3项目形象定位3.4项目档次定位3.5项目功能定位3.6项目客群定位3.7项目业态发展主线4.0物业发展4.1商业物业发展建议4.2写字楼物业发展建议4.3公寓物业发展建议2.0市场研究2.1区域商业分析•区域临街商业分析•区域专业市场分析•区域潜在商业供应•区域消费人群分析2.2案例借鉴附件：合肥商业市场（含商业、写字楼、公寓）5.0项目整体经济测算单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级4单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级4博观而约取，厚积而薄发项目理解1.0单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级5单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级5博观而约取，厚积而薄发分析思路城市思考项目思考区域经济区域规划项目地块解析交通环境研究辐射范围研究区域商业单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级6单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级6博观而约取，厚积而薄发“大合肥”的时代来临，城市的扩容战略明显南上政务、滨湖，挺进巢湖，大力发展巢湖旅游度假资源；北趋北城，拓宽长丰、淮南，促进合肥、淮南两城连动；西拓向高新，扩充肥西三河，带动三河丰沛天然物产发展；西南延伸经开区，启动与肥西的零距离对话，三县划入“大合肥”圈内；东北区域，连通肥东与合肥命脉要扼，“大合肥”时代不容小觑疆域……巢湖老城区北城东区高新经开政务淮南肥西肥东长丰高新试点示范区1.1城市/区域思考单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级7单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级7博观而约取，厚积而薄发1.1城市/区域思考老城区西南板块城东板块城南城西板块合肥正从单中心向多核演变，“大建设”风暴来袭，东城有望成为下一站城市发展的明星板块单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级8单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级8博观而约取，厚积而薄发区域经济区域规划区域商业肥东是合肥构建区域性特大城市的东部组团，安徽“东向发展”的桥头堡目前城市“北拓西联”市中心大力改善商业和住宅环境的地位不可动摇项目所在的河东片区将着力打造全省级商贸物流服务中心.中轴线河东片区县级办公文化中心，商贸服务中心河西片区重点发展高新技术产业和先进制造业积极与合肥对接未来拓展区域中心肥东县“十二五”城乡建设发展规划：城区的宏观规划结构可概括为：一轴线，一中心，两片区。河西片区：指合肥与肥东无缝对接重要区域，也是重点发展高新技术产业和先进制造业的商贸物流集中区。1.1城市/区域思考肥东是安徽“东向”发展的桥头堡，也是本项目所处区域单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级9单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级9博观而约取，厚积而薄发区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级10单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级10博观而约取，厚积而薄发区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考肥东房地产市场固定资产投资近三年逐年递增发展头，房地产市场发展迅速，近5年房地产投资基本呈平稳趋势。单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级11单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级11博观而约取，厚积而薄发区域经济区域规划区域商业北部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能东部组团：规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能西部组团：重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢。肥东着力打造县级文化中心和商贸服务中心，本项目处于“西联东扩”的关键位置，是肥东连接合肥的桥头堡，也是商贸服务集中地1.1城市/区域思考单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级12单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级12博观而约取，厚积而薄发区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考核心商业区核心辐射区域东部产业集聚商圈大兴镇片区撮镇片区区域定位：项目位于肥东大兴镇与撮镇交汇处，区域内定位为省级物流中心枢纽，未来产值超千亿，人流量过千万单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级13单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级13博观而约取，厚积而薄发区域经济区域规划区域商业1.1城市/区域思考肥东区域内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，将为本案及区域的发展提供契机。合肥市对外所有高速公路均从肥东经过，并在县城1公里处形成安徽省乃至华东地区重要高速公路枢纽；肥东拥有高速公路总里程居安徽省各县第一位。内连乡镇、外连长三角的立体综合交通网络体系，为肥东工业经济的快速发展提供着充足的硬件保障。单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级14单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级14博观而约取，厚积而薄发1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业项目周边专业市场集中，三公里范围内仅约8万人口，人群相对中低端，但仍然存在消费需求华盛大运城宝翠园东方明珠嘉苑东方早城锦绣花园盛世新城大兴撮镇赵小郢在售项目肥东村镇张郢人员构成复杂流动性大，消费需求旺盛专业市场集中直接导致了周边人员构成复杂，人口流动性大；另一方面肥东县大量的进城客群也带来了消费需求。宝翠园华盛大运城东方早城东方明珠嘉苑锦绣花园盛世新城单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级15单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级15博观而约取，厚积而薄发1.1城市/区域思考区域经济区域规划区域商业业态单一，缺乏大型商业统领区域商业形象地块周边商业载体以社区底商、超市为主，档次较低，除北侧500米外有一个永辉超市外，没有较大规模的综合类商业项目，业态单一，缺乏大型商业统领区域的商业形象。商业氛围浓厚，商业能级较低未来随之周谷堆、永辉超市、红星美凯龙商业氛围更加促进周边商业氛围，但规模化商业多为专业市场，如浙商城、瑶海家具大世界等，区域功能不完善，商业能级较低。区域商业氛围浓厚，但规模化商业多为专业市场，商业能级较低，区域功能不完善，缺乏大型商业统领区域的商业形象浙商城圣大国际商业广场华东国际建材城百大周谷堆瑶海家具大世界红旗建材市场永辉超市合钢集团中心超市沃尔玛专业市场超市单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级16单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级16博观而约取，厚积而薄发1.1城市/区域思考小结：1.作为十二五规划的发展重点之一，肥东片区发展潜力巨大。本案地处肥东与城区之间，是重要的战略前沿阵地。2.未来区域内将打造省级物流中心，大型市场不断进驻，带动区域经济增长，并带动人流量。3.区域立体化交通体系，促进周边乡镇，如大兴镇，撮镇的人流集中。并带动合肥、肥东商业的无缝对接。4.区域内常驻人口较少，仅为3万人，区域内集中专业市场，流动人口较多。5.区域内缺乏大型商业统领区域的商业形象。单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级17单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级17博观而约取，厚积而薄发1.2项目思考地理位置：裕溪高架东入口，合马路与东风大道交叉口本案区位：位于建材中心最东面，西临红星美凯龙家居广场，紧靠裕溪路财富广场建筑面积：约30万平方米物业形态组成：1栋写字楼，2栋挑高公寓，1栋平层公寓(共约15万方)+商业(约15万方)项目现状项目示意图华东（国际）财富广场项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级18单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级18博观而约取，厚积而薄发项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究长青街东至东风大道、南临裕溪路、西接店埠河、北靠长江东路（规划中）裕溪路财富广场东面道路尚未完全打通，周边拥有数个住宅项目及少量沿街铺面北面仍处于开发中，周边都是公路南面建有数个住宅项目，除此之外都是有待开发的空地西面靠近大兴镇，因为靠近合肥的关系，发展较快人口密集1.2项目思考单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级19单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级19博观而约取，厚积而薄发项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2项目思考项目地块交通优势明显，交通便利。紧邻裕溪路，未来东二环（郎溪路）、长江东路尽在咫尺。道路能级低长江东路本案单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级20单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级20博观而约取，厚积而薄发第一圈层主力客群：主要为周边乡镇，撮镇（总人口约12万）、大兴镇（总人口约10万）；第二圈层次主力客群：肥东以及周边乡镇客群、部分瑶海区客群第三圈层辐射客群：合肥其他区域客群以及外地客户；肥东县瑶海区蜀山区包河区长丰县肥西县新站区政务区经开区滨湖区庐阳区高新区核心客群项目概况项目四至研究交通配套研究辐射范围研究1.2项目思考本项目辐射常驻人口少，必须冲出核心客群，辐射到三层客群才可消化项目商业体量。单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级•第五级21单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式•第二级•第三级•第四级