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2010年厦门公司跑盘汇报（翔安、海沧）第三组2010.07.30报告结构项目市调与微观分析总结市调总结宏观背景重点区域各级市场概况厦门整体市场分析厦门市共划分为六个行政区，14个板块，此次跑盘的重点区域海沧区和翔安区行政区板块岛内思明区1.老城区片区、2.火车站莲坂片区、3.瑞景会展板块湖里区4.五缘湾片区；5、枋湖片区；6、东渡滨北；湖边水库岛外集美区7.集美学村、8.杏林板块、9、杏滨板块、10、灌口板块海沧区11.滨湖片区、12.滨海片区同安区13.同安片区翔安区14.翔安板块10569片区划分翔安、海沧概况面积1569平方千米人口250多万人均可支配收入26130.58元销售均价￥11,199.33可销售面积1,516,079.38海沧：工业产业链正在逐步完整；码头和临港经济马銮湾周边地区和厦门市第一农场的开发翔安：较丰富的土地储备、区域辐射作用，以及对台等优势；翔安隧道的蝴蝶效应面积人口支柱产业翔安351.6平方千米34万工业，地处海峡西岸经济区最前沿海沧173.6平方千米16万最大的国家级台商投资区产品亮点岛内外一体化政策层面法律层面思想层面岛内岛外一体化，使得岛外楼市长期利好*资料来源：•1.有利于招商引资•2.“一市两法”终结，有利于政府政令畅通•3.将从更高的站位、以更宽的视野、在更大的平台来思考未来的发展销售均价岛内15553.2元/㎡岛外6605元/㎡特区扩到全市第一部分宏观背景项目市调与微观分析总结市调总结宏观背景重点区域各级市场概况厦门整体市场分析2010年上半年土地市场总体呈前热后冷趋势，成交31宗，总建筑面积385.8万m2，岛外占82%，以同安居多2010年一级市场成交量岛外成交总建面占全市的82%，总金额占全市的80%，是开发主力;同安成为厦门市土地成交主力，占约45%；注：此数据统计以2010年6月1号为界2010年6月1日前厦门各区土地拍卖量地块编号地块用途士地位置成交时间面积(平方米)成交价（亿）受让人土地建筑H2010P01商业海沧区324国道北侧、过坂路两侧2010.02.0836375.664355007700厦门海沧土地开发有限公司H2010P02城镇住宅、批发零售用地（商业）海沧新城南区兴港路与滨湖南路交叉口东南侧2010.06.0895768.2259000121900厦门明发房地产有限公司2010XP01办公、酒店、SOHO办公翔安区翔安大道和琼湖路交叉口东南侧2010.02.089681.911≤275003600福建五华集团有限公司、厦门闽泰实业有限公司X2010P01商业、居住翔安区13-16片区南部新城起步区翔安大道东侧、西滨立交南侧2010.03.03104379.55423750081500厦门明发房地产有限公司2010XP02城镇住宅、批发零售用地（商业）翔安区13-12翔安新城片区琼湖路以北、纵二路（暂命名）以西2010.04.0828168.9066480033500宝嘉（厦门）房地产开发有限公司2010年一级市场成交量海沧成交2宗，总建面29.45万m2，占总成交7.63%；翔安成交3宗，总建面11.86万m2，占总成交3%从整体上看，2010上半年翔安和海沧成交面积较小，不是开发主力，而岛外同安、翔安将成为开发热点各区土地成交面积所占比思明4%湖里15%同安46%翔安3%海沧8%集美24%思明湖里同安翔安海沧集美动车通车、翔安隧道通车、厦门特区扩展到全市；市政府大力提倡岛内外一体化，下半年，土地放量依旧以岛外为主2010年一级市场成交量2010年1~6月厦门房地产商品房市场呈现价跌，而销售量以4月为界，呈峰型的趋势2010年厦门房地产呈现价跌，而量以4月为界，呈峰型123456112598376.819115.089017.477664.19533316.5518.3848.0562.1926.3726.77020004000600080001000012000123456010203040506070月份成交均价（元/平方米）成交面积（万平方米）2010年1月—6月厦门全市新建商品房总成交面积198.31万/m2，同比下跌13.8%;总成交金额约168.39亿元，同比增长12.78%；2010年二级市场成交量103271374178613351728162624781125617369156349133915477147410020004000600080001000012000全市思明区湖里区海沧区集美区同安区翔安区02000400060008000100001200014000160001800020000成交套数（套）成交均价元/平米翔安因政策及区位优势，具有较大的投资价值，成为全市成交量最多的区域海沧有较为完善的配套，本区域内在售楼盘均价已在万元左右徘徊，成为全市最具竞争力的区域报告框架项目市调与微观分析总结市调总结宏观背景翔安片区分析其他片区分析海沧片区分析翔安片区：一壶还没有烧的水，未来城市发展的新方向片区卖点：翔安隧道进岛快，翔安新城、大学城的规划建设，环境质量好，升值前景看涨。翔安片区片区客户：外地来厦、企事业单位、本地工薪阶层省内外投资客。片区现状：生活配套设施不完善，但是未来新城的高规格规划、翔安隧道通车、翔安大学城的建设是翔安的优势，未来发展前景乐观！片区营销：主要以户外为主，在售的项目基本未采取营销手段，也没有任何优惠措施！金色悦城开盘时会员有200元优惠。翔安翔安主要在售楼盘6个，片区重点万科金色悦城、金门湾①特房美地雅登产品71—85两房，115—141三房，四房190㎡价格已签约均价6406.26元/㎡。销售已售545套。未售310套②特房锦绣祥安产品三房108—113㎡四房159—169㎡价格起价5000，均价5785元/平销售已售377未售76套③汇景新城中心三期产品47—67一房，87—91二房，86平楼中楼价格起价7800元/㎡均价9135.82元/㎡销售已售44套、未售150套④万科金色悦城产品74㎡的两房，97—106㎡三房共536套价格7100元/㎡起价，在售均价：7273.96元/㎡销售两房已售完，主推90多㎡。⑤国贸金门湾产品独栋、联排别墅价格20517元/㎡—39776元/㎡之间，在售均价24549元/㎡⑥建发东方新城产品70—80平两房两厅,90多平的三房价格价格暂未开放③⑥③①④②翔安片区国贸金门湾—海西中心的城市海岛别墅位置翔安区大嶝岛规模占地29万平米，建筑面积28万平米，容积率0.96。共88套！产品形式四层独栋与联排别墅户型配比54套独栋别墅占64%34栋联排别墅占36%底商纯别墅，没有商铺。客户厦门本地客户占80%，外地的比较少！销售状况独栋54套已售15套，联排34套已售16套配套国内首条海底隧道翔安隧道4月26日通车；中央批准的海峡论坛会址6月15日即将动工建设；翔安国际机场明确2013年建设配置私人娱乐会所，泳池，高档西班牙风格园林景观！点评集海西交通枢纽中心、海西会议交流中心、海西商业贸易中心、海西旅游度假中心为一体的海西中心的海岛别墅！该项目未来的区位优势比较明显翔安片区典型项目开创厦门集海岸别墅、花园洋房、高尚公寓、旅游度假酒店、商贸服务、配套会所于一体的海岸生活新境界产品亮点正如每个人心中都渴望城市岛居的别墅人生，国贸金海湾，以运营一座岛的姿态聚合海西优势资源，以国际化的高度打造海西中心的城市海岛别墅，鼓浪屿之后，一座海上新花园，献礼大厦门！开创厦门集海岸别墅、花园洋房、高尚公寓、旅游度假酒店、商贸服务、配套会所于一体的海岸生活新境界；集旅游、娱乐、休闲为一体的生活性生态岛屿。未来的海西交通枢纽中心、海西会议交流中心、海西商业贸易中心、海西旅游度假中心推出宝马试驾活动及金钥匙会活动，吸引高端客户，提高整个楼盘形象营销分析10.7.1010.7.1710.05.0110.04时间事件样板间开放金钥匙会和风情派对并开盘加推日光海独栋亲水别墅宝马全车系统激情试驾拉近客户与产品的距离，给他们一种亲身体验的感觉。效果让业主深刻感受到国贸的专业、高品质的核心理念。随心所驭宝马试驾，大力度的推广宣传，吸引了大量访客。营造销售氛围，塑造高端楼盘形象。运用价格杠杆、价格拆分，促进低价产品走量回现；借星级酒店展示通过项目附近的四星级酒店大堂咖啡吧作为接待中心，展示海岛休闲度假氛围，弱化区域陌生感。销售现场紧紧抓住项目的核心价值点：海西中心，城市海岛别墅，通过区域展板、各项利好展板进行展示，使得客户对项目区域前景、产品高度认可；充分调动集团内部资源，集团内部短信、老业主短信；美地雅登—购筑有理、追求无限。翔安新城区中心，知名国企开发大盘位置翔安水琼线以南、翔安大道以东、翔安东部以西、横三路以北规模占地167349.014㎡，总建430523㎡，容积率2.57，共870套（二期）产品形式8栋26层小高层。户型配比一房两厅236套，占27.5%；一房一厅61套，占7%；两房两厅558套，占65%底商面积27.97公摊面积1.01套内面积26.96，预计售价：17500元/㎡客户客户来源：省内外客户均有，老带新也暂由较大比例。二期开盘前到闽东福安、福鼎等地区推广。市场反应还算是比较活跃的。客户关注：区域今后的价值、总价低、升值空间等销售状况09年4月25日开盘，现均价维持在6406元/平米，开盘至今销售量约为99%配套电梯入户，周边翔安市民商业广场（四馆合一：工人文化宫、青少年宫、群艺馆、妇女儿童活动中心），洪前路商住廊带。配置2万多平米的商业建筑，使得小镇摩登的更加便利。44%绿化率，提高小区居住的舒适度。点评优点：1、坐拥翔安新城区黄金地段、享受周边完善配套设施并具有很大的升值潜力2、开发商品牌与物业品牌的知名度3、项目产品带户口，解决了落户难的问题4、产品多样性，可供多种形态的客源5、总价普遍较低，适合该区域目前的投资消费水平缺点：1、新城区虽然规划明朗化，但仍需要一段时间的过程2、拼接户型需同时购买翔安片区典型项目主打户型、区域升值潜力、交通规划优势户型更美：入户花园通透采光，转角大飘窗视野开阔。配套升值：大学城、翔安一中、实验学校、翔安商城、体育中心。实景更美：原木栈道亭台、灵动喷池、蜿蜒水系、清幽淡雅。交通升值：隧道通车、第二机场兴建，翔安蓄势待涨。服务更美：购房全程无忧，“买房—装修—待租”一站式服务前景升值：岛内外一体化发展，翔安新城前景美好。产品亮点加深新老客户交流，促使诚意客户签约10.7.1310.7.1510.6.2810.4.25时间事件开盘文明出行，有序行车营销分析现场销售人气不足，前来的客户很少，大约20组！效果增进业主对楼盘品质的了解，同时通过媒体进行楼盘形象的宣传。本来总价不是很高再带户口，吸引力比较大效果明显。通过一系列的活动塑造开发商的形象，效果是长远的体现。案名：特房美地雅登改为美地雅登欧城，特房双城之一，有种”双城记”、“双子星”的风范，给人一种犀利的感觉。宣传：通过网络，媒体、报纸投放了各种广告宣传，都重点突出巧用案名塑造高端形象，邀请专家、媒体、业主代表参观美地雅登三期施工现场对销售起到了一定的帮助！双城阳光行动推出小户带户口产品缺乏足够吸引力，没有比较优势，交通周边配套有待完善客户分析客户主要以省内外客户均有，老带新也暂由较大比例。二期开盘前到闽东、福安、福鼎等地区推广。消化的产品主要是以70-90平两房，其次是100—130平三房为主产品价值坐拥翔安新城区黄金地段，享受周边完善配套设施同时还具有很大的升值潜力。与其他楼盘的差异化优势表现不够突出，周围最大的竞争对手就是金色悦城，相比较悦城的带装修且价格不高，因此优势不明显！营销手段营销手段比较单一，主要是发挥价格优势，推动产品的销售。项目总结片区价格：热点规划新区，以大盘、中小户型为主，新政前后价格先升后降，均价7280元/㎡左右区域一手房价格先升后降趋势，最高值是五月份9446，现降至7671元/㎡.翔安片区总