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全国物业管理师执业资格物业管理实务考前培训考试题型从多个给定的答案中挑选一个最正确的答案，主要考查应试人对基础性知识的把握和理解情况。单选题多选题从多个给定的答案中挑选两个以上的正确答案，主要考查应试人对较复杂基础性知识的把握情况及其一般性业务知识和专业技能。案例分析题设定包含有物业管理工作或某些决策的情境，要求给出判断，主要考查应试人实际物业管理工作的决策和处理能力。分数分布单选题多选题60分案例分析40分考试方式闭卷第一章物业管理企业的设立和组织机构考试目的：测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。第一节概述物业管理企业的概念物业管理企业的特征物业管理企业的主要类型物业管理企业的特征、类型、常见模式掌握类知识点熟悉类知识点了解类知识点要点.ABCAy一、物业服务企业的概念依法成立、专门资质、独立法人二、特征独立法人、服务企业、一定的公共管理职能三、物业服务企业分类1、按所有制性质全民集体民营外资其他（混合）2、按出资形式股份有限有限责任股份合作四、常见模式房地产企业子公司独立的物业企业物业集团公司第二节物业管理企业的设立物业管理企业的设立程序物业管理企业资质管理制度掌握类知识点熟悉类知识点要点.ABAy物业管理企业的设立程序工商登记资质申报一、工商注册登记二、资质审批及管理1、资质条件（2006年已考过出资额，未考管理规模和人员条件）2、申报资料3、资质管理管理部门：房地产行政管理部门管理内容：资质条件、履行合同、市场信用管理作用：规范企业行为、维护市场秩序、提高物业管理和服务水平。第三节物业管理企业的组织形式与机构设置掌握类知识点熟悉类知识点了解类知识点要点.ABCAy组织形式与机构设置组织形式机构设置影响因素机构设置要求职能机构及职责物管企业的组织机构及其职能物管企业的组织结构形式组织结构设计的要求和影响因素一、企业组织形式1、直线式特点、优点、缺点（教材P6-7）2、直线职能式定义、特点、优点、缺点（教材P7-8）3、事业部制（教材P8）适用范围、特点、优点、缺点4、矩阵制（教材P8-9）特点、优点、缺点二、企业组织机构设置的影响因素企业战略考虑、外部环境、技术、组织规模及所处阶段三、企业机构设置要求考虑规模任务、统一领导分层管理、分工协作、精干高效灵活四、物业服务企业的职能机构及其职责（教材P10-12）第二章物业管理招标投标考试目的：测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。第一节物业管理招标投标的内容与形式掌握类知识点要点.AAy物业管理招投标的概念、内容、相关法规物业管理招标投标及其特点物业管理招标的类型物业管理招标的方式物业管理招标的内容一、物业管理招投标的概念1、物业管理招标概念（教材P13）招标主体：建设单位（前期）、业主、物业产权人（实际也是业主）2、物业管理投标概念（教材P14）投标主体：物业企业、专业化公司二、物业管理招标类型1、按物业类型划分——住宅与非住宅的物业服务招标2、按项目服务内容的实施划分——整体物业服务、单项服务、分阶段项目的物业服务招标。3、按招标主体的类型划分——建设单位招标、物业产权所有人招标。4、按服务方式划分——物业管理服务与咨询服务招标。三、物业管理招投标特点综合性、差异性、行业特殊性四、物业管理招标方式公开——公共媒介发布招标公告邀请——预先选择、直接邀请五、物业管理招标内容1、早期介入和前期物业管理招标内容（注意：教材与《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十条不符）早期介入的划分（教材P16）2、常规物业管理招标（教材P17）3、管理方式的确定（教材P17-18）第二节物业管理招标投标的策划与实施掌握类知识点熟悉类知识点了解类知识点要点.ABCAy招、投标基本要求、步骤（程序）、投标文件的编写。招标的条件、程序，投标的策略和技巧。物业管理招标投标的基本原则。物业管理招标投标的原则与要求招标的条件与程序投标的条件与程序投标策划与实施投标的策略技巧一、物业管理招投标的基本要求与原则1、基本要求①按照法律法规进行②充分考虑市场因素③考虑项目特点④明确程序与时间2、基本原则①不得以不合理条件限制或排斥、歧视、提出过高要求②公正对待投标人③信息公开④严格按程序和法律法规进行二、物业管理招标的条件与程序1、招标条件①招标主体条件招标主体为业主——业主大会授权招标主体为建设单位——符合《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定。招标项目为重点基础设施或公用事业物业——产权部门授权②规定必须招标的项目——新建、具有一定规模的住宅小区且投标人数大于3。③自行招标与代理招标的条件（教材P19-20）2、招标程序（教材P20-24）3、招标文件内容（教材P21）三、投标条件、程序与策略1、投标条件：应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。（《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二十条）2、投标程序（掌握）⑴获取招标信息——公共媒介发布、招标方邀请⑵项目评估与风险防范①项目评估的两个阶段和评估的内容（教材P25-26）A、项目评估的两个阶段初选阶段：确定是否投标准备和实施阶段：确定投标策略和方案B、项目评估的内容（教材P25-26）②投标风险防范（教材P26-27）A、投标风险类型（教材P26-27）a、来自招标物业的风险：业主普遍缺乏支付能力、存在较大隐性支出（水电）。b、来自投标人自身的风险：价格测算失误、过度承诺、超出企业管理能力。B、投标风险防范措施a、按法律法规要求参与投标活动。b、对项目进行科学分析、周密策划。c、选择有盈利可能的物业项目。d、充分考虑企业承受能力和管理水平e、审慎对待招标方的特殊要求与合同附加条款⑶登记取得招标文件⑷准备投标文件①投标文件的组成：投标函、报价表、资格证明文件（资质、以往业绩）、物业管理方案、招标文件要求的其他材料。分为商务标和技术标两大类。②商务标内容：（教材P27）核心是报价③技术标内容：（教材P27）核心是物业管理方案⑸送交投标文件⑹接受资格审查⑺参加开标、现场答辩和评标⑻签约并执行合同3、投标策略及技巧⑴投标的组织策划（教材P28-29）⑵项目的现场踏勘⑶投标文件的编写（掌握）①基本要求（教材P29-30）：标准计量单位、统一货币、符合行业标准与规范、准确表达、资料真实。②应注意的问题A、无遗漏、无空缺B、按规定处理修改内容C、填写规范D、不得改变标书格式E、报价合理、所填写数字准确无误J、包装整洁美观H、做好保密工作⑷报价策略①测算成本，确定盈亏平衡点和利润空间，预测标底。②分析竞争对手的报价。③附加有能力承担的优惠条件。⑸报价技巧①多方案报价②保本报价⑹答辩技巧（教材P31）⑺签约谈判技巧（教材P31）第三节物业管理方案的制订掌握类知识点要点.AAy物业管理方案的编写制定物业管理方案的一般程序、要求、基本内容、制定物业管理方案的要点及方法。一、制定物业管理方案的一般程序1、收集、分析招标物业情况2、组织转班分工协作制定物业管理方案3、确定项目机构管理人员配备4、测算物业管理费用（成本、利润）5、确定报价（总报价、每平方米物业费单价）二、制定物业管理方案的一般要求1、必须响应招标文件的规定2、根据物业的具体情况和特点制定3、内容必须是有能力履行的4、价格必须合理三、制定物业管理方案的要点及方法1、物业管理方案的基本内容——关键性内容、实质性内容（教材P41～42）2、物业管理方案的要点（教材P42～49）①对招标物业项目管理的整体构想②管理方式与运作程序③人员配备、培训与管理④管理指标与措施⑤管理制度（公众制度错误）⑥档案资料建立与管理⑦物业服务综述⑧工作计划⑨物资装备⑩费用测算与成本控制第三章物业管理合同考试目的：测试应考人员对前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容以及合同的订立、履行、终止等相关知识的掌握程度和综合运用能力。第一节合同的概念了解类知识点要点.CAy合同要约与承诺、合同签订的基本原则、有效合同的构成要件。合同的有关知识06年没考这部分，不一定今年不考。第二节前期物业管理服务合同掌握类知识点熟悉类知识点要点.ABAy前期物业服务合同的概念及主要内容签订前期物业服务合同的注意事项前期物业服务合同及其主要内容签订前期物业服务合同的注意事项一、前期物业服务合同的概念(P-55)二、前期物业服务合同的主要内容三、签订注意事项1、应对承接验收的内容、标准、责任明确约定。2、应对各种费用的支付主体、支付责任明确约定。3、对解除合同的条件明确约定。第三节物业服务合同掌握类知识点熟悉类知识点要点.ABAy物业服务合同的概念、主要内容、前期物业服务合同和物业服务合同的和区别签订前期物业服务合同的注意事项物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别物业服务合同的终止一、物业服务合同的概念是由经业主大会授权的业主委员会作为一方合同主体，与物业服务企业之间就物业服务活动中双方权利义务关系所达成的协议。二、物业服务合同的特点1、业主委员会作为一方合同主体（经业主大会授权的）2、须到政府行政主管部门备案3、是有偿服务合同4、所有业主都必须承担相应的合同责任三、与前期物业服务合同的区别1、订立合同的当事人不同2、合同期限不同四、物业服务合同的签订1、物业服务合同的生效2、注意事项双方权利义务要明确违约责任和免责条款要明确处理争议的程序、途径要明确五、物业服务合同的终止1、合同期满2、双方一致同意解除合同3、不可抗力导致合同无法履行4、企业破产5、其他第四节管理规约和其他物业管理合同熟悉类知识点了解类知识点要点BCAy管理规约和临时管理规约的制订与宣传。其他物业管理合同管理规约和临时管理规约、其他物业管理相关合同第四章早期介入与前期物业管理考试目的：测试应考人员对物业管理早期介入与前期管理相关法规和知识的掌握程度和实践操作的综合运用能力。第一节早期介入与前期物业管理掌握类知识点熟悉类知识点了解类知识点要点ABCAy早期介入的概念、实践运作的主要内容，早期介入与前期管理之间的区别。早期介入的作用早期介入的必要性，早期介入各阶段的介入方法和介入要点。物业管理早期介入与前期管理的相关法规（？）早期介入的必要性、作用、内容第二节前期物业管理熟悉类知识点要点BAy前期管理的特点物业项目前期管理运作的主要内容、物业项目的工程质量保修及相关法规、前期物业管理的沟通协调。第五章物业的承接查验考试目的：测试应考人员对物业承接查验相关法规和物业承接查验动作内容及方法等知识的掌握程度和综合运用能力。第一节新建物业的承接查验掌握类知识点熟悉类知识点了解类知识点要点ABCAy承接查验所发现问题的处理物业承接查验的准备工作物业承接查验的相关法规、新建物业承接查验的准备工作、主要内容、方式、发现问题的处理。物业承接查验的概念、相关法规（物业管理条例第二十八条，第二十九条，第三十七条）、主要内容和基本方法。一、物业承接查验的概念与准备工作1、物业承接查验的概念（熟悉）（教材P78，有问题）是指在承接物业之前，物业服务企业和建设单位或业主委员会共同对物业共用部位和共用设施设备进行核对、检查和验收的活动。2、准备工作（了解）（教材P78-79）二、主要内容和基本方法（掌握）（教材P79-80）三、承接查验所发现问题的处理（熟悉）（教材P80）第二节物业管理机构更迭时的承接查验掌握类知识点要点.AAy新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。物业管理机构更迭时，新的物业管理企业承接查验的条件（P82）物业承接查验的准备工作（成立查验小组、准备资料和工具）及基本内容（82-83）第三节物业管理工作的移交熟悉类知识点了解类知识点要点.BCAy物业移交的注意事项（86）新建物业的移交、物业管理机构更迭时物业管理工作的移交及注意事项新建物业移交的主要内容（84），机构更迭物业管理工作的移交（84-86）。第六章入住与装修管理考试目的：测试应考人员对物业入住与