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-1–星彦地产年度观察2010年合肥市房地产市场研究报告2011.1.18-2–提纲目录第第一一部部分分市市场场背背景景篇篇第第三三部部分分营营销销观观察察篇篇第第四四部部分分区区域域数数据据篇篇第第二二部部分分楼楼市市观观察察篇篇第第五五部部分分市市场场总总结结及及走走势势预预测测-3–「卷首语」2010年“飞吧！飞吧！”如果说金融海啸2009年是跨入新世纪中国经济最为困难的一年，那么即将过去的2010年算的上中国经济最为复杂的一年。世博与亚运、GDP容升世界第二，这些盛世图景。都似乎不能代表这一年的本质。一项民意调查显示，2010年中国民众最关注的十大焦点问题依次为：物价、房价、医疗改革、食品安全、教育改革、住房改革、社会保障、就业问题、收入分配改革和腐败问题。在全国各地的一片“涨”声之中，“物价”登上了“2010最受关注的十大焦点问题”之首，紧随其后的是坚不可摧的“房价”。“医疗改革”在盘踞了“十大焦点问题”榜首数年之后，今年终于被势不可挡的物价、房价扳下，屈居第三的位置。食品安全、社会保障和腐败问题，也历经数年而受关注度不减，在历年“十大焦点问题”榜上从未跌出过前十。教育改革、住房改革、就业问题和收入分配改革，长期来看，受关注度呈上升态势，尤其是教育改革和收入分配改革，和上一次调查相比，升幅较大。相比这些十大焦点问题，继“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“糖高宗”一连串的飞涨背后，真是你方唱罢我登场，盘点2010年一切的种种原因的背后，政府无疑成为社会指责的焦点问题。-4–第一章：宏观大势一、CPI＆PPI图示：2009年以来CPI与PPI走势关系图-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011CPIPPI11月份居民消费价格同比上涨5.1%，涨幅创28个月新高；2009年数据显示CPI和PPI保持在低位运行，整个宏观市场未受到影响，经济高速增长；2010年上半年CPI和PPI均呈现高位运行，市场对此未能加以控制，导致11月份CPI冲高。11月份经济数据反映当前经济企稳而通胀高企。生产、投资及出口状况好于预期;CPI上涨5.1%,通胀迎来阶段性高点,更多反映的是调控前的惯性上涨,随着调控措施发挥效应,通胀失控的风险将逐渐降低。经济稳定,通胀高企这个组合决定了通胀仍然是主要矛盾,控通胀仍是主要宏观调控目标。二、新增信贷第一篇：市场背景篇10月20日上调基准利率0.25个百分点-5–图示：2009以来新增信贷示意图（亿元）02000400060008000100001200014000160001800020000200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011前11月新增信贷距7.5万亿红线仅一步之遥。央行数据显示，11月份我国新增人民币贷款达5640亿元，至此，前11个月我国新增贷款超过7.4万亿元，距离年初设定的7.5万亿元全年信贷增长目标只有一步之遥。交通银行首席经济学家连平认为，11月份的信贷数据超出预期，表明目前的信贷需求仍十分旺盛。银行界普遍预期明年信贷会进一步趋紧而在年底出现了抢贷行为，这是11月份贷款增加仍然较快的重要原因。货币供应增速维持高位。数据显示，11月末我国广义货币M2余额71.03万亿元，同比增长19.5%，增幅比上月提高0.2个百分点。专家指出，货币供应增速高位维持，说明我国经济在继续稳步回升，同时也凸显出当前流动性压力正进一步凝聚。中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，M2继续反弹说明市场存在投资冲动，过高的货币增长容易给价格和资产泡沫带来隐患。三、PMI指数-6–图示：2009年以来PMI指数走势图0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011PMI指数分析：2010年11月份中国物流与采购联合会(CFLP)发布中国制造业采购经理指数为55.2%2010年11月，中国物流与采购联合会(CFLP)中国制造业采购经理指数(PMI)为55.2%，比上月上升0.5个百分点。从各分项指数来看，呈现稳中略升基本态势。同上月相比，只有采购量指数、进口指数、从业人员指数、供应商配送时间指数下降，其余各指数不同程度上升，其中生产指数、产成品库存指数、购进价格指数上升幅度较大，超过1个百分点，尤其以购进价格指数升幅最大，达到3.6个百分点。在下降的4个指数中，进口指数下降2.2个百分点，其余3个指数降幅较低，均在1个百分点以内。本月20个行业中，只有造纸印刷及文教体育用品制造业、纺织业、石油加工及炼焦业、饮料制造业行业低于50%，其余行业均在50%以上，其中电气机械及器材制造业、服装鞋帽制造及皮毛羽绒制品业、交通运输设备制造业等行业高于60%。从产品类型看，原材料与能源类企业位于50%；中间品、生活消费品和生产用制成品类企业高于50%，在53.8%-58.3%之间。五、财政收入-7–图示：2009年以来财政收入示意图010002000300040005000600070008000900010000200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%财政收入（亿元）增幅（%）分析：1-11月累计，全国财政收入76740.51亿元，比去年同期增加13347.41亿元，增长21.1%。其中，中央本级收入40240.46亿元，增长18.1%；地方本级收入36500.05亿元，增长24.5%。全国财政收入中的税收收入68332.36亿元，增长22.7%；非税收入8408.15亿元，增长9.1%。主要收入项目：国内增值税19025.67亿元，同比增长13.3%；国内消费税5665.08亿元，同比增长27.4%；营业税10218.89亿元，同比增长24.4%；企业所得税12988.79亿元，同比增长7.9%；个人所得税4432亿元，同比增长22%；进口货物增值税、消费税9924.73亿元，同比增长42%；关税1919.05亿元，同比增长44.1%；车辆购置税1569.18亿元，同比增长53.3%；出口退税6534.95亿元，同比增长13.4%，相应减少财政收入。今年以来，全国财政收入增长呈逐步回落态势：一季度增长34%，二季度增长22.7%，三季度增长12.2%，10-11月份平均增长15.4%。中央本级收入增长回落幅度更大：一季度增长37.6%，二季度增长22.4%，三季度增长6.5%，10-11月份平均增长7.2%。在各项收入中，受今年以来进口大幅增加、汽车产销量猛增等拉动，关税、进口货物增值税消费税以及车辆购置税增长较快。1-11月累计全国财政收入与2008年同期相比，增长32.2%（其中中央本级收入增长26.1%），折算到两年中年均增长15%（其中中央本级收入年均增长12.3%）。六、FDI指数-8–图示：2010年以来实际利用外资示意图020406080100120140201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%实际利用外资（亿元）增幅（%）分析：截至11月，中国实际使用外资月度数据已连续16个月保持正增长，商务部有关负责人表示，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更深入的层次迈进。2010年1月份—11月份全国实际利用外资917.05亿元，同比增长17.7%。一些国际组织和专业机构所做的调查也显示，中国一直是全球最具吸引力的投资东道国之一。商务部有关负责人表示，在中外各方的共同努力下，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更深入的层次迈进。七、房价走势图示：2009年以来房价走势示意图-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007201008201009201010201011房价同比增幅（%）房价环比增幅（%）分析：-9–11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。11月份，新建住宅销售价格同比上涨9.3%，涨幅比10月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.4%。其中，商品住宅销售价格上涨10.4%，其中普通住宅销售价格上涨9.4%，高档住宅销售价格上涨14.1%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.3%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.1%。八、重点城市新房市场成交：北京、上海等多数城市今年1-11月销售面积低于2009年，市场集中度有所上升，高端项目占比下降；和往年相比，今年1-11月份北京、上海等重点城市住宅月度销售面积低于2009年，但多数超过2008年水平，具体来看，一线城市北京、广州前11个月销售面积降幅2009年在30%-40%，上海降幅40%-50%，深证降幅高达52%。和2008年相比，上海、深圳分别下降3%和24%，北京和广州分别上涨29%和10%；二线城市中，武汉较2009年下降7%，成都下降25%，杭州、南京降幅在50%-60%。和2008年相比，成都增长55%，武汉增幅高达102%。三四线城市中，郑州和包头今年1-11月份月住宅销售面积较2009年下降6%，南昌和合肥降幅在30%-50%之间，和2008年相比，南昌、郑州增幅在68%，包头增幅在168%。-10–第二章：房地产经济运行一、全国房地产经济运行1.1、房地产开发投资额图示：2005年以来全国房地产开发投资示意图0500010000150002000025000300003500040000450002005年2006年2007年2008年2009年2010年1月～11月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%房地产开发投资（亿元）增长率（%）数据来源：深圳星彦地产安徽数据研究中心分析：1-11月，全国房地产开发投资42697亿元，同比增长36.5%，其中，商品住宅投资30022亿元，增长34.2%，占房地产开发投资的比重为70.3%。11月当月，房地产开发投资4628亿元，增长36.7%。1.2、房地产建设指标图示1、近年来全国商品房施工面积和新开工面积走势图-11–0500001000001