第一章房地产投资与投资风险

房地产开发与经营管理第一章房地产投资与投资风险第二章房地产市场及其运行规律第三章房地产开发的程序第四章现金流量与资金时间价值分析第五章房地产开发项目可行性研究第六章房地产开发项目财务评价第七章风险与不确定性分析第一章房地产投资与投资风险第一节房地产概述1.房地产的概念1）从物质实体上来理解，房地产指土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称。房地产土地构筑物其它附属物建筑物土地，指地球表面及其上下一定范围内的空间。海洋海洋土地（陆地及内陆水域）广义土地土地（陆地及内陆水域）狭义土地海洋狭义土地空气、植被光、热等地下广义立体土地建筑物，一般指房屋。房屋是能够遮风避雨并供人们居住、生产、储藏物品或其它活动的工程建筑物，由基础、门、窗、柱和顶层构成。构筑物，除房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、蓄水池等。其它附属物，与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。例如如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草、埋设在地下的管线、设施等。2、从权益方面来理解，法律意义上房地产本质上是一种财产权利，是寓于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利。……租赁权抵押权使用权占有权所有权房地产房地产的权益特点：1）房地产的物权是以登记为公示方法。从法律的角度看，未经物权登记的房地产对房地产权利人其实没有任何的财产价值，即使你实际占有着它，它也还不是你的合法财产，你无法有效地行使你的财产权利。[案例]张女士从某开发商处购得一套商品住宅，并按合同付清了购房款，开发商也如期交了房。但由于种种原因，张女士一直未去房产管理部门办理权属登记，也就没有取得《房屋所有权证》。两年后的某天，张女士突然接到法院通知，令她限期搬出所购的房屋，原因是她并不是这套房产的合法权利人。2）房地产所有权在我国目前的土地管理制度下是不存在的物权种类，房地产权利人仅仅是对房地产构成中的房屋拥有所有权，而对房屋所占用的土地只有使用权。任何房屋所有权人其实都不能完全按照自身的意愿来行使房屋的所有权权能，房屋所有权的完整实现受到了土地使用权的限制。【案例】你有一套临街的底楼住宅，如果用来做铺面，将会为你带来更大的收益，但是，你却不能按照意愿自行将它改为商铺使用！原因就是房屋下面的土地不属于你所有，你必须按照与土地所有权人的约定用途使用土地。要想改变用途必须去土地管理部门变更土地用途。3）房屋所有权的各项权能可以发生分离，但分离后会对房地产的市场价值和处分带来很大影响。根据我国目前的有关规定，在租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权时，承租人在同等条件下有优先购买权；承租人放弃购买的，房屋所有权的受让人应当继续履行原租赁合同，直至租赁期限届满。由此可以看出，房屋所有权的处分权能受到了限制，即必须优先卖给承租人；同时，也对收益权能和市场价值有着明显影响。4）房地产可以依法设立抵押权，但抵押权的设立限制了房屋所有权的效用。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。由此可以看出，房地产抵押权设立后,房屋所有权人对房地产的收益、处分权能的行使都受到了限制，即需征得抵押权人的同意。房地产：土地、建筑物及其他地上定着物及其衍生的权益。——本书房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。——国家《房地产估价规范》2.房地产的种类从开发程度上来划分，房地产可以分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。1）土地土地可以分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。依据土地所处的状态不同，可以分为可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能建设的毛地。2）在建工程已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是建设工程中的一种中间形态。农村土地城市土地征收3）建成后物业居住物业，投资居住物业的目的有两个，一是自用，二是置业投资。交易规模小，但交易量很大。商业物业，投资性物业或收益性物业，涉及资金数量巨大，以机构投资为主。位置影响较大。工业物业，包括重工业厂房（交易少）、轻工业厂房（介于两者之间）和高新技术产业用房（适应性强）等。特殊物业，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。市场交易少，其投资为长期投资，依赖日常经营活动来回收投资和赚取利润。第二节房地产投资的特性1.位置固定性或不可移动性“房地产的价值就在于其位置”，充分说明了房地产不能脱离周围环境而单独存在，说明了位置对房地产投资的重要性。同时，其不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客具有吸引力，即能够获取利润。2.寿命长久性房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，其经济寿命结束的标志是：收益=成本。自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，到建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证安全使用时止的时间。一宗房地产可以获取几个经济寿命，但只能获取一个自然寿命。3.适应性适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。通过调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。房地产适应能力的好坏，直接决定着其面临的投资风险。4.不一致性（各异性）各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。而作为业主和租客也不希望他所拥有或承租的物业与附近的另一物业雷同，有特色或者是标志性的物业，可以给投资者带来更高的关注度、知名度、良好的信誉等等。瑞士建筑师赫尔佐格和德梅隆江欢成，中国工程院院士5.政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。2011年国家出台相关政策调控市场(金融政策、货币政策、土地政策、税收政策等)，2011年9月以来，百城平均价格连续3个月环比下降，11月十大城市环比全线下降，调控效果明显。存款准备金，也称为法定存款准备金或存储准备金。是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率。可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。6.专业管理依赖性前期的投资建设、项目融资、市场营销以及后期的物业管理均需要专业人员。7.相互影响性相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。第三节房地产投资的类型投资，就是投资主体为了获取预期收益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资产的经济活动。或者说，投资是将一定数量的有形资产或者是无形资产投入到某种对象或事业中，以取得一定的收益或社会效益的活动。投资分为很多类型，从总体上来说，分为固定资产投资、流动资产投资。房地产投资，是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。1.房地产投资的形式（1）直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成后物业的置业投资两种形式。开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。（2）间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作．间接房地产投资的具体投资形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投贤信托公司(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。2.房地产直接投资1）房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转化过程收回投资、获取开发利润的过程。属于短期投资。万科地产（“万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”）、中海地产、恒大地产、富力地产、金地地产2）房地产置业投资房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。途径：一是自用；二是投资目的：自用、出租（获取经常性收益）、投资保值、增值。3.房地产间接投资1）购买房地产企业债券和股票投资目的：解决开项目资金短缺的问题；为投资者提供一个间接投资房地产的机会。例如:北京首都创业集团发行企业债券、北京天鸿宝业等上市发行股票。2011年6月9日，国家发展改革委办公厅下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，以解决保障性住房的资金问题。2）购买住房抵押贷款证券住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人作房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。银行个人住房抵押贷款出售SPC公司，重组抵押贷款集合担保形成信用等级较高的证券出售投资者3）投资于房地产投资信托公司REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。北京国投：发行集合资金计划募集资金，投资于商铺。第四节房地产投资的利弊1.房地产投资之利自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益。1)相对较高的收益水平开发投资中，股本收益率可达到20%的水平，甚至会超过100%（利用信贷和财务杠杆）；置业投资中，每年股本收益率为15%-20%。2)易于获得金融机构的支持金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证。商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务。3)能抵消通货膨胀的影响通货膨胀是反映一个经济体总体价格水平上涨水平的指标。美国和英国的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。4)提高投资者的资信等级拥有房地产是占有资产、具有资金实力的最好证明。5)能够得到税收方面的好处房地产投资所得税的税基为净经营收入=毛租金-（经营成本+贷款利息+建筑物折旧），随着建筑物使用年限的增长，每年的收益能力在下降，所以税法中建筑物折旧的年限比起经济寿命要短得多，所以使得建筑物每年的折旧要比实际损失的多，所以置业投资者税基就比实际减少了很多。2.房地产投资之弊1)变现性差销售过程复杂、交易成本高，使得很难变现。使得投资者无力偿还债务而破产。2)投资数额巨大投资数额巨大，一方面使得在宏观经济出现短期危机时，投资者的净资产减少；另一方面使得小投资者望楼兴叹。3）投资回收周期较长开发投资3到5年，置业投资，少则10年，多则20、30年。承担的资金压力和市场风险比较大。4)需要专门的知识和经验房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，所以对专业依赖性较强。第五节房地产投资的风险1.风险的概念从房地产投资的角度来说，风险：为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。如图所示的A，B,C三项投资，c的风险最大，B次之，A最小。2.系统风险风险划分为