第五章投资性房地产

1第五章投资性房地产一、投资性房地产的确认和初始计量（一）属于投资性房地产的范围投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（一）不属于投资性房地产的范围1.企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产，视为企业的经营场所，确定为自用房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。2..自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。3.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。二、投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。三、投资性房地产的会计处理（一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。1.企业外购、自行建造等取得借：投资性房地产贷：银行存款、在建工程等22.将作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产【存货账面价值】存货跌价准备贷：开发产品3.将自用的建筑物等转换为投资性房地产借：投资性房地产【原价】累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备4.按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销5.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入6.将投资性房地产转为自用借：固定资产【账面价值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：累计折旧固定资产减值准备投资性房地产7.处置投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备其他业务成本【按其差额】贷：投资性房地产【例题】AS公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。营业税率为5％。有关资料如下：（1）2006年12月18日AS公司以银行存款购入一栋写字楼，价款为51000万元；其中包括土地使用权为1000万元，AS公司作为投资性房地产，写字楼预计尚可使用年限为40年，土地使用权预计尚可使用年限为50年。写字楼和土地使用权的预计净残值为零，均采用直线法计提折旧和进行摊销，假定按年计提折旧和进行摊销。（2）2007年1月AS公司与B公司签订租赁协议，将该写字楼整体出租给B公司，租期为3年，年租金为2000万元，每年年初支付。（3）租赁期满后，将写字楼转为自用办公楼。要求：（1）编制2006年12月18日购入房地产的有关会计分录。（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录。（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录。（4）编制有关租赁期满后，将写字楼转为自用办公楼的会计分录。【答案】（1）编制2006年12月18日购入房地产的有关会计分录借：投资性房地产510003贷：银行存款51000（2）编制收到租金及有关营业税的相关会计分录借：银行存款2000贷：其他业务收入2000借：营业税金及附加2000×5％＝100贷：应交税费—应交营业税100（3）编制按年对投资性房地产计提折旧和进行摊销的会计分录借：其他业务成本1270贷：投资性房地产累计折旧50000÷40＝1250投资性房地产累计摊销1000÷50＝20（4）编制有关租赁期满后，将写字楼转为自用办公楼的会计分录。借：固定资产50000无形资产1000投资性房地产累计折旧1250×3＝3750投资性房地产减值准备20×3＝60贷：累计折旧3750累计摊销60投资性房地产51000（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量根据准则规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。1.企业外购、自行建造等取得借：投资性房地产—成本贷：银行存款、在建工程等2.将作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产【存货公允价值】存货跌价准备（或）公允价值变动损益【差额】贷：开发产品（或）资本公积—其他资本公积【差额】3.将自用的建筑物等转换为投资性房地产借：投资性房地产—成本【公允价值】累计折旧固定资产减值准备（或）公允价值变动损益【差额】贷：固定资产（或）资本公积—其他资本公积【差额】4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额借：投资性房地产—公允价值变动）贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。5.取得的租金收入借：银行存款4贷：其他业务收入6.将投资性房地产转为自用借：固定资产【公允价值】（或）公允价值变动损益【差额】贷：投资性房地产—成本投资性房地产—公允价值变动（或）公允价值变动损益【差额】7.处置投资性房地产借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本【账面余额】（或）投资性房地产—公允价值变动贷：投资性房地产—成本（或）投资性房地产—公允价值变动借：公允价值变动损益贷：其他业务收入或借：其他业务收入贷：公允价值变动损益借：资本公积—其他资本公积贷：其他业务收入【例题】甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。营业税率为5％。有关资料如下：（1）2006年12月1日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为1000万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。转换日的公允价值为30000万元，该固定资产账面原值为20000万元，已计提的累计折旧为10000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。（2）2007年12月31日该投资性房地产的公允价值为30500万元。（3）2008年12月31日该投资性房地产的公允价值为30800万元（4）2009年12月31日租赁协议到期，甲公司收回办公楼作为自有办公楼，该办公楼的公允价值为30700万元。要求：（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录。（2）编制收到租金的相关会计分录。（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录。（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录。（5）编制2009年12月31日租赁协议到期的相关会计分录。【答案】（1）编制2007年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录借：投资性房地产—成本30000累计折旧10000贷：固定资产20000资本公积——其他资本公积20000（2）编制收到租金的相关会计分录借：银行存款1000贷：其他业务收入借：营业税金及附加1000×5％＝50贷：应交税费—应交营业税50（3）编制2007年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产—公允价值变动5005贷：公允价值变动损益500（4）编制2008年12月31日调整投资性房地产的会计分录借：投资性房地产—公允价值变动300贷：公允价值变动损益300（5）编制2009年12月31日租赁协议到期的相关会计分录借：固定资产30700公允价值变动损益100贷：投资性房地产—成本3000投资性房地产—公允价值变动800