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威海房地产市场月报市场部2013-9-12013年8月【市场动态】【土地市场】【商品房住宅市场】【项目解析】政策法规公告土地分析市场综述本月新推楼盘经济环境成交土地分析8月份商品房供求关系分析项目活动情况市场资讯居住和商服用地供求比分析市场价格分析9月份项目优惠情况【竞品跟踪】【市场营销策略分析】本月销售TOP10代表性营销策略综述竞品项目监测营销手段案例目录第一部分市场动态【政策法规】财政部日前向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺：扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房产税改革进一步积累经验，同时研究完善对工商业等单位房产的房产税制度。十二届全国人大常委会第四次会议：◆国家发改委主任徐绍史在会上指出下半年需要重点加强既能改善民生，又能接续形成新增长点的棚户区改造及城镇基础设施和能源、交通等项目建设；扩大个人住房房产税改革试点范围等。◆财政部部长楼继伟在会上报告指出扩大个人住房房产税改革试点范围发改委下半年发布城镇化规划推户籍土地改革下半年，国家将采取多方面措施，在努力稳定外需的同时，积极扩大内需，充分发挥消费的基础性作用和投资的关键性作用。将制定发布城镇化发展规划及相关政策，统筹谋划和推动户籍、土地、财税金融、社会保障等方面改革，提升城镇化质量。央行发布2013第二季度货币执行报告◆落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。◆引导金融机构区别情况，有针对性地采取差别化的方式方法，逐步调整盘活存量。中国人民银行行长周小川：◆下半年继续实行稳健的货币政策。◆央行已经做好了存款利率市场化在技术和条件上的准备。多家银行上调中长期存款利率国有银行尚未跟进银行贷款将向保障性安居工程等五方面倾斜在2013年上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析电视电话会议上，银监会党委书记、主席尚福林指出，银行业信贷工作要盘活存量、优化增量，提高使用效率，进一步加大金融对实体经济的支持力度。盘活的存量和今年的增量贷款向重点在建续建项目、保障性安居工程以及小微企业等五个方面倾斜【经济环境】统计局公布2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。◆70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有4个，上涨的城市有62个，同比下降的城市1个。◆二手房环比价格下降的城市有7个，持平的城市有6个，上涨的城市有57个，同比价格下降的城市有三个，上涨的城市有67个。8月百城住宅均价同环比涨幅均扩大，重点城市成交量回暖上升。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，同比上涨8.61%，环比上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。房地产长效机制备受关注，房产税扩容，土地制度改革是关键。长效机制草案呼之欲出，据媒体报道，国家发改委、住建部等有关部门协同推进两年有余之后、“房地产调控长效机制”已完成草案并进入征求意见阶段，最终方案最早有望于十八届三中全会后对外公布。房地产调控长效【市场资讯】机制主要涉及房地产保有交易环节税负、地方政府土地出让金收支管理、城镇居民住房保障等内容，目前已经起步的基础性工作包括房产税试点、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度等。新一届政府着力“促进房地产市场健康发展”，对不同场合多次提及“建立长效机制”，表明中央对房地产调控的态度和思路正在发生转变。多家上市房企抛出融资预案，地产再融资放开信号渐明确。再融资房企多为中小企业，截止目前已有北京城建、信达地产等12家房企公布再融资预案，共拟募集总额为248.08亿元。从资金投向看，房企再融资预案多涉及的是保障房、棚户区改造以及90平米以下的刚需性住宅，这些都是与当下政府大力推行的项目相吻合。展望：不同城市政策和市场分化加剧，改革促房地产业平稳发展。在经历数轮调控之后，各城市房价已呈现出明显的分化趋势，北京上海等热点城市价格上涨压力依然巨大，而部分三四线城市市场则呈现持续低迷。在中央“有保有压”、“保障市场健康平稳运行”的总体方向指引下、不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。威海银滩海景房8成空置一线海景房空置率高乳山银滩一线海景房超过八成的房子空置。但二线房子，也就是离开海边五六百米的房子，入住率高些，大约在四五成。据当地媒体报道，到了冬季，银滩一线的房子入住率还不到20%。2013威海房地产博览会圆满闭幕2013威海房地产博览会历时5天圆满闭幕。此次房博会有44家实力房企参展，50多个精品楼盘亮相，据统计，展会期间共现场成交216套住宅及商铺，达成意向3350组，双双创造威海房展突破性纪录。全市清理违规草厦271户9部门昨日督导整治工作市住房保障和房产管理局联合消防、行政执法、食品药品监督等9部门，对市区6小区的草厦子整治工作进行督导检查。据统计，8月份全市已清理违规草厦子271户。威海国际人居节：城市盛典全民节日8月16日至18日，备受瞩目的第七届中国威海国际人居节如期举行。中国威海国际建筑设计大奖赛，2013全国大学生建筑设计方案竞赛以及“幸福威海·美在身边”DVDC大赛成功举行。威海等10城市入选全球网民推荐的中国生态城市经过两个多月的全球推介，由中国国际广播电台国际在线主办的“2013中国城市榜——全球网民推荐的中国生态城市”网络互动活动的投票环节已圆满结束。活动获得多语种网络投票共计1400多万张，全球网民最终推选出了他们心目中的中国生态城市，威海等10个城市榜上有名。【威海资讯】第二部分土地市场【公告土地分析】8月份威海市土地出让宗数面积住宅用地出让10252859商服用地出让1256332工业用地出让18217607总计405267988月份威海市土地出让区域宗数面积威海市区681309荣成21219964乳山311932文登10213593总计40526798数据来源：中国土地市场网8月份威海市土地成交宗数面积住宅用地成交1025020593商服用地成交616367工业用地成交421017524总计15060544848月份威海市土地成交区域宗数面积威海市区17651778荣成9166945乳山19890143文登1054345618总计1506054484【成交土地分析】数据解读：8月份威海市共计出让土地40宗，出让面积526798㎡。其中住宅用地出让10宗，出让面积252859㎡，占8月份土地出让总面积的48%，较7月份5863885㎡的住宅用地出让有大幅减少；商服用地出让56332㎡，占土地出让总面积的11%，较上月的90391.8㎡也有大幅减少。8月份威海市共计成交土地150宗，成交面积6054484㎡。其中住宅用地成交102宗，成交面积5020593㎡，占8月份土地成交总面积的82.9%，较7上月份1154210㎡的住宅成交有大幅增加；商服用地成交16367㎡，仅占土地成交总面积的0.3%，与上月基本持平。分区域来看，8月份土地出让主要集中在文登和荣成，各占41%、42%，土地成交则主要集中在文登，占土地成交总面积的72%。0.860.750.122.9619.351.590.130.684.240.600.195.320.060.89供求比在过去一年里，大部分月份居住和商服用地成交面积大于供应面积，并且总的来看供求比小于1.土地市场需求旺盛。【居住和商服用地供求比分析】7月份住宅用地有大幅出让，导致近三个月来住宅用地出让面积波动较大，6月份至今住宅用地成交面积保持增长。近三个月商服用地出让和成交面积均呈下降趋势，并且一直处于供大于求的状态。从土地成交均价来看，商服用地成交均价最高，工业用地最低，近三个月来住宅用地和工业用地成交均价呈下降趋势。第三部分商品房住宅市场【市场综述】近日，国家统计局发布数据显示，今年前8个月，全国商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%，增速比1-7月份回落2.4个百分点，至此我国商品房累计销售面积增幅已经连续四月收窄。市场分析人士预计，随着楼市的逐渐升温，这种增速放缓的现象或将截至三季度末。从近几月的威海均价数据来看，自3月份威海均价从6378元跌至5798元之后，持续三个月威海的均价都在6000元以下，直到6月份，威海均价才重回6000以上，并在6000元左右徘徊。从价格上可以看出，威海目前的整体均价不太可能跌下6000元。城际铁路的修建、一系列交通设施的完善以及非限价限购，威海房价上升指日可待。进入8月份以来，房地产市场回暖反弹迹象明显，腾讯房产数据监测中心对威海8月楼市成交数据监测显示：威海8月商品房成交总量为2654套，成交总面积263139㎡，成交套数同比增长11.98%，而市场的旺盛需求使大多数的开盘项目都取得了较好成绩，不仅刚需性价比楼盘继续快速走量，而且位置较好区域的高价楼盘也呈现出旺销局面。总体来讲市场需求稳定旺盛，强化了供应方的市场信心，在供应能够快速转化为成交的条件之下，市场价格逐步进入上升通道。面积区间成交套数40㎡以下10141-60㎡12261-80㎡71281-100㎡744101-120㎡250121以上㎡316总计2245面积区间成交面积（㎡）40㎡以下195441-60㎡641961-80㎡5136781-100㎡66033101-120㎡27585121以上㎡55225总计208583【8月份商品房成交区间分析】数据来源：中国房地产交易网面积区间成交均价40㎡以下947141-60㎡704461-80㎡547081-100㎡5292101-120㎡6288121以上㎡6611威海市8月份商品房成交套，其中40㎡以下8月份威海市新推商品房面积平米，共计套，成交套，成交面积平米，其中环翠区各区域供求关系分析【8月份商品房供求关系分析】过去一年商品房供应套数、供应面积，去化率8月份供求关系供求关系分析8月份各楼盘价格调整（部分）项目名称项目位置均价调价情况楼盘信息威海市区金城尚珑海域威海市高区文化西路与锦州路交汇处8000均价上涨200元现房，户型面积从40-160平方米不等，年底交房。五洲太阳城经区海埠路330号5700均价降2005000户，总建筑面积86.77万㎡香庭湾威海半月湾隧道东50米北9500起价上涨1694元5栋高层，一梯一户，面积从46平到176平不等隆御维多利亚逸海路和统一路的交汇处6500起价上涨100元13栋小高层，56到260多平米不等盛德山水绿城华夏城南原高家庄旧村改造起价4980起价降300多层，小高层，高层，联排别墅，70-140㎡乳山山水人家银滩银金大道北5800均价上涨500元总户数2885户，3栋高层、8栋小高层和25栋多层海岸壹号乳山银滩银海路4700均价降100总建筑面积44.10万㎡，容积率1.52荣成月湖名居荣成成山天鹅湖旅游度假区3950起价下降71030-120㎡，58-78㎡户型为主数据来源：搜房网（威海）腾讯房产数据中心监测显示：上月威海在售项目277个、待售项目40个，共73个项目价格有小幅波动。其中26项目价格下跌，波动幅度从11元/㎡-1000元/㎡不等；47项目价格上涨，上涨幅度从50元/㎡-1300元/㎡不等。有价格波动的73项目占总在售项目的23.03%，价格下跌项目占总在售项目的8.2%，价格上涨项目则占14.83%。在各区域楼市价格上涨和下跌比例中，威海高新技术开发区楼盘上涨幅度最大，占高区整体在售项目的19.15%，乳山居第二位，上涨项目占所在区域在售项目的18.52%。而上月威海经济技术开发区各项目价格下跌幅度最大，占经区在售项目的10.87%，文登居第二位，下跌项目个数占所属区域在售项目的10%。【400来电量】腾讯房产400电话2013年8月份评估报告据腾讯房产网数据统计：在2013年8月01日至8月31日期间，腾讯电话400绑定的所有威海住宅项目中，本月高区项目来电量最高，来电量占总来电量的35%，环翠区项目来电量位居