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第八章投资性房地产教学目的及要求1、了解投资性房地产含义、确认和初始计量。2、掌握投资性房地产的后续计量及相关会计处理。3、掌握投资性房地产的转换和处置的相关会计处理。重点及难点1.采用成本模式下投资性房地产核算的特点；2.采用公允价值模式下投资性房地产核算的特点；3.投资性房地产转换为自用房地产以及自用房地产转换为投资性房地产分别在两种模式下的核算特点；4.两种模式下投资性房地产处置的核算。课时安排：4课时第一节投资性房地产的确认及初始计量一、投资性房地产的概念及特征（一）概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（二）特征1.持有投资性房地产的目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有。2.能够单独计量和出售。二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1.已出租的土地使用权。2．持有并准备增值后转让的土地使用权。3.已出租的建筑物注意：企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。（二）不属于投资性房地产的项目1．自用房地产2．作为存货的房地产注意：关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，但因其间接为企业生产管理服务，具有自用房地产性质，不属于投资性房地产。三、投资性房地产的确认投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1．与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量四、投资性房地产核算应设置的会计科目1.“投资性房地产”，2．“公允价值变动损益”3．“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”4.“投资性房地产减值准备”五、投资性房地产的初始计量（一）外购的投资性房地产1、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2、企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（二）自行建造的投资性房地产1.只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。3.企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。第二节投资性房地产的后续计量一、投资性房地产的成本模式（一）核算原则在资产负债表日，企业应当采用成本模式对投资性房地产后续计量。在成本模式下，应当按照固定资产和无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值现象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。一、投资性房地产的成本模式（二）账务处理1.计提投资性房地产折旧/摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧/摊销2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入3.投资性房地产如存在减值迹象，应进行减值测试，并计提相应减值准备。借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备【例】A公司对其拥有的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2007年2月份，A公司某投资性房地产计提的折旧金额为50000，另一投资性房地产摊销的金额为6000元。A公司的会计处理如下：借：其他业务成本56000贷：投资性房地产累计折旧50000投资性房地产累计摊销6000【例】B公司对其拥有的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2007年12月31月，B公司某投资性房地产账面原价为800000元，已计提累计折旧160000元，未计提减值准备，可收回金额为600000元。B公司投资性房地产应计提的减值准备金额为：(800000—160000)—600000=40000(元)借：资产减值损失40000贷：投资性房地产减值准备40000二、投资性房地产的公允价值模式（一）采用公允价值模式的条件采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。（二）采用公允价值模式计量的会计处理1.处理原则采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。2.账务处理（1）当投资性房地产的公允价值高于其账面价值借：投资性房地产（差额）贷：公允价值变动损益（2）当投资性房地产的公允价值低于其账面价值借：公允价值变动损益（差额）贷：投资性房地产【例】C公司的某项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3000000元，账面价值为4000000元。C公司的会计处理如下：借：投资性房地产1000000贷：公允价值变动损益1000000三、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式（一）处理原则投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，应当作为会计政策变更，采用追溯调整法进行处理，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。（二）账务处理借：投资性房地产（转换当日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧/摊销（已提累计折旧或摊销）投资性房地产减值准备（已提投资性房地产减值准备）贷：投资性房地产（变更前的账面原价）贷或借：利润分配——未分配利润、盈余公积等（公允价值与其账面价值之间的差额）【例】2007年12月31日，甲公司根据市场条件变化，决定将某投资性房地产由成本模式改为公允价值模式。该投资性房地产账面原价为300万元。当日，该投资性房地产已计提累计折旧120万元，已计提投资性房地产减值准备30万元，公允价值为130万元。假定不考虑其他相关因素和所得税的影响。甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积。甲公司的会计处理如下：借：投资性房地产1300000投资性房地产累计折旧1200000投资性房地产减值准备300000盈余公积20000利润分配——未分配利润180000贷：投资性房地产3000000另外，甲公司还应调整2007年年报的相关项目的期初数。第三节投资性房地产的转换及处置一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换的条件满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：1.投资性房地产开始自用。2.作为存货的房地产，改为出租。3.自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。4.自用建筑物停止自用，改为出租。（二）投资性房地产转换时转换日的确定1.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。3.自用土地使用权停止自用，改为资本增值，转换日是指已停止将该项土地使用权用于生产商品、提供服务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。（三）投资性房地产转换的会计处理1．成本模式下的转换（1）采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（账面余额）贷：投资性房地产借：投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧或摊销）贷:累计折旧/摊销借:投资性房地产减值准备（已计提减值准备）贷:固定资产减值准备【例】2007年4月30日，乙公司某项按成本模式计量的投资性房地产用途发生变化，乙公司决定将其转换为自用房地产。当日，该投资性房地产已计提累计折旧12万元，已计提减值准备5万元，账面原价为35万元，不考虑其他因素。乙公司的会计处理如下：借：固定资产350000投资性房地产累计折旧120000投资性房地产减值准备50000贷：投资性房地产350000累计折旧120000固定资产减值准备50000（2）作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产借：投资性房地产（该项存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提跌价准备）贷：开发产品（账面余额）（3）自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。【例】A公司拥有一栋办公楼，用于本公司总部办公。2007年2月25日，A公司与B公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给B公司使用，租赁期开始日为2007年5月1日，为期5年。2007年5月1日，该办公楼账面余额50000000元，已计提折旧4000000元。假设A公司所在城市没有活跃的房地产交易市场。A公司2007年5月1日的会计处理如下：借：投资性房地产——办公楼50000000累计折旧4000000贷：固定资产50000000投资性房地产累计折旧40000002．公允价值模式下的转换（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（转换日该项投资性房地产的公允价值）贷：投资性房地产（成本）贷或借：投资性房地产（公允价值变动）贷或借：公允价值变动损益（差额）【例】丙公司的某项投资性房地产采用公允价值模式计量。2007年4月30日，该项投资性房地产用途发生变化，丙公司决定将其转换为自用的建筑物。该投资性房地产的账面价值为230万元，其中，成本为200万元，公允价值变动为增值30元。当日，该投资性房地产的公允价值为240万元。假定不考虑其他因素，丙公司的会计处理如下借：固定资产2400000贷：投资性房地产——××（成本）2000000投资性房地产——××（公允价值变动）300000公允价值变动损益100000（2）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产（成本）（该房地产转换日的公允价值）存货跌价准备（已计提跌价准备）贷：开发产品（账面余额）资本公积——其他资本公积（公允价值大于账面价值）或借：公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入。例题见教材。（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产借：投资性房地产（成本）（该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值）累计折旧/摊销（已计提的累计折旧或摊销）固定资产减值准备（已计提减值准备）贷：固定资产（账面余额）资本公积——其他资本公积（公允价值大于账面价值）或借：公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入。【例】2007年8月31日，甲公司决定将某自用建筑物作为投资性房地产，并采用公允价值模式核算。当日，该自用建筑物的账面原价为100万元，已计提累计折旧20万元，已计提减值准备11万元，公允价值为60万元。假定不考虑其他因素。甲公司的会计处理如下：借：投资性房地产——××（成本）600000累计折旧200000固定资产减值准备110000公允价值变动损益90000贷：固定资产1000000二、投资性房地产的处置（一）成本模式计量的投资性房地产借：银行存款（收到的款项）投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）其他业务成本（差额）贷：其他业务收入投资性房地产（账面余额）应交税费（出售中发生的相关税费）【例】2007年12月31日，乙公司决定将采用成本模式计量的某投资性房地产出售，收到出售价款200万元。当日，该投资性房地产账面原价450万元，已计提累计折旧220万元，已计提减值准备50万元，应交的相关税金10万元。假