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新思想新技术新服务新价值WWW.ZPMG.COM之平管理营口乾丰顾问组：杨欢（hank）物业管理前期介入及案例分析新思想新技术新服务新价值目录1物业前期介入概念目录2物业前期介入的目的目录3物业前期介入的作用目录4思考与小结新思想新技术新服务新价值目录1物业前期介入的概念新思想新技术新服务新价值图片实例说明什么？思考1：大家思考一下，以下1组图片说明什么？新思想新技术新服务新价值物业管理前期介入的概念前期介入的概念：指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，提前介入项目的开发与建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等房地产开发各个环节的一系列物业管理服务活动的总和。新思想新技术新服务新价值物业管理前期介入充当了什么角色？物业管理前期介入是：房地产商的“第二监理”业主的“影子和替身”物业公司的“先遣队+侦察兵”新思想新技术新服务新价值目录2物业前期介入的目的新思想新技术新服务新价值我们先看看，以下统计说明什么？新思想新技术新服务新价值以上统计图表说明什么问题：业主的一些投诉和诉求得不到有效解决；房屋存在工程质量问题；产品存在设计缺陷；设施、设备存在运行故障；……思考2：某物业管辖项目入伙阶段投诉统计图表说明什么问题？新思想新技术新服务新价值实施物业前期介入的目的？物业前期介入的目的？1.优化和提高产品开发品质（开发商角度）；2.利于日后物业管理和运营（物业管理角度）；3.便于真实、科学、有效把握顾客需求（客户角度）。思考3：从开发商、物业管理企业、客户三方面，试着举例说明前期介入的实际好处有哪些？新思想新技术新服务新价值物业前期介入的各个阶段物业前期介入的各个阶段：房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）规划设计阶段施工建设阶段竣工验收与承接查验阶段销售与入伙阶段注意：前期介入的时机越早越好，所消耗的成本越少。思考4：乾丰祥水湾目前处于前期介入的那个阶段？新思想新技术新服务新价值从前期介入角度看开发、物管、客户三者关系开发物业业主潜在顾客立项设计施工销售物业管理前期介入系统图新思想新技术新服务新价值物业前期介入与“1:10:100”成本法则注意：前期介入的时机越早越好，所消耗的成本越少。“1:10:100”成本法则关于产品质量与成本的关系问题，企业界有一个著名的“1：10：100”成本法则。意思是说，假如企业在产品生产前，发现一项欠缺并加以弥补，只需1元钱；如果该产品缺陷在建设阶段被发现，需花10元钱的代价来弥补；如果此缺陷直到生产完毕（建设完毕）在使用阶段才被发现，则需花上100倍甚至上千倍的代价来弥补。思考5：以“1:10:100”成本法则举例说明前期介入如何实现节约？新思想新技术新服务新价值“1:10:100”成本法则——真实案例因设计、选材不当，该项目后期用于购买和更换沟盖板的成本达到近20万元铸铁、水泥盖板更换为高强度树脂盖板新思想新技术新服务新价值“1:10:100”成本法则——真实案例2新思想新技术新服务新价值目录3前期介入的重要作用新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用之一作用1：有利于优化设计，完善设计细节（设计阶段的介入）例如，在南方高温时间较长，空调用电量特别是一些商业楼宇，就必须考虑用电负荷的问题，而在北方，取暖问题则是考虑重点。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用（1）作用1：有利于优化设计，完善设计细节（从设备选型方面）图片说明：该太阳能电池路灯，灯杆及灯座所选材质为铸铁材质（一体成型）。对于营口所处地理位置（临海）的大风气候，上述选型则未能考虑抗风等级。新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用之二作用2：有利于提高房屋建造质量（施工阶段的介入）由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解。通过参与物业施工建设阶段的“监理”，强化施工过程中的质量管理和监控，尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。体现“第二监理”的作用。新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用（2）图片说明：在天花尚未施工前发现漏水后，施工单位一直未处理。目前石膏吊顶已被水浸泡。新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用之三作用3：有利于加强对所管物业全面了解（从日后管理角度出发）物业公司正式接管后，要想做好日后物业及其附属设施、设备的维修养护工作，必须对土建结构、隐蔽工程、管线走向、设施设备安装调试情况了如指掌。对于图纸与实际情况之间的改动（或增、减部分）作出认真记录，例如：管线节点的设置一般和设计图纸所标位置均有一定差距，通过实地标注和记录，为日后问题的查找和处理提供真实数据。特别注意：如果无法过早介入（如设计阶段介入），设备安装与调试阶段则是非常合适的物业前期介入节点。新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用（3）图片说明：通过对隐蔽工程（管线走向、施工状态、施工方式等）的了解，为日后物业设施的维修、养护提供真实、有效的依据。有效降低日后物业管理运营和维护成本。新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用之四作用4：有利于物业承接查验工作的顺利完成物业管理承接查验主要包括两部分：1.施工图纸、施工档案、施工合同等文字类资料的交接，2.现场实物（房屋及其附属设施、设备）承接查验；通过前期介入工作的开展，可以提前了解物业承接查验的范围和内容，便于迅速、高效的完成物业承接查验工作。思考6：以一名物业人的眼光，谈谈现阶段乾丰物业该如何开展物业前期介入工作？新思想新技术新服务新价值前期介入的重要作用之五作用5：有利于提升业主入住后的物业满意度通过前期介入工作，关注并优化与业主入住后密切相关的各类需求（功能性角度、便利性角度、安全性角度、舒适性角度等），达到提升业主满意度的作用。功能性角度：如温泉水能否满足使用需求，楼宇用电负荷情况便利性角度：车库进出口设置、残疾人通道设置等安全性角度：监控及门禁系统设置、安保岗位布局等舒适性角度：供暖管网地热铺设等新思想新技术新服务新价值目录4思考和小结新思想新技术新服务新价值思考和小结思考1：大家思考一下，以下1组图片说明什么？新思想新技术新服务新价值思考和小结思考2：某物业管辖项目入伙阶段投诉统计图表说明什么问题？思考3：从开发商、物业管理企业、客户三方面，举例说明前期介入的实际好处有哪些？思考4：乾丰祥水湾目前处于前期介入的那个阶段？思考5：以“1:10:100”成本法则举例说明前期介入如何实现节约？思考6：以一名物业人的眼光，谈谈目前乾丰物业该如何开展现阶段的物业前期介入工作？以上思考在下节课时，由大家互动解答。新思想新技术新服务新价值下节课程预告：《物业管理职业健康与安全》主讲人：之平管理乾丰顾问组助理：覃龙飞（Clark）开课时间：2012年11月07日（周三）15:00授课范围：乾丰物业员工授课地点：乾丰祥水湾售楼处——物业办公室特别说明：若因工作安排之需，无法正常参加本课程，请提前与乾丰物业（赵主管）知会。无法参加的同事，可在课后获得纸质及电子文本讲义，以供自学。新思想新技术新服务新价值感谢您的聆听！THANKYOUFORYOURATTENTION!欢迎登陆“之平管理”企业网站：WWW.ZPMG.COM新思想新技术新服务新价值温馨提示1.若您对本课程有何好的意见和建议请致电：杨欢（hank）手机：15989895557邮箱：hankyang@zpmg.com2.若您对本课程不明之处，请课下直接联系：杨欢（hank）3.若您需要获得课程讲义，请与主讲人杨欢（hank）索取