XXXX年宏观经济及房地产市场大势研判

2011年宏观经济及房地产市场大势研判营销中心二0一0年十一月目目录录宏观经济环境分析1通货膨胀或再创新高23房地产市场大势研判宏观经济环境分析1„经济增长企稳„通胀居高不下„信贷政策收紧„货币政策收缩经济增长：前三季度GDP增长10.6％，增长速度企稳2004年-2009年GDP增幅走势10.60%8.70%9.60%11.90%11.60%10.20%10.10%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%2004200520062007200820092010年前三季度„2010年前三季度国内生产总值268660亿元，按可比价格计算，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点。„分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%。经济增速呈现逐步回落趋势，从回落幅度看，进入三季度，中国经济增速放缓势头已开始减慢，增长好于预期，经济增长基本上呈现企稳态势。„第四季度，考虑楼市政策收紧及工业增加值不高等因素，预计GDP增速或低于9%。数据来源：国家统计局四季度：调结构、控通胀、保增长„09年GDP增长8.7%，其中投资对于GDP增长的贡献最大，达到95.2%，因此，2009年的经济几乎完全靠投资托起，是国家4万亿经济刺激方案的直接结果，是“输血型”经济复苏的典型反映。„2010年，政府在保增长的同时，重在调整经济结构，使三大需求对GDP的拉动趋于均衡，预计今年净出口对GDP的贡献率为正，约在10%左右；投资的贡献比例可能降至50%左右。2005年2006年2007年2008年2009年消费37.9％40％39.2％43.5％45.4%投资39％43.9％42.7％47.5％95.2%出口23.1％16.1％18.1％9％-40.6%2005-2009年三大需求对GDP的贡献率数据来源：国家统计局比例猛增比例猛增比例猛增比例猛增比例猛增比例猛增月份CPIPPI2010.104.4%5.0%2010.93.6%4.3%2010.83.5%4.3%2010.73.3%4.8%2010.62.9%6.4%2010.53.1%7.1%2010.42.8%6.8%2010.32.4%5.9%2010.22.7%5.4%2010.11.5%4.3%2009.121.9％1.7％2009.110.6％2.1％2009.10-0.5％-5.8％2009.9-0.8％-7％2009.8-1.2%-7.9%2009.7-1.8%-8.2%2009.6-1.1%-5.9%2009.5-1.4%-7.2%2009.4-1.5%-6.6%2009.3-1.2%-6%2009.2-1.6％-4.5％2009.11％-3.3％-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%2009.1234567891011122010.12345678910CPIPPI„10月份我国CPI同比上涨4.4%，创25个月来新高，加息后人民币一年期存款利率为2.5%，也是连续第8个月处于“负利率”状态。由于食品价格无下降迹象及加息作用滞后，下阶段CPI或继续走高。„明年由于工资上升、结构性资源价格的上涨，及流动性对价格的影响也会加强，预计明年的CPI涨幅还会更大，达到5％~6％是很有可能的。„近期CPI上涨较快的原因在于1、去年同期基数较低，翘尾因素造成；2、农产品及粮油等生活物资价格的快速上涨。„PPI增幅缩窄，上游传导压力开始减退，但全年CPI的增速控制在3%的目标难以达到。数据来源：国家统计局物价水平：CPI涨幅25个月来新高2009-2010年CPI、PPI增幅走势汇率制度导致“外升”1美国为拉动经济狂印钞票，造成美元贬值，导致人民币相对升值。只要美元继续贬值，人民币短期内升值的压力和纠纷仍将持续。2中国巨大的贸易顺差积累了大量外汇，这些外汇要用人民币来“购买”，从而导致人民币投放量增大，即所谓输入性通胀。货币发行量远超实际需求32009年中国推出4万亿元刺激计划，目前后果已经显现。国外热钱进入以及民间资本缺乏新的投资渠道，导致流动性增大，部分行业过热，货币实际购买力下降。流动性增大人民币外升内贬：三大原因对内贬值大宗商品价格频创新高：近期伴随美元贬值和人民币升值加快，石油、煤炭、农产品和有色金属等大宗商品价格爆发式上涨。22升值对冲楼市调控效果：人民币升值促使房产升值，会加速促进热钱进入楼市，楼市调控效果难以显现。33全球股市暴涨：全球主要经济体经济数据并无显著改善，但多国货币竞相贬值，成为股市上涨最为直接的推手。1133人民币外升内贬：影响44国际黄金价格持续上涨：美元贬值导致黄金金价格一路走高。国家调控措施„汇改方面实行适当、渐进、可控式的升值（已明确）；„运用加息手段处理通货膨胀（预期）。2010年国际黄金价格走势（截止11.9）全球主要股市10月以来涨幅（截止11.9）指数名称最新价涨跌幅上证指数313518.05%恒生指数24868.0711.23%道琼斯指数11406.845.74%日经225指数9694.493.47%英国富时1005871.85.83%数据来源：中国人民银行0%5%10%15%20%25%30%35%M012%12.70%12%12.80%11.80%13.80%M111.8%17.5%21.0%9.0%32.4%20.90%M218.0%15.6%16.7%17.8%27.6%19.00%200520062007200820092010.1-9„2009年货币供应量M2增长27.6％，为我国近十年来增幅最高值，市场上流动性充裕。„2010年，合理引导货币供应逐步从反危机状态回归常态水平，并将今年的货币供应量(M2)增长目标设定为17%。„2009年中央银行超常发行货币产生的副作用已经显现，下半年通货膨胀压力预计仍会加大。„进入今年第三季度，货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。2010年管理通胀预期成为调控重点2005-2009年货币供应增长走势数据来源：中国人民银行信贷：四季度信贷规模继续收紧162005918355941045167253029483798139007001510759555452603458775328639477401530466451890010700020004000600080001000012000140001600018000200002009.1234567891011122010.12345678910单位：亿元2009-2010年每月新增信贷走势„继2009年天量信贷9.59万亿后，2010年信贷规模将控制在7.5万亿，截至2010年9月末，已完成6.89万亿元，占全年92%，11-12月仅剩余6123亿元的空间，预计11-12月将继续收紧。„10月的新增信贷达5877亿元，已经大大超出监管部门的调控目标，为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，10-11月共三次上调存款准备金率。数据来源：中国人民银行已完成92%1825177211238658781687180512621829308213881278818105996516321961187999397011705001000150020002500300035002009.1234567891011122010.1234567892009-2010年居民中长期消费性贷款增加走势„中央持续控制贷款增幅，新增信贷和以房地产贷款为主的居民中长期消费贷款增幅明显放缓。„第四季度的信贷规模将继续收紧，信贷规模的缩小、贷款门槛的提高及审查的趋严将导致房地产贷款减少，直接影响第四季度及明年楼市的发展。信贷：房地产贷款增速放缓数据来源：中国人民银行单位：亿元货币政策：持续收缩存款准备金率：年内五次上调，已达历史最高位„央行在2010年1月12日、2月12日、5月10日、11月16日、11月19日分别上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，上调后，存款准备金执行标准为18%，已达历史最高位。„10月12日，央行对工、农、中、建四大行及招商银行和民生银行实施差别存款准备金率，上调50个基点至17.5%,时间为2个月。„11月内两次上调存准率表明了央行收紧流动性、抑制通货膨胀、紧控信贷的决心。年底前通胀压力仍较大，仍有可能上调存款准备金率。16.0%18.0%17.5%17.0%15.5%17.5%17.5%16.5%16.0%15.5%15.0%16.0%17.0%16.5%12%17%08.1345609.910121210.12511112008-2010年大型金融机构存款准备金率调整走势数据来源：中国人民银行达历史最高位7.746.397.566.127.837.8315.315.1212.4210.5310.358.015.766.847.117.27.387.566.127.477.25.946.146.21123456789101112131415161719951996199719981999200220042006200720082010三年来首次加息：防通胀、防过热1995年-2010年人民币五年以上贷款利率走势z中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，其中一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.50%，五年以上贷款利率由5.94%上调至6.14%，本次为三年来首次上调利率。z加息会导致房地产市场买家购房费用将增加，对买家入市造成了一定的心理压力；但从总体来看，目前贷款利率仍处历史低位。z本次加息主要针对房地产价格的过快增长，如果房价涨幅能够得到控制，年内加息预期减弱，否则年内再度加息可能性很大。数据来源：中国人民银行仍处于历史低位利率：年底加息预期仍存„中国经济已经进入高通胀的状态，是否加息要看CPI同比是否仍持续上涨、环比是否超预期。年底前通胀压力仍较大，粮食和食品价格以及输入性通胀会加大，房价依然坚挺等因素存在，加息预期仍存。国别美国世界各国货币政策最新动向及变化展望日期目前水平变化澳大利亚英国欧盟日本印度泰国印尼韩国丹麦新西兰加拿大2010.1.262010.1.72010.1.142010.1.262010.1.292010.1.132010.1.62010.1.82009.12.102009.12.92009.122010.3利率0-2.5%利率0.5%利率1%利率0.1%存款准备金率5.75%利率1.25%利率6.5%利率2%借贷利率1.2%利率2.5%隔夜拆借利率0.25%利率4%不变不变不变不变不变不变不变不变不变提高0.75%降低0.05%累计提高1%„矛盾：我国一旦加息，与欧美等国的息差将更大，加上人民币升值预期，会进一步导致热钱流入。„由于担心加息会吸引更多资本流入，政府将更多依赖直接信贷控制，当通胀率高于存款利率时才考虑加息或只是提高贷款利率。数据来源：中国人民银行宏观经济形势小结„经济增长企稳：前三季度经济增长速度企稳，四季度将以调结构、控通胀、保增长为目标。„通货膨胀居高不下：10月份CPI同比上涨4.4%创25个月来新高，预计仍将继续上升，通货膨胀压力增大。„信贷规模收紧：上调存款准备金率，收紧信贷规模，以房地产贷款为主的居民中长期消费贷款增幅明显放缓。„货币政策收缩：加息是把双刃剑，抑制流动性的同时会导致热钱进入，视乎通胀幅度，年底加息预期仍存。宏观经济形势预测„目前通货膨胀问题严重，实现全年3%的目标有一定难度；2011年CPI或将再创新高，上半年食品价格将继续上涨，非食品价格上涨风险集中在下半年。„2011年宏观经济市场的最大风险是政策方向上的不确定性：原因是过渡前期出于稳定需要对核心矛盾的回避和利益集团的博弈。两大调控——房地产和融资平台、两大政策——货币政策和财政政策都面临短期内方向上的不确定性。„房地产会继续实行从严政策，年底前是房地产新政的关键时刻。房地产中长期调控将由房地产量价调