第二章房地产投资基本原理

LOGO第二章房地产投资基本原理主讲：刘雷www.themegallery.com房地产投资基本原理投资要素原理1边际成本及规模收益原理2资本资产定价模型3贝叶斯定理和风险测定4风险收益和风险效用原理5www.themegallery.com第一节投资要素原理投资的动机来源于赚取净利润的前提条件：投资收益大于投资成本。因此投资要考虑三要素：收益、成本、预期一、收益风险与收益是紧密联系在一起的。收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬。社会风险补偿承担风险的收益创新利润www.themegallery.com第一节投资要素原理二、成本利率和税收是影响投资成本高低两个重要因素。1.利率实际利率是借款者用实际物品和劳务偿付的利息，它等于名义利率减去通货膨胀率。利率两个职能：决策依据和资源配置的手段2.税收税收的增减直接影响房地产投资成本。土地增值税的开征影响房地产投资成本www.themegallery.com第一节投资要素原理三、预期投资归根基地是对未来进行风险决策，所决策的也是未来收益是否大于投入成本。房地产投资一般是长线投资，因此对未来的预期尤为重要。房地产投资中对土地区位的预期和对房地产需求得预期将直接影响着房地产投资类型的决策。www.themegallery.com第二节边际成本及规模收益理论一、边际成本递减递增规律边际成本递减递增规律是描述总成本的变化率与产量之间关系的规律，是根据微观经济学中的成本函数导出的微观经济规律。它是投资决策的主要原理之一。边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数。通常只按变动成本计算。边际成本用以判断增减产量在经济上是否合算。边际成本开始时随产量的增加迅速下降，降到最低点以后，便随产量的增加而迅速上升，上升的速度比平均可变成本更快。www.themegallery.com第二节边际成本及规模收益理论总不变成本（固定成本）TFC、总可变成本TVC、总成本TC、平均不变成本AFC、平均可变成本AVC、平均总成本AC、和边际成本MCwww.themegallery.com第二节边际成本及规模收益理论二、规模收益理论边际产量MP、平均产量AP、总产量TP、Q产量、L投入量规模收益理论将生产划分为三个阶段平均收益递增，总收益递增(MP大于AP）平均收益减少，总收益增加到最大平均收益进一步减少，总收益递减（MP小于零）规模收益递增、规模收益递减、规模收益不变www.themegallery.com第三节房地产资产定价模型一、资本资产定价模型假设条件1有许多买者和卖者，任何一个人都无法影响市场的价格，而且平等的投资机会。2没有交易费用和所得税3信息是完全的4获得资金的机会和成本是均等的。5具有同样的回收期完全市场公式公式显示期望收益有两部分组成，一是无风险利率，二是由于风险存在而增加的风险补偿。jmjirEirEwww.themegallery.com第四节贝叶斯定理和风险测定在处理风险型决策问题的期望值法中，需要知道各种状态出现的概率，通常称这些概率估计为先验概率(PriorProbability)，在决策分析中，有时会因为情况发生变化、对决策结果不够满意或其他原因，有必要设法获取新的情报或信息(附加信息)B，用于修正和改进原来的概率估计，并期望得出新的更加切合实际的概率。而把修正后的概率称为后验概率(PosteriorProbability)记为BsPi│。修正后得到的后验概率比先验概率可靠，可作为决策者进行决策分析的依据。由于这种概率修正主要根据贝叶斯(Bayes)定理，故常称这种决策为贝叶斯决策。www.themegallery.com第四节贝叶斯定理和风险测定进行贝叶斯决策时，先根据过去的信息与经验确定未来状态发生的先验概率估计；然后根据反映补充信息可靠性的以往统计资料，再利用贝叶斯公式计算出各状态的后验概率，并以此为根据做后验决策；由于获取补充信息通常需要支付一定的费用，这就需要比较补充信息（情报）可能带来的新收益（称为信息价值）与获得此信息（情报）的费用的大小，决定是否需要采集补充信息(情报)的决策。www.themegallery.com第四节贝叶斯定理和风险测定)(/)()()()()()()(BPABPAPBAPABPAPBAPBPiiiiiiP(B)=P(A1)P(B|A1)+P(A2)P(B|A2)+…+P(An)P(B|An)www.themegallery.com第五节风险收益和风险效用原理一、投资风险——收益分析风险与收益总是相伴生的，就是说风险与预期收益之间存在着一定的转化关系，风险大的项目收益高，风险小的项目预期收益低，在投资者看来，不同的风险项目对应着相应的预期收益率，并且风险与收益是等价的。风险度收益率100.42000.20.6www.themegallery.com第五节风险收益和风险效用原理一、投资风险——效用分析决策原则：相同收益率选择风险小的项目，风险相同选择收益率大项目。投资决策除了考虑方案的效益外，还与投资决策者对于风险的态度及其对后果的偏好程度有关。效用是人们对待事物的主观测度，它反映了决策者对决策问题的诸如利润、损失、风险等各因素的总体看法。效用的具体度量称效用值。效用值是一个相对的指标值，无量纲。效用值与决策者个人的性格、爱好、意愿等主观因素有关，也与决策者在不同环境、不同时期的客观因素有关。（主观和客观统一）www.themegallery.com第五节风险收益和风险效用原理一、投资风险——效用分析u（x）x0保守型冒险型中间型L1L3L2LOGO