世联地产许昌空港产业园项目操作过程简介

许昌空港产业园项目操作过程简介谨呈：河南民航房地产有限公司2010年7月2日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。本报告是严格保密的。2世联自2009年7月参与本项目，与贵司共同合作一年。在此过程中，我们共同经历了从一张白纸开始的项目策划与发展方向的深入探讨，三方合作共同推动规划方案落地，以及目前反复推敲构建更具市场竞争力产品的不同工作阶段。以下是对本项目以往完成工作的简要梳理与回顾……本报告是严格保密的。3项目背景1：项目位于许昌东部政务新区，紧邻规划中综合性交通枢纽，区位优势显著本报告是严格保密的。4项目背景2：区域周边陌生，占地880余亩，综合容积率2.5以上，地价20万/亩本报告是严格保密的。5项目背景3：本项目划分为三个阶段，目前处于第三阶段•项目界定及研判•问题结构化分析•市场机会点的挖掘和分析•案例借鉴和分析•项目整体发展战略与定位•启动区经济测算2009/07/092009/08第二阶段规划跟进第一阶段项目发展战略、整体定位和开发模式第三阶段启动区策略与启动物业发展建议•规划设计建议•规划方案评价•配合设计单位完成总体规划设计工作•整体定位与开发模式回顾•启动区位置与规模•启动区产品面积与配比•启动区客户定位•……2010/03/4至今本报告是严格保密的。6本次汇报内容1第一阶段：一张白纸开始，做什么怎么做2第二阶段：方案落地，确定整体规划3第三阶段：面对市场，如何成功启动本报告是严格保密的。7本次汇报内容1第一阶段：一张白纸开始，做什么怎么做2第二阶段：方案落地，确定整体规划3第三阶段：面对市场，如何成功启动本报告是严格保密的。8在过去的第一阶段工作中，世联项目组就许昌空港产业园区项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与查勘专业人士及官员访谈房地产专业人士访谈：恒达地产销售总监李总万象地产韩总建业帕拉帝奥总经理唐总万象时代工程承包商商业人士访谈：胖东来商贸王总思故台商业招商代表亨源通商业销售主管产业人士访谈：万里集团万里集团陈总政府官员访谈：发改委李主任发改委发展规划科李科长规划局姜科长旅游局人员专项市场调研调研楼盘：瑞贝卡家天下东方明珠上东城万象新天滨河名郡建业帕拉帝奥…调研商业：胖东来时代广场大商新玛特恒达利市场大上海城思故台商业街…调研酒店商务：瑞贝卡大酒店许昌迎宾馆天伦大厦万象时代调研内容：•地块内部及周边查勘•地块交通可达性查勘•自然资源及区域规划现状•许昌各片区及项目所在片区实地勘查•房地产各板块市场考察•商业、商务、酒店市场专项考察调研区域：•许昌各片区•项目所在片区•项目地块及周边消费者访谈走访社区（18个）：东方明珠万象新天建业帕拉帝奥水木清华…走访商务（3个）：天伦大厦广告公司天伦大厦IT公司天伦大厦金融保险公司走访商户（12个）文峰路摩托市场商户米兰商业街租户奎楼商业街租户上海城商户…消费者随机访谈（3个）的士司机本报告是严格保密的。9第一阶段客户需求与目标客户需求：•研判本项目功能开发的可能性，指导规划编制客户目标：•追求项目的长期持续开发和经济效益最大化限制条件：•3万平米的候机楼必须首先开发本报告是严格保密的。10项目属性界定：位于三线城市新区的大规模区域开发项目项目属性：区域属性：大规模项目总用地规模为882亩，整体容积率2.5，在许昌属于超大规模项目区域开发882亩的规模决定不能仅仅在项目的基础上谈项目，而应该立足于区域在整个城市未来城市格局中的地位来系统性的思考，同时结合片区资源、地块现状、开发商目标来综合确立本项目的开发战略与定位位于三线城市典型的内陆型城市，GDP刚刚突破1000亿元，建成区面积小，主城区人口规模较少，城市整体城市化水平不高正在建设中的政务新区政务新区的建设目前处于起步阶段，政府规划建设成为成为许昌市的政治、经济、文化中心综合性交通枢纽以高铁站点为核心，集城市快速交通、省际高速公路、机场异地航站楼、长途汽车站等交通枢纽于一体本报告是严格保密的。11第一阶段研究思路：从长期发展战略与开发实施策略两个层面分析层面一：长期发展战略项目作为未来许昌城市综合交通枢纽区域，在城市的发展方向上且临近省重点规划的中原电气谷产业新城，优越的区位优势对项目未来的发展到底意味着什么？在城市群——城市——区域发展进程中有怎样的机遇？解决目标切入的两大层面层面二：开发实施策略解释项目的发展战略及整体定位，解决本项目最终是什么样子，达到一个怎样的发展目标的问题解决实现最终整体定位的路径的问题，包括项目长期利益的实现以及近期利益的获取，怎样协调长期和短期之间的关系需要研究的问题项目的规划布局怎样实现项目整体价值的最大化？考虑未来区域发展的不确定性怎样保留足够的弹性空间？项目位于城市政务新区，城市新区在发展过程中有怎样的规律？适合各类型物业的开发时序是什么？在新区发展的各个阶段，各物业类型以怎样的形式出现？本报告是严格保密的。12异地航站楼作为城市机场的接驳站，不足以对项目未来的发展定位起到决定性的影响作用航站楼作为城市机场的接驳站对于本项目来说仅仅是为商业提供了一些过境消费人口，不足以对项目未来的发展定位起到决定性的影响作用白云机场“天河城市候机楼”深圳机场深圳湾口岸（港澳）城市候机楼东莞城市候机楼日本横滨城市航空总站大连机场营口异地城市候机楼沈阳桃仙机场鞍山异地城市候机楼日本关西国际机场大阪城市航空枢纽站济南机场鲁中城市（淄博）候机楼白云机场珠三角城市群候机楼本报告是严格保密的。13而案例告诉我们，高铁站点会对城市及区域产生巨大影响东京都市圈名古屋都市圈大阪都市圈幕张大阪福冈里尔巴黎里昂南特柏林汉诺威卡塞尔法兰克福汉堡斯图加特日本新干线法国TGV德国高铁世界上开通高铁的城市证明了高铁站点对于城市结构、产业结构、人口结构等方面产生很大影响城市结构：通行时间的缩短会进一步促进城市群一体化，城市间的产业分工将更加明确人口：站点所处城市的周边区域人口将向站点迁移就业：通带动产业、商务的发展，从而促使站点沿线城市的就业人口将远远大于非沿线城市产业结构：优化产业结构，促进产业快速升级……城市高铁站开通本报告是严格保密的。14国内高铁站前区规划：国内即将开通高铁的城市，其高铁站前区一般都规划为城市新的中心区无锡积极利用站点所在锡山区的产业优势、区位优势，打造集会展旅游、商务办公、教育研发、商业文化娱乐以及城市居住功能为一体的国际新型商务新城杭州城东新城通过将高铁站点与城市其他交通整合，打造以现代综合交通枢纽为依托、集现代生产服务业、旅游集散和居住职能为一体的城市副中心东站枢纽老城城东新城钱江新城丰汇欢乐广场无锡东站本报告是严格保密的。15国外高铁站前区案例：高铁站点具有较强的集聚作用，周边一般都会形成功能复合的功能中心，成为城市中的功能节点高铁站点住宅写字楼酒店商业城市规模（万人）里昂126里尔20名古屋223挂川11.5Diridon95SanBruno4Sakudaira10本报告是严格保密的。16本项目作为高铁站前区，能够发展什么样的功能？要回答这个问题首先必须对许昌市现状酒店、商务和商业市场进行分析市场分析趋势研判整体定位案例借鉴发展战略研究发展策略研究本报告是严格保密的。17许昌目前酒店整体档次不高，接待能力小许昌主城区现有备案星级宾馆星级分布情况许昌迎宾馆四星瑞贝卡大酒店四星许昌大酒店三星许昌桃园大酒店三星许昌鸿宝大酒店三星魏都宾馆二星电力宾馆二星许继宾馆二星许昌酒店整体档次不高，近期会有一家五星级酒店入市酒店市场0%20%40%60%80%100%客房数床位数套房数二星三星四星各星级酒店接待能力情况接待能力小，三星级酒店接待量占半壁江山，高档四星级以上接待能力缺乏名称星级目前建设情况凯悦大酒店五星预计2010年10月开业劳伦斯·华中国际酒店五星年前就已奠基，因资金一直不到位，现已停工许昌主城区近期高等级酒店建设情况瑞贝卡酒店迎宾馆本报告是严格保密的。18酒店市场整体经营状况良好，高端酒店认可度更高酒店市场整体经营状况良好高端酒店市场认可度更高酒店星级平均入住率备案情况许昌迎宾馆四星70%瑞贝卡大酒店四星70%许昌鸿宝大酒店三星83%许昌桃园大酒店三星54%许昌大酒店三星66%魏都宾馆二星78%电力宾馆二星——许继宾馆二星76%……在许昌4星级以上酒店入住率达到50%-60%以上都可以盈利，2-3星酒店40%-50%就可以保本……——许昌市旅游局专业人士……许昌的酒店都经营非常火爆，如瑞贝卡、桃园大酒店会经常订不到房间……——建业帕拉帝奥总经理唐总……瑞贝卡是许昌现在最好的酒店了，入住率也是最好的了，印象中能达到80%……——万象地产韩总亮灯率：抽样采集各宾馆晚上9：00-10：00的量等情况，反应酒店实际入住率，客观验证各酒店住房备案酒店星级亮灯率瑞贝卡大酒店四星70-80%许昌鸿宝大酒店三星40-50%许昌桃园大酒店三星60-70%许昌大酒店三星10-20%魏都宾馆二星10%电力宾馆二星10-15%市调中主要酒店亮灯率情况本报告是严格保密的。19随着区域人气的集聚，东城区酒店发展条件逐渐成熟，本项目开发酒店具有可行性福港酒店是东城区仅有的两家星级酒店之一（另一家是政府迎宾馆），2009年6月刚刚通过四星级酒店的终审，是一个包括客房、餐饮、娱乐、商务、购物、健身功能的商务酒店。晚上9—10点间的亮灯率情况在60%左右。“福港酒店去年的生意还不是很红火，但今年以来生意很好，门前停了很多车”——福港酒店东侧茶馆老板“在本地块高端商务酒店也是可以的”——恒达李总“酒店应该可以”——万里陈总“开发酒店可以，象你们地块旁边的福港酒店入住率可以达到70%，酒店本身的规模也不大”——万象韩总……许昌的酒店都经营非常火爆，如瑞贝卡、桃园大酒店会经常订不到房间……——建业帕拉帝奥总经理唐总东区目前唯一的高端酒店经营状况良好开发商认为本地块开发酒店可行性较高本报告是严格保密的。20许昌办公物业处于启动发展阶段萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段•改善环境•住宅立项、商务办公•成长型中小企业•第一代商务公寓•位置•价格•交通•使用成本•追求形象•纯商务形象•迅速发展的中小企业•初具规模的企业•纯写字楼开始出现•位置•配套•硬件•商务氛围•需求多样化•多样化•写字楼与新一代商务公寓并存•地段•服务•健康、风景动因表现形式客户特征产品特征客户关注点三、四线城市办公物业发展模型•草创型企业•各种类型企业许昌目前处于启动阶段写字楼市场本报告是严格保密的。21市场上的办公需求多以位于城市核心区的商务公寓的形式进行满足恒达立体国际万象时代骏景尚都……许昌的商务市场都是变相的，一般都是小公寓，产权证是70年的，在中小城市+农业城市一般会走这样的擦边球。客户都是小公司，如电梯安装公司，或者是一些投资客，像建行就把三楼给包了，也是一种变相投资，准备做茶馆餐饮之类的……——万象时代韩总……买房的有一些是打算以后用来办公的，这种小复式的房子很适合小公司一层办公二层居住……——恒达立体国际销售代表……已经有企业在这里办公了，但是不多，而且企业规模都比较小……——骏景尚都销售代表本报告是严格保密的。22根据一般规律，贸易物流和制造加工型企业对纯写字楼物业的需求发生在企业稳定成长和成熟阶段，而高级服务类企业在早期阶段即有这一需求世联模型：三大类办公需求企业不同阶段的需求特征贸易物流业高级服务类新生期，创业阶段发展期，挣扎阶段稳定成长阶段成熟期及以后商住楼：低成本，可居住写字楼：提高形象，建立客户信心创业阶段发展期，规模成长，业务开拓稳定成长阶段成熟期及以后街铺：客户导向型，法院等机构主导写字楼：竞