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长江之家业主培训会江苏弘辉房地产开发有限公司深圳科技园物业管理有限公司二○○○年九月欢迎您参加长江之家业主培训会！Youarewelcome！目录我们是谁我们的现实环境我们的承诺我们的服务我们是谁深圳科技工业园物业管理公司成立于1993年，目前拥有各类专业技术员工280多人，管理人员具有大专以上学历者占90%，其中中、高级职称者70余人，是国内首屈一指的具有丰富经验和专业素质的甲级物业管理公司。1999年，公司通过了ISO9002国际质量认证。近年来，公司通过实施品牌战略，管理水平、经济效益、公司形象均有大幅度提高，所管理物业多次获得国家建设部颁发的“全国城市物业管理优秀示范小区”称号。1999年，公司成为江苏省第一家物业管理中标单位。创造自然与人文和谐尽享现代文明服务的居住典范我们的服务目标高科技、高素质、高效率的服务标准国际化、人性化、本地化的服务宗旨舒心、放心、安心的服务原则我们的服务理念现代化的管理理念：让业主的每分钱都值；标准化的管理方式：严格按照ISO9002质量体系进行日常管理；网络化的管理手段：安全防范智能化、日常管理网络化、常规办公无纸化；专业化的管理队伍：绿化专业队、工程技术专业队、清洁专业队、护园队；人性化的服务模式：建立尊重业主与业主尊重相结合的新型契约关系，致力于文明社区的塑造。我们的服务模式我们的现实环境一级二级三级四级五级普通多层住宅0.150.200.250.350.45普通高层住宅0.200.250.300.400.50多层公寓0.300.400.500.801.00高层公寓商住楼0.600.801.001.502.00别墅1.502.002.503.003.50高层写字楼综合楼4.005.006.007.008.00表一：南京市物业管理等级收费标准单位（建筑面积）：元/m2·月（假设小区规模10万平方米，物业管理费标准为0.50元/m2·月，收缴率、入住率均为100%，则全年收入为60万元）表二：南京市物业管理全年费用测算（小区面积暂以十万平方米计）序号项目内容构成费用金额1土建、水电、特种修理养护每平方米小修费1元/年100000元2路面沟管修理养护按小修费的40%测算40000元3保安人力成本配备16人188784元4保洁人力成本配备6人49248元5绿化人力成本配备4人32832元6公用水电支出按户分摊07日常绿化养护每平米0.50元/月180000元8固定资产折旧暂时按每年2万元折旧20000元9其他管理人力成本102600元10营业费用按1-9项费用的3%计提21403.92元11管理费用、财务费用按1-9项费用的3%计提21403.92元12税金按总收入的6%（约）计提36000元小计：713464元全年总计：792271.84元1、单纯靠收取物业管理费远远不足以弥补日常费用支出。2、如压缩工作人员、减少维修养护以节省费用，其结果必然是降低服务水平和服务质量，侵害业主利益。3、如请求开发商补贴，则可能使物业公司隶属于开发商，无法真正保障业主利益。4、如增加物业管理费用，则无形增加了业主经济负担。结论我们的承诺1、停车收费地面车位136个，地下半地下车位351个，经营年收入估计15万元。2、营业用房由开发商提供80平米经营用房给物业管理公司经营，用以弥补物业管理费的不足，经营年收入估计3万元。3、特约服务共74项，详细内容见物业手册。每年估计收入6万元。对物业管理费的解决办法考虑到入住率和收缴率问题，总收入应该没有预期的高。但是，三项服务收入约24万元可以保证长江之家物业管理公司收支平衡，略有赢余。表三：国家规定的物业管理服务内容清洁卫生管理包括小区内道路、绿化带、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等公共部位的清扫保洁，垃圾的收集清运，水箱（池）的定期清洗消毒，化粪池的定期清淘，外墙的定期清洗等。公共安全管理实行24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序的维护管理和消防、保安监控设施的操作值守。公共设施设备管理负责管理范围内公共配电、给排水、电梯、消防、水泵、中央空调、公共卫生间、公共照明等公共设施设备的维护保养，保证正常运行。绿化管理负责管理区内的绿化美化，绿化物定期修剪、施肥、浇水、治虫。委托合同中约定的其他服务项目表三：深科承诺的物业管理服务内容国家规定内容通过ISO9002质量体系认证委托合同中约定的其他服务项目创立“全国物业管理优秀住宅小区”额外提供的无偿服务共23项。详见《物业管理手册》具有管理特色的服务点滴管理、透明管理、绿色管理、人性化管理、零干扰管理、德式风格管理、独特的社区文化、环境文化我们的服务业主权益维护入住前空置房管理费、预收管理费入住期间入住验收、确认计费表读数装修期间装修交费项目、阅读遵守《装修管理规定》、《装修施工队治安责任书》日常居住期间交费项目：物业管理费、居住自用水电费、分摊的电梯水泵中央空调等机电设备运行电费、分摊的公共水电费、停车服务费、供暖费等；屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵塞2个月供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期卫生洁具1年保修期限灯具电器开关6个月入住验收注意事项主体结构室内楼梯面装修部分电气给排水层面（天台）1、墙、梁、柱无明显裂缝现象；2、外墙无渗水现象。1、地面有无空鼓、裂缝、脱皮和超砂等缺陷，接缝处均匀顺直，无缺棱掉角；2、卫生间、阳台、上下水管道接缝是否紧密，不应有积水，不允许有倒泛水和渗漏。1、门窗应安装平正、牢固、无翘渠弯形、开关灵活、门窗缝隙严密；2、门户钥匙是否与各类门对应；3、墙面抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡现象；4、地面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角；5、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。1、电气线路安装是否牢固、顺直，连接点必须紧密可靠；2、插座是否有电，是否缺相，开关、灯管是否有效。1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏；2、卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须顺畅。1、平层面应有隔热保温措施；2、平面应有组织排水、出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏业主入住程序备齐入住资料查验有关资料，填写《住户情况登记表》，派发《住户手册》核收各项费用验收楼宇核对水、电表底数签订《入住协议书》、《业主公约》、《委托银行代收费用合同书》，发放钥匙，供水电入住或办理装修手续返修整改业主备齐有关装修审批资料到管理处填写《装修申请审批表》是否需要消防部门审批核收应缴费用阅签《装修工程施工队治安责任书》、《装修施工人员登记表》，办理《临时人员出入卡》装修工程验收施工队交回《临时人员出入卡》，管理处退回押金消防审批入住限期整改业主装修程序谢谢大家！Thanks！