第五章房地产投资经济效果评价

经济管理学院第五章房地产投资经济效果评价学习目的与要求：•掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与安例应用。•熟悉：投资与成本的要领经营收入、利润和税金的概念与相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与应用。•了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。经济管理学院第一节效益和费用的识别投资与成本经营收入、利润和税金房地产投资经济效果的表现形式经济管理学院一、投资与成本p341、投资的概念广义的投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。分为生产性投资或非生产性投资。狭义的投资：指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。经济管理学院一、投资与成本1、投资的概念一般工业生产活动的投资，包括（1）固定资产投资：如建造和购置建筑物、构筑物和机器设备等。（2）流动资金：如购买原材料、燃料动力、备品设备、支付工资、半成品、制成品占用的周转资金等。注：二者的区别经济管理学院2、成本成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经取得的代价。产品生产经营活动中的成本包括：（1）生产成本：发生在产品生产过程中的费用（2）销售费用：发生在产品销售过程中的费用完全成本（销售成本）＝生产成本＋销售费用经济管理学院投资分析中与财务分析中的“成本”的区别：①财务会计中的成本是生产经营中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用确定，得到的成本数据唯一；投资分析中的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，影响因素不确定。②投资分析中的“成本”比财务会计中的“成本”包含的概念更多，还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等；同时，指标内容也有所不同。经济管理学院3、房地产投资分析中的投资与成本（1）房地产开发项目中投资与成本的特点：投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本投入出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本经济管理学院（2）房地产开发项目总投资的构成:房地产开发项目总投资开发建设项目经营资金土地费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用开发期税费其他费用不可预见费用建筑安装工程费用基础设施建设费用前期工程费用管理费用销售费用开发产品成本固定资产及其他资产开发经营成本期间费用经济管理学院二、经营收入、利润和税金p381、经营收入：向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。自营收入=营业额-营业成本-自营中的经营风险回报经营收入销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价经济管理学院二、经营收入、利润和税金2、利润根据财务核算和分析的需要，企业利润可以分为经营利润、利润总额（实现利润）、税后利润和可分配利润四个层次。经济管理学院经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税销售收入+出租收入+自营收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入可供分配利润=税后利润－(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)利润总额－所得税经营利润+营业外收支净额管理费用+销售费用+财务费用房屋出租租金收入+土地出租收入经济管理学院3、税金（1）税金的含义：是国家或地方政府依据法律对有纳税人义务的单位和个人征收的财政资金。（2）税金的分类：①经营税金及附加：“两税一费”税种税基税率营业税应纳税销售收入5%城市建设维护税营业税7%教育费附加营业税3%思考:如某企业应纳税销售收入为100万，则应交两税一费多少钱？经济管理学院•②城镇土地使用税和房产税税种城镇土地使用税房产税纳税人拥有土地使用权的单位和个人在中国境内拥有房屋产权的单位和个人课税范围城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区计税依据实际占用的土地面积房产余值或税金收入税率幅度定额税率比例税率税额计算4档：大城市0.5至10元；中等城市0.4到8元；小城市0.3至6元；县城、建制镇和工矿区0.2至4元房产余值（扣除10%－30%）＊1.2%或者房产租金＊12%经济管理学院•③企业所得税•征税对象：实行独立经济核算的房地产企业（本门课程）•所得税额＝应纳税所得额×税率•应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额•房地产开发投资企业所得税税率一般为33%经济管理学院三、房地产投资经济效果的表现形式1、置业投资房地产置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。2、开发投资房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。经济管理学院第二节房地产投资经济效果评价指标及计算方法投资回收与投资回报指标体系盈利指标计算方法清偿能力指标经济管理学院一、投资回收与投资回报房地产投资收益，主要包括：1、投资回收：投资者对其所投入资本的回收。如：还款额2、投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。如利息*投资回收通常用提取折旧的方法获得总开发成本，投资回报通常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率（即开发商利润）。经济管理学院二、经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率FIRR借款偿还期投资利润率财务净现值FNPV利息备付率资本金利润率动态投资回收期Pb偿债备付率静态投资回收期P’b资产负债率房地产置业投资投资回报率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值FNPV偿债备付率静态投资回收期P’b动态投资回收期Pb资产负债率流动比率速动比率经济管理学院三、盈利指标计算方法1、动态指标：（1）财务净现值（FNPV）含义：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。经济管理学院（1）财务净现值（FNPV）公式：式中：FNPV：项目在起始时间点的财务净现值，ic：基准收益率或设定的目标收益率CI：现金流入量CO：现金流出量(CI－CO)t：项目第t年的净现金流量nttcnttcnttciCOiCIiCOCIFNPVttt000)1()1()1()(经济管理学院•判断标准：FNPV≥0，项目的获利能力达到或超过基准收益率的要求，可行FNPV＜0，项目的获利能力达不到基准收益率的要求，可行ic：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数。导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。*决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。经济管理学院房地产投资项目计算期选取规则项目类型计算期（开发经营期）界定开发投资出售为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目峻工验收的时间周期。销售期是从正式销售（含预售）开始到售完毕的时间周期。出租或自营为开始期与经营期之和。经营期为预计出租或自营的时间周期。以土地使用权年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。置业投资为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止。经济管理学院例1：已知某投资项目的净现金流量如下表。如果投资者目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量-1000300300300300300经济管理学院解：已知ic=10%，利用公式求FNPV如下：)(24.137791.33001000)5%,10,/(3001000)1()(0万元APiCOCIFNPVnttct经济管理学院（2）财务内部收益率（FIRR）含义：项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。公式：0)1()(0nttFIRRCOCIt经济意义：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收率。经济管理学院（2）财务内部收益率（FIRR）211211)(NPVNPViiNPViFIRR内插法算法：i1：NPV接近于零时的正值的折现率i2：NPV接近于零时的负值的折现率NPV1:采用低折现率时净现值的正值NPV2:采用高折现率时净现值的负值i2-i1≤1%~2%，i1、i2和NPV成正比判断标准：FIRR表明项目投资所能支付的最高贷款利率。当FIRR＞ic时，项目在财务上可以接受；当FIRR＜ic时，项目可以接受。经济管理学院（3）动态投资回收期（Pb）含义：当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。公式：0)1()(0btPttciCOCI判断标准：动态投资回收期Pb和基准回收期Pc相比较Pb≤Pc,开发项目可以接受；反之则不可接受。经济管理学院意义：反映自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即投资回收终止年份。动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现始出现正值期数累计净现金流量现值开]1[bP判断标准：动态投资回收期Pb和基准回收期Pc相比较Pb≤Pc,开发项目可以接受；反之则不可接受。经济管理学院年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量-1200300300350400400600例2：已知某投资项目的净现金流量如下表。(1)求该投资项目的财务内部收益率(2)如果投资者目标收益率为12%，求该项目的动态投资回收期。经济管理学院年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量-1200300300350400400600NPV1(i1=20%)净现值-1200250.00208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值-1200-950.00-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2(i2=21%)净现值-1200247.93204.90197.57186.60154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV3(ic=12%)净现值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.30解：经济管理学院(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元(2)当i2=21%时，NPV2=﹣17.60万元%47.2060.1747.15%147.15%20)(211211NPVNPViiNPViFIRR年当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现始出现正值期数累计净现金流量现值开84.497.22665.189)15(]1[Pb(3)(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以经济管理学院2、静态指标：(1)成本利润率(RPC)含义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。公式：%100%100TDCDPTDCTDCGDVRPCGDV:项目总开发价值TDC:项目总开发成本DP:开发商利润经济管理学院(1)成本利润率(RPC)判断标准：成本利润率一般与目标利润率相比较：超过目标利润率，则该项目在经济上可行；反之则不可行。*一般而言，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%~45%*成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。经济管理学院（2）投资利润率含义：指项目经营期内一