搜索
/发展研究中心保利宜宾项目拿地策略报告世家机构2013.032引子•我们的工作方法–通过与宜宾市、国土局、规划局、招商局等政府相关部门的联合工作，采集重要政策、产业、规划等方面数据。充分结合当地市场情况，进行了典型楼盘实地调研、商家访谈，为保利公司进驻宜宾市场提供较为详细的市场调研结论，供贵司参考。第一部分城市解读宜宾是成渝经济区的次级中心城市成渝经济区连接南贵昆、走向东南亚的门户支持宜宾发展成为100万以上人口区域性中心城市，建成重要的交通节点和港口城市和商贸物流基地，并在产业发展、交通建设、能源基础设施建设、生态建设、保税港区设立、防洪减灾设施等方面给予大力支持。—《成渝经济区区域规划》宜宾位于成渝经济区“双核五带”的“沿长江发展带”，是沿长江发展带的区域性中心城市承载成渝经济区和南贵昆经济区的联动,也是未来成渝经济区进出东南亚的门户。城市地位宜宾位于川、滇、黔三省结合部，区域性综合交通枢纽宜泸高速城际高速直接辐射周边城市2000多万人口宜宾成都12341234---宜西铁路---渝昆铁路---成贵铁路---内昆铁路---已通车高速路---规划中高速路21341432---重庆港---泸州港---乐山港---宜宾港是四川向南、向东的重要出川大通道通过公路连接周边三省结合部城市群以铁路、公路一体的交通网络已成为承接川渝，沟通攀西、滇北、黔西北地区的重要通道通过长江黄金水道连接长江中下游、华南地区交通路网规划宜宾十二五交通路网规划，总投资1400亿元公路：八向互通铁路：十向射线水路：宜宾港将建成200万标箱吞吐量，宜宾航道将由三级提升至一级航空：机场迁建至宗场，远期按4D级规模建设，将成为川滇黔结合部最大的区域性机场公、铁、水、航空路网规划完备，未来交通极为便捷城市空间布局规划：一主：以三江口为核心的主城区，重点优化提升现代服务业功能三区：金沙新区、临港新区、南溪新区一条沿江发展主轴——沿岷江、金沙江和长江形成贯穿东西的城市中心功能聚集轴，打造宜宾辐射区域的核心发展区域。临港新区主城区南溪新区金沙新区中心城市建设以三江口区域为中心，向东向西发展城市空间布局GDP全省第四，经济基础良好，整体运行平稳宜宾是四川省经济发展的重点城市，是省级重点发展片区—川南经济区的中心城市，2007年以来宜宾GDP产值持续增长，2012年GDP总量仅次于成都、绵阳、德阳，位列全省第四，整体经济运行平稳，经济基础良好。经济总量8529.05645.86720.78870.851091.181242.7602004006008001,0001,2001,4002007年2008年2009年2010年2011年2012年2007-2012年宜宾市GDP纵向对比（亿元）1135.461180.361242.761280.201346.421,0001,0501,1001,1501,2001,2501,3001,3501,400达州南充宜宾德阳绵阳同能级城市GDP横向对比（亿元）工业经济综合效益名列全省前茅，工业利润总额全省第二集群产业饮料食品产业集群化工产业集群机械制造业集群能源产业集群轻纺织产业集群建材产业集群产业链条白酒、茶叶、农产品深加工等三大特色产业链氯碱化工、磷化工和盐化工产业链机电一体化装备制造业产业链、模具产业链水能-电力-装备纺织品产业链、竹产品产业链水泥、化学建材、玻璃及玻璃深加工产业链现有重点企业五粮液集团天原化工五粮液集团三峡总公司、四川中电、建中集团丝丽雅集团、宜宾纸业天源集团、拉法基瑞安集团宜宾目前已经形成了以酒类、食品、综合能源、化工轻纺、机械装备制造、新材料、生物医药等为主导，以建材、造纸、电子等为支撑的现代化产业；产业门类齐全，配套能力强，工业经济综合效益名列全省前茅。2012年宜宾工业增加值全省第三，利税、利润总额皆位于全省第二，仅次于成都。产业经济期限人口规模（万人）用地规模（平方公里）人均用地指标（平方米/人）现状（2008）57.15392.8近期（2015）8580.895.1远期（2020）102102.6100.6宜宾中心城区人口规划指标目前城镇化水平较为滞后，房地产市场有较大的发展空间人口发展2012年宜宾总人口约546万，城镇化率39.35%，与全国和全省都保持一定差距。相对于同能级城市，宜宾市城市化率较低，根据“十二五”规划，2020年宜宾城区将发展成为人口百万的特大城市。随着城市化进程的推进，城市人口、城市规模的扩张将对城市经济、城市房地产等带来诸多的发展机会。32.70%37.60%39.35%43.00%41.80%41.83%47.50%0.000.100.200.300.400.50达州南充宜宾德阳绵阳四川省全国城市化率横向对比人均收入持续稳定增涨，人民生活水平不断提高，2012年人均可支配收入达20522元，同能级城市中仅次于德阳，显示出宜宾强劲的消费实力。2012年宜宾社会消费品零售总额达到435亿元，近五年年均增长近20%人均收入与零售总额稳定增涨，城市商业消费市场发展前景看好11430456435408573169491722520522223742075505000100001500020000250000100200300400500600700达州南充宜宾德阳绵阳同能级城市横向对比社会消费品零售总额（亿元）可支配收入（元）176214254316374435100691186213452152611775320522050001000015000200002500001002003004005002007年2008年2009年2010年2011年2012年2007-2012年纵向比较社会消费品零售总额（亿元）可支配收入（元）收入与消费85.10187.06104.5179.88145.69达州南充宜宾德阳绵阳房地产投资额同能级城市横向对比房地产投资额宜宾房地产开发起步较晚，2010年投资额仅约60亿。2011年宜宾房地产投资额出现跳跃式增长，同比增长75%，2012年同比略有下滑，但投资总额居于四川省内前列，同能级城市中次于南充与绵阳。房地产开发起步晚但发展迅速，近年呈现跳跃式增长34.5535.0843.9760.22105.41104.51-3%2%25%37%75%-1%-20%0%20%40%60%80%0204060801001202007年2008年2009年2010年2011年2012年2007-2012年宜宾房地产投资额纵向比较房地产投资额同比房地产投资小结宜宾作为成渝经济区的次级中心城市，是川、滇、黔区域重要的交通枢纽，GDP全省第四，具备强劲的消费实力。宜宾有酒类、食品、综合能源等为主导的多元化产业，而产业的升级又将吸引大量外来具备中高消费能力的人群，带来人口结构和消费结构的优化。进而继续推动宜宾城市化进程，为房地产带来坚实的发展基础。Part1整体发展状况Part2住宅物业Part3商业物业第二维度房地产业房地产供需——宏观影响较弱，需求稳步上升且旺盛。房地产市场整体概况15宜宾市近年来商品房供应自2010年逐年下滑，而成交逐年上升，截止到2012年新增供应面积281.29万平米，成交面积316.37万平米，销量首次突破300万平米，达到近年最大值。从近三年的销售面积均在240万平方米以上看出，市场需求稳步上升，需求较旺盛宜宾区域房地产市场受整体宏观政策与调控影响，较一线城市相对较弱，后市增长强劲。同类城市对比分析2012年GDP（亿元）房地产开发投资额（亿元）销售面积（万平方米）均价（元/平米）宜宾1242.76104.51316.373954德阳1280.2079.88203.144110绵阳1346.42145.69309.634733南充1180.36187.06434.384066达州1135.4685.10176.663878省内同圈层二级城市比较中，宜宾市不仅在GDP上追随于绵阳、德阳等领军者，而且在商品房销售面积上超越了德阳、绵阳，仅次于南充，位居全省第二。宜宾在现阶段城市经济基础上在同圈层城市中不仅居于前列，而且在房地产市场机会上远高于德阳。16房地产土地供给——溢价相对较低，逐步城市化我们通过宜宾市国土局深访了解到，近两年宜宾城区土地整体成交均价基本在170-720万元/亩之间；容积率在1.5-4.0之间；楼面地价860-3500元/平方米之间。17地块编号面积（亩）用地性质容积率规模（㎡）起拍价(元/㎡)成交价(元/㎡)楼面地价（元/㎡）溢价率竞得单位翠屏新区A03-0278居住（兼容商业金融业）21040102690280014004%经典房产翠屏新区A01-0274.9居住（兼容商业金融业）29995229204040202038%寅吾房产翠屏新区A03-0348.3居住（兼容商业金融业）26437229304240212045%中泽集团翠屏新区A10-0243.5居住（兼容商业金融业）1.54346424004500300088%中泽集团翠屏新区A04-035.6商住混合27478301067403370124%荣鑫商贸临港LG－G08-0192.14居住3184284248026008675%天瑞房产2013年1-2月宜宾土地拍卖出让结果:宜宾市近年来房地产销售价格逐年攀高，呈阶梯式增长，到2012年底，成交均价已经到达了4000元/㎡。按照之前20%的年增长率，预计2013年价格总体保持稳中有升，均价基本会维持在二级城市大约4800元/㎡左右的水平线上。房地产价格——阶梯式增长18开发商进入时间项目鲁能集团2000年山水绿城乐山邦泰集团2012年临港国际自贡远达房产2009年远达·春天里宜宾目前以本地开发企业为主，其中丽雅置地、寅吾集团、中泽房产市场占有率及认知度较高。外来开发企业目前仅有鲁能、邦泰、远达集团，其中鲁能以规模造城为主，其开发项目已深得宜宾客户青睐。目前暂无全国性知名品牌开发商进入。据深访了解，保利重庆公司等大型开发企业曾试图进驻宜宾，但因宜宾政府土地出让要求较高而终止合作。大量实力开发机构已开始进入并关注宜宾，反映出近年宜宾城市强劲的发展潜力。以本地企业为主，外来企业屈指可数19目前本地开发机构特征特征一：本土开发商强弱分明，各自为阵，外来开发商开发规模大以本地开发商为主，少数开发商项目较多，市场认知度高；多数开发商仅有单个项目在售，市场占有率较低；外来开发商仅有鲁能开发规模较大。分析：本土开发商实力参差不齐，少量外来开发商以规模造城赢得客户青睐，行业集中度不高，市场亟待升级，入市机会较大。特征二：暂无全国性知名品牌开发商进入，在售项目少，销售情况良好本地项目均为中小开发商开发，除鲁能规模较大外，其余开发企业规模均较小；同时整个宜宾市场在售项目较少，可选择面较窄。分析：宜宾房地产市场竞争尚未进入白热化；同时近几月内知名项目月均去化量均在50套及以上，表明宜宾市场当前购房需求旺盛。20Part1整体发展状况Part2住宅物业Part3商业物业第二维度房地产业住宅物业格局从宜宾的城市区位来看，主城区主要分为五大区域：中坝老城区、南岸西区、南岸东区、临港开发区、翠屏新区，目前中坝老城区已无土地供应。从房地产发展特征看，当前宜宾房地产开发热点板块主要分为四大板块：南岸东区、南岸西区、临港开发区、翠屏新区（高铁影响区）。鑫菁英丽雅龙城鑫悦湾莱茵河畔阳光半岛龙湾一号临港国际戎州兴城和都国际社区地中海蓝湾盛世临港翠屏新区中坝老城区南岸西区南岸东区临港开发区南岸东区——生活配套完善，板块认知度最高，已形成“富人区”生活概念。发展历程——老城区功能重点转移地带，区域地产起步较早，品质项目云集，已形成较为成熟的居住区域，“富人区”生活概念已基本形成。现状及未来——宜宾市行政、商贸金融、服务、物资流转、文体娱乐中心区之一，特别是三江口片区规划为中央商务区，将打造为宜宾市城市发展的核心地带。23龙湾一号莱茵河畔阳光半岛核心价值CBD区域、城市配套完善。价格水平高层清水：70