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陕西省更新制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价的技术路线西北大学杨海娟总体设计区片价规划范围统一年产值区市中心区主要内容第一部分征地统一年产值标准更新的技术路线第二部分征地区片综合地价测算方法第三部分征地统一年产值和区片综合地价标准图编绘方法第四部分征地统一年产值和区片综合地价标准图数据库建设标准征地统一年产值标准更新的技术路线根据中国土地勘察院张晓玲培训讲义“征地统一年产值测算方法”制作主要内容一、概念及内涵二、基本原则三、基本要求四、工作步聚五、统一年产值标准应用中确定补偿倍数的主要原则和方法六、成果要求七、结果报告和技术报告内容要求一、概念及内涵征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行征区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。一、概念及内涵征地统一年产值标准的实质内涵是被征收农用地的综合收益值。它不仅包括农用地农作物的收益，还要考虑被征收农用地带来的其它相关收益。一、概念及内涵第一覆盖的范围不同:全域，地块第二考虑因素不同第三产值确定的方式不同第四测算的产值结果不同二、基本原则（一）主导性原则（二）适当从高原则三、基本要求（一）统一年产值标准分两个层次一是县（市、区）统一年产值标准，二是区域统一年产值标准。（二）县（市、区）统一年产值标准为控制性标准。整体水平，控制标准，上次省上公布的，省上平衡的基础。分区片的价格，执行标准。三、基本要求（三）区域年产值标准一般不设地块修正体系。在同一区域内，征地补偿费用以一定区域统一年产值标准为依据确定，为体现同地同价的征地补偿原则，区域统一年产值标准一般不设地块修正体系。但陕北、陕南的山地区，因为地形条件复杂，一个区域内既有坝地、梯田、坡地等，确需设立修正系数的，应一并公布。但幅度不能过大，不能影响全县的平均水平。三、基本要求（一）基准点陕西省本次更新统一年产值标准的基准点为：2014年1月1日。四、县区统一年产值更新步骤（一）更新范围县（市、区）行征区域范围的全部集体农用地。但是，基本农田保护区及其他法定保护区排除在外。具体而言，土地利用总体规划确定的集镇、村范围内允许建设区、有条件建设区、限制建设区内的线性基础设施、独工矿用地区以及其他符合征地条件的农用地及其他可开发整理为农用地的后备资源均需要更新统一年产值。四、更新步骤（一）更新范围县（市、区）行征区域范围的全部集体农用地。但是，基本农田保护区及其他法定保护区排除在外。具体而言，土地利用总体规划确定的集镇、村范围内允许建设区、有条件建设区、限制建设区内的线性基础设施、独工矿用地区以及其他符合征地条件的农用地及其他可开发整理为农用地的后备资源均需要更新统一年产值。四、更新步骤（二）更新征地统一年产值测算区片如果一个地区农作物种植情况、区域基础设施和公用服务设施等影响区位条件的因素没有发生大的变化，上次划分的区片原则上可以不调整。如果上述因素发生变化，可以依据以下方法调整区域：1、根据农用地分等成果或者产能核算等调整区域边界。四、更新步骤2、如果确需重新划分区域的，可以乡镇行政界限为基础，综合考虑地形、地貌，主要农作物类别以及多种经营水平、区位等因素，或者参照农用地分等成果，将县（市、区）行政区域划分为若干区域。区域不易过多，一般的情况下，区域范围的大小原则上随着距城市（镇）的区位远近由小到大。区域划分应尽量保持乡（镇）及村行政界线的完整。区域划定后，应进行统一编号，并在工作底图上标示。四、更新步骤（三）更新主导耕作制度和主要农作物年产量1、主导耕作制度按照最新的农用地分等成果进行更新。2、调查主要农作物年产量（农用地分等中的指定作物）：主要农作物年产量可以通过查阅当地统计部门公布的资料获得，也可以通过实地抽样调查获得。主要农作物年产量按照不同农作物分别进行调查和登记（见附表3-1），根据调查或统计的主要农作物2011、2012和2013年产量数据，采用简单平均方法计算各个主要农作物的平均年产量。四、更新步骤3、确定主要农作物年产量的注意事项（1）实地抽样调查应采用播种面积产量；（2）对同一种作物不同季别的产量差别应如实登记；（3）主要农作物年产量以农作物主要产品为主，其他副产品（如农作物秸秆等）可根据实际情况适当进行折算；（4）在具体调查时要考虑抽样点分布的均匀性和代表性，同时还要对农用地的附加收入（即其他种植、养殖等多种经营收益）、种植成本以及灾害情况等进行调查，便于数据分析处理；（5）农作物年产量数据要按照三个年份、复种类型和农作物类型分别进行统计和分析。四、更新步骤（四）更新主要农作物价格1、主要农作物价格和年产值需要对农产品国家收购价格及当地市场价格进行调查，确定主要农作物价格水平后，结合年产量等确定主要农作物年产值。2、主要农作物价格是指主导耕作制度下主要农产品的当年正常市场价格或国家收购价格。方法如下：（1）主要农作物价格在调查市场价格和国家收购价格的基础上，选择两者中较高者作为各主要农作物价格；（2）市场价格调查可与主要农作物年产量实地抽样调查同时进行：国家收购价格可通过查阅相关统计资料得到；（3）主要农作物价格数据应按照价格类型、复种类型和农作物类型分别进行统计和分析。。四、更新步骤3、确定主要农作物年产量的注意事项（1）实地抽样调查应采用播种面积产量；（2）对同一种作物不同季别的产量差别应如实登记；（3）主要农作物年产量以农作物主要产品为主，其他副产品（如农作物秸秆等）可根据实际情况适当进行折算；（4）在具体调查时要考虑抽样点分布的均匀性和代表性，同时还要对农用地的附加收入（即其他种植、养殖等多种经营收益）、种植成本以及灾害情况等进行调查，便于数据分析处理；（5）农作物年产量数据要按照三个年份、复种类型和农作物类型分别进行统计和分析。四、更新步骤（五）更新主导农作物年产值1、主要农作物年产值是指在一定的主导耕作制度条件下，根据主要农作物前三年平均年产量和主要农作物价格计算的单位播种面积农作物年产值。2、确定主要农作物年产值的方法主要农作物年产值等于主要农作物平均年产量与主要农作物价格的乘积。四、更新步骤（六）更新县（市、区）统一年产值标准的方法在确定主要农作物年产值的基础上，综合考虑农地的附加收益（即其他种植、养殖等多种经营收益），修正确定县（市、区）统一年产值标准。四、更新步骤1、确定主导耕作制度下的农作物年产值主导耕作制度下的农作物年产值依据在确定的主导耕作制度下的各主要农作物年产值确定。计算公式为：1Vz=∑vii=1式中Vz——表示县（市、区）主导耕作制度下的农作物年产值；Vi——表示i类农作物的单位播种面积年产值。比如关中，主导耕作制度为冬小麦-夏玉米，指定作物为冬小麦、夏玉米，所以主要农作物产值为：冬小麦产值+夏玉米产值四、更新步骤2、确定土地附加收益修正幅度土地附加收益修正幅度根据测算范围土地利用状况和农业经营状况调查数据综合分析确定。土地附加产值的计算应主要考虑单元内农业经营类型（如是否存在养殖经营、特种农作物经营等）、非主要农作物的产值状况及所占比例等综合考虑。四、更新步骤3、计算县（市、区）统一年产值主要农作物年产值，加上土地附加收益修正值得到县（市、区）统一年产值。计算公式为：Vt=Vz×（1+k）式中：Vt——表示县（市、区）统一年产值；Vz___表示县（市、区）主导耕作制度下的农作物年产值；k___表示附加收益修正系数。四、更新步骤4、检验并确定县（市、区）统一年产值对上述计算结果进行检验分析，最终确定县（市、区）统一年产值标准。四、更新步骤（七）区域统一年产值标准的更新区域统一年产值的测算方法有两种，各地可根据实际情况自行选择。1、调查测算法（参照以上步骤）2、县（市、区）统一年产值标准修正法四、更新步骤（七）区域统一年产值标准的更新2、县（市、区）统一年产值标准修正法即在县（市、区）统一年产值标准的基础上，将县（市、区）行政区域范围划分为不同的区域，并以区域主导耕作制度、指定作物产量等条件为依据将县（市、区）统一年产值修正到各区域，形成区域统一年产值标准。四、更新步骤（七）区域统一年产值标准的更新2、县（市、区）统一年产值标准修正法（1）更新县（市、区）统一年产值标准根据全县（市、区）的主要农作物前三年平均产量与2008年的产量变化量，以及2008-2013年的农作物价格的变化、多种经营等因素，更新县（市、区）年产值标准。四、更新步骤（七）区域统一年产值标准的更新2、县（市、区）统一年产值标准修正法（2）以区域条件为依据将县（市、区）统一年产值标准修正到各区域，形成区域统一年产值标准。第一，选择各区域修正因素第二，确定修正方向和幅度第三，测算区域统一年产值标准第四，验证确定区域统一年产值标准五、统一年产值标准应用中确定补偿倍数的主要原则和方法（一）确定补偿倍数的主要原则1、多因素综合分析原则2、适当提高征地补偿标准原则3、合理确定土地补偿费和安置补助费补偿倍数关系五、统一年产值标准应用中确定补偿倍数的主要原则和方法（二）确定补偿倍数的主要方法1、根据实地调查数据确定，在确定统一年产值的基础上，按照使被征地农民生活水平不因征地而降低、长远生计有保障的要求，应对当地农民现有生活水平、人均耕地面积、当地社会保障水平等重要指标进行实地调查，并进行综合分析，确定补偿倍数。五、统一年产值标准应用中确定补偿倍数的主要原则和方法（二）确定补偿倍数的主要方法2、参考当地经验数据确定，各地在过去征地工作实践中，大都会形成在当地具有一定代表性、为被征地农民所接受的补偿倍数。3、土地补偿费和安置补助费两项之和原则上不得低于统一年产值的22倍。六、成果要求（一）文字成果（纸质）1、xx县（市、区）征地统一年产值更新技术报告2、xx县（市、区）征地统一年产值更新结果报告（二）图件成果（纸质）1、xx县（市、区）统一年产值标准分布图（1：5万挂图）;2、A3图集：xx县（市、区）乡镇统一年产值标准分布图。六、成果要求（三）数据成果1、上述两种图件的ARCGIS格式数据及出图文件；2、1:1万数据库；3、上述2个文本的word格式，以及栅格图件（JPG格式）。七、结果报告和技术报告内容要求参见讲义p25-26。注意:在区域范围描述的时候，一定要到镇或者村。