XXXX_07_25一兆韦德象山城市综合体整体定位及物业发展

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宁波象山一兆韦德项目整体定位及物业发展建议shanghai.07.2012报告内容页码A.项目属性界定及优劣势分析B.开发目标及解读C.市场及客户分析D.项目定位E.物业发展建议F.车库专题311154659100项目属性界定及优劣势分析Part1项目现状及属性界定Part1.1本项目所在的象山县,位于宁波“南部生态发展区”,2012年随着象山港大桥的通车,将融入上海三小时经济圈,区域经济较为发达,发展潜景较大宁波主城区北部都市区宁海县象山县南部生态发展区象山港大桥余姚组团奉化-鄞南组团象山,位于宁波“南部生态发展区”,重点发展风景旅游、水产养殖加工、建筑业和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。目前象山针织服装、机械模具、输变电、汽车配件、水产品加工等行业在全省乃至全国的领先地位象山港大桥计划于2012年年底建成通车。通车后,象山港天堑将变成通途,象山县城所在地丹城到宁波的距离由目前的120公里缩短到47公里,车程由2小时变为35分钟路程。大桥的建成将使象山处于宁波半小时经济圈、杭州2小时经济圈中,考虑杭州湾跨海大桥的叠加效应,象山还将进入上海3小时经济圈。区域发展:2012年象山融入上海3小时经济圈区域定位:南部生态发展区宁波市域职能结构规划图老城区中心城区本项目所在位置象山规划布局:城市南拓,形成一带、三片、多点布局1天安路象山港路城市主轴大目湾新城依托桥海新时代的黄金发展机遇,城市加快南拓进程,实现城市新中心区、行政商务中心、大目湾新城、旧城改造等联动开发本项目正处于城市南拓的天安路象山港路城市主轴中心位置,拥有无可比拟的区位优势象山县呈现城市南拓趋势,将形成一带、三片、多点布局的总体规划,本项目正处于城市南拓的城市主轴中心位置,是象山规划起点最高的新城市中心项目周边交通便利,正处于南北轴主干道:天安路与象山港路交汇处;教育、医疗、购物、公园休闲、体育场馆等环绕项目四周,配套设施齐全1本项目234567891、人民广场2、体育馆3、象山人民医院4、象山港大酒店5、象山电视台6、实验小学7、滨海学校8、滨海幼儿园9、大润发10、公安局、法院10本项目地块平整,处于熟地状态,北可望山景,东可看人民公园,四周多为多层建筑,视线几乎无遮挡,以健身+住宅为主题的产品组合,更是充满了机遇北向望山景东向看公园南眺无遮挡西临别墅区地块名称:广电中心南侧地块占地面积:32780㎡;(A地块:18975㎡;B地块:13805㎡)容积率:≦3.5;(B地块≦3.7)建筑密度:≦35%;(A地块≦45%;B地块≦22%)建筑限高:≦100m;(B地块≦80m,体育场馆≦40m)绿地率:24.3%;(A地块:20%;B地块:30%)建筑类别:办公+商业+住宅+体育其他要求:停车位:≧1个/100平米;交通流线:A地块出口在天安路;B地块出口设置在丰饶路主要经济技术指标住宅体育办公本项目优劣势总结本项目位于城市核心区域,各类配套极为完善,客户认知度高;核心区高层建筑,景观资源丰富,可远眺山景\公园景色,一览众山小;地块方正\平整,以健身为核心的产品组合,符合市场潮流,极具吸引力优劣势明显本项目劣势本项目优势位于城镇中心,因此带来的环境劣势(如:噪音\空气污染等)广电中心的斜向排布对本项目有一定视觉及风水上的影响过高的容积率,将带来密度过高\居住质量下降\造价过高等问题本项目属性界定城市中心高层建筑,完全无遮挡,俯视整个象山景色高容积率,小型地产项目以健身为核心的多种类别组合人民广场商圈附近,生活、交通、教育等配套齐全城市发展主流核心区位,高端人群聚集地随着象山港大桥的开通,会迎来新一轮发展机遇位于宁波南部区域,非宁波主流发展区域诠释•周边多层建筑较多,视线开阔,拥有较好景观资源•3.5容积率,总共11万平米(住宅:51078㎡)项目小规模、高容积率、视野开阔的以健身为主题综合体•集住宅、办公、体育、商业多种建筑类别的组合项目属性•项目周边配套成熟,交通发达,生活极为便利城市核心地段•位于城市核心发展区主轴中心,区位优势无可比拟•“大桥效应”逐步发酵,将融入上海3小时经济圈,未来发展潜力较大经济发达三线城市•位于宁波南部生态发展区,针织服装、机械模具、输变电、汽车配件、水产品加工、建筑施工等行业发达区域属性属性界定属性经济发达三线城市核心位置,小规模、高容积率,以健身为主题的城市综合体本项目发展方向研断:从住宅核心价值因素来看,本项目在地理位置、景观资源、配套设施上有极强竞争力,在品牌资源、自然环境方面则较弱,根据这些先天条件,本项目的发力点应是:城市豪宅地块条件地理位置自然环境景观资源品牌资源配套设施容积率较高城市最中央闹市区,有一定污染闹市中央高层,视线无遮挡,可望山景色非房地产行业品牌企业配套设施完善本项目具备打造城市豪宅的条件开发目标及解读Part2一兆韦德发展目标:•目前一兆韦德拿了一些地块,希望通过此项目的运做,建立“一兆韦德”在房地产业的品牌知名度•品牌目标1•2012开工,总体而言,追求快速回现•速度目标2项目目标项目目标目标解读:目标冲突通过此项目的运做提升一兆韦德品牌内涵健身行业龙头,但开发经验较浅,品牌优势不突出目标解读:通过此项目的开发,研究出一兆韦德独特的地产发展模式,为将来一兆韦德地产公司的扩张及与一兆韦德健身品牌的连锁、互动奠定可持续的、可复制的发展道路目标冲突实现快速回现宏观政策严厉,未来市场不乐观品牌目标解读速度目标解读目标解读:规避风险,在保证销售速度的同时,相对利润最大化总体目标确定:销售速度最为核心,品牌发展初见端倪实现目标的核心问题实现速度面临的问题发展品牌面临的问题如何准确的市场定位,在竞争中占优,规避风险?如何品牌扶持品牌,打造项目的稀缺性和唯一性?市场及客户分析Part3宏观市场分析Part3.12011年宁波GDP构成(单位:亿元)050010001500200025003000生产总值2627.38945.4658.8876.2260.2319.3323.2宁波市区鄞州余姚慈溪奉化象山宁海象山,全国百强县排名79位,近几年平均每年以15%的速度持续发展,但经济总量较低,排名宁波倒数第二位,随着象山港大桥2012年的开通,象山经济将迎来新一轮机遇,发展前景看好经济发展象山全国百强县排名79位,近几年每年以平均约15%的速度持续保持增长,GDP总量每5年翻番经济地位象山经济总量在宁波全市范围排名第6,与宁海基本接近,超过奉化,总体来说,经济规模较小,发展潜力较大近6年象山GDP走势及经济占比(单位:亿元)0.002000.004000.006000.008000.00宁波2449.312874.443435.003964.054329.305163.006010.48象山136.38159.65192.85220.62236.11271.73319.282005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年资料来源:宁波统计局象山以第二产业为主导,其中针织服装、机械模具、输变电、汽车配件、水产品加工、建筑业是象山的目前的支柱产业,未来将以临港型工业为主;随着产业的发展将为房地产带来庞大的购买力象山产业分布43220199237833458212023940180222703747041238608829345490812862842524566609363251721282915020000040000060000080000010000001200000农业工业建筑业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究、技术服务和地质勘查业水利、环境和公共设施管理业居民服务和其他服务业教育卫生、社会保障和社会福利业文化、体育和娱乐业公共管理和社会组织从产业结构来看,第二产业一直都占最大比例,约50%从产业分布来看,工业产业中针织服装、机械模具、输变电、汽车配件、水产品加工等行业继续保持领先地位,并带动了批发与零售业的发展;未来临港型工业将成为象山产业新龙头建筑业是象山的特色、支柱产业,全县现有施工企业71家,其中特级企业3家,一级企业16家,二级企业17家,三级企业35家历年象山产业构成(单位:%)15.115.615.916.649.748.348.846.935.236.135.336.40%20%40%60%80%100%2008年2009年2010年2011年第一产业第二产业第三产业资料来源:宁波统计局象山总人口为54万人,城镇人口为11.3万,人口增长以每年平均0.018%的低速增长,人口总规模较小,外来人口比例较小象山人口变化趋势050001000015000迁入人口82099989782946255176迁出人口6428845463973947412220062007200820092010人口增长象山总人口为54万,其中,城市人口11.3万,占比21%,象山人口增长缓慢,近几年平均每年以0.018%的速度增长,人口增长率近几年持续下降,2010年增长率只有0.5%人口变化人口机械增长趋势良好,人口迁入大于人口迁出,但总规模较小,近年人口机械增长都在万人以内资料来源:象山统计公报象山人口构成及增长趋势(单位:万)5294895317815350515371355403305416881065051087661118611125581102221113330.021%0.021%0.010%0.005%0.040%0.013%01000002000003000004000005000006000002006200720082009201020110.000%0.010%0.020%0.030%0.040%0.050%总人口城市人口城市人口增长率象山房地产投资情况(单位:万元)0100000200000300000400000房地产投资额60249147324188947262321298774住宅4972611172114547021580723837020062007200820092010房地产投资情况房地产销售情况受宏调政策影响,整个市场供求二端均出现萎靡状况,固定资产及房地产投资出现下滑趋势;商品房销售总额在2010年降至最低点,2011年未见明显复苏;价格重回08年金融海啸水平;商品房市场呈现明显供大于求状态;象山固定资产投资(单位:亿元)050100150固定资产投资投资额70.235376.008992.4389116.127115.7120072008200920102011象山商品房销售额与均价(单位:元/平方米)0100000200000300000400000500000600000020004000600080001000012000商品房销售额219498202062487353117530255390商品房销售均价5355.317768.069689.7511336.937939.14120072008200920102011象山商品房供需比01000000200000030000000.0000.2000.4000.6000.8001.0001.2001.400商品房施工面积1162041146489614788552121510249710商品房销售面积409870260119502957103670321895供需比0.3530.1780.3400.0491.28920072008200920102011资料来源:象山统计公报总结产业升级带来新机遇1较封闭的三线房地产市场2宏调政策不动摇,刚性需求得保障,象山房地产未来态势应不悲观、不乐观3象山港大桥效应正在发酵,象山将融入宁波半小时经济圈,上海三小时经济圈,象山临港产业面临最好机遇,船舶制造、新型能源、海洋装备的临港工业体系将取代象山传统产业支柱,这将为房地产的发展带来新机遇象山经济虽然保持快速发展,但从产业结构与人口增长来看,以工业产业为主导,以及较低的

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