第六章房地产投资分析基础

1第六章房地产投资分析基础第一节房地产投资第二节现金流量的构成第三节资金时间价值与资金等效值计算第四节房地产投资经济效果评价指标2本章要求了解房地产投资的概念、进行房地产投资分析的原因；熟悉房地产投资的利弊与风险、房地产投资经济效果的评价指标；掌握房地产投资现金流量构成，投资、成本、经营收入和利润、资金时间价值与资金等效值计算。3第一节房地产投资一、房地产投资的概念和类型二、房地产投资的利弊三、房地产投资的风险4一、房地产投资的概念和类型房地产投资的概念房地产投资就是将一定的资金投入到房地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大收益的投资行为。房地产投资与其他投资方式相比既具有投资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼具消费和投资两种功能，房地产投资还具有较大的风险。5为什么要进行房地产投资分析因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的选择。这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市规划的约束等，使投资获得最大的效益。6下列原因要求我们必须通过房地产投资分析才能做出正确决策。投资的收益需要预测收益获得的时间不同需要校正收益的风险需要考虑面临多种投资机会但资源有限7（一）房地产直接投资投资者直接参与房地产开发或购买的过程1.房地产开发投资2.房地产置业投资（二）房地产间接投资将资金投入于房地产相关的证券市场的行为1.购买住房抵押贷款证券2.购买房地产开发投资企业的债券、股票3.投资于房地产投资信托基金(REITs)房地产投资的类型8（一）房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.能提高投资者的资信等级二、房地产投资的利弊9（二）房地产投资之弊1.变现性差2.投资数额巨大3.投资回收周期较长4.需要专门的知识和经验上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。10（一）房地产投资风险的含义房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的偏离程度。房地产投资风险主要体现在以下几个方面：投入资金的安全性；期望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。三、房地产投资的风险11在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有：高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或不能收回由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产12（二）房地产投资风险的分类房地产投资风险系统风险非系统风险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险政策性风险利率风险政治风险或然损失风险收益现金流风险未来经营费用风险资本价值风险比较风险时间风险持有期风险图6-1房地产投资风险的分类13第二节现金流量的构成一、现金流量二、投资与成本三、经营收入、利润和税金14一、现金流量房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与流入之差称为净现金流量。现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等15投资广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的二、投资与成本16成本成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录；投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算17房地产投资分析中的投资与成本开发项目总投资：开发建设投资、经营资金开发产品成本经营成本期间费用：经营费用、管理费用、财务费用18经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。经营收入=销售收入+出租收入+自营收入三、经营收入、利润和税金19利润企业利润可分为4个层次：经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税利润总额=经营利润+营业外收支净额税后利润=利润总额-所得税可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）20税金税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收是国家凭借政治权利参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。21第三节资金时间价值与资金等效值计算一、资金时间价值的概念二、利息与利率三、单利计息与复利计息四、名义利率与实际利率五、资金等效值与现金流量图六、复利计算公式22一、资金时间价值的概念从投资者的角度来说，资金的运动伴随着生产与交换的进行。生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿。银行利息也是一种资金时间价值的表现方式23二、利息与利率利息是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比%1001pIi24影响利率的因素社会平均利润率资本供求状况通货膨胀率水平政策性因素国际经济环境等25（一）单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算，计息周期为“年”。三、单利计息与复利计息)1(niPFn26（二）复利计息复利计息方式对于某一计息周期来说，是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的nniPF)1(27当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。例如，年利率为12％，存款额为1000元，期限为1年，分别以1年1次复利计息、1年4次按季利率计息、1年12次按月利率计息(P153)12%是名义利率1年计息1次实际利率=12%1年计息4次实际利率=(1+3%)4-1=12.55%1年计息12次实际利率=(1+1%)12-1=12.68%四、名义利率与实际利率28名义利率是指1年内多次复利时给出的年利率实际利率是指1年内多次复利时年实际增长率二者关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大每年计息周期数m＝1时，名义利率等于实际利率当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率1)1(mmri29资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值五、资金等效值与现金流量图30现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。31现金流量图画图规则以横轴为时间轴，从“0”点开始。“0”点表示当前时点，初投资一般在“0”点发生“1”时点表示第1个计息周期的期末，也表示第2个计息周期的开始，以此类推。正现金流量通常表示收入，负现金流量通常表示支出。箭头的长短表示现金流量绝对值的大小。如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。32P——现值；F——终值(未来值)；A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；N——计息周期数；i——每个计息周期的利率。六、复利计算公式33一次支付的终值系数一次支付的现值系数34等额序列支付的现值系数等额序列支付的资金回收系数),,/(]1)1()1([niPAPiiiPAnn35等额序列支付的终值系数等额序列支付的储存基金系数),,/(]1)1([niFAFiiFAn36第四节房地产投资经济效果评价指标一、房地产投资经济效果的表现形式二、经济评价指标体系三、盈利能力指标的计算方法四、清偿能力指标的计算方法37对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、减少税收、股权增加等4个方面。对于开发投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为销售收入。一、房地产投资经济效果的表现形式38二、经济评价指标体系经济评价指标体系盈利能力清偿能力动态指标静态指标静态投资回收期资本金净利润率投资利润率资本金利润率动态投资回收期财务内部收益率财务净现值借款偿还期资产负债率流动比率速动比率39（一）动态指标财务净现值（NPV）指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。如果NPV大于等于0，说明项目在财务上可行。三、盈利能力指标的计算方法nttctiCOCINPV0)1()(40财务内部收益率（IRR）指项目在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。如果IRR大于等于行业基准收益率或目标收益率ic，说明项目在财务上是可行的。ntttIRRCOCI00)1()(41财务内部收益率（IRR）净现值与折现率的关系211211)(NPVNPViiNPViIRRIRRNPV1NPV2i1i2NPVi42动态投资回收期（Pb）是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，即累计净现值等于零或出现正值的年份。如果Pb小于等于基准投资回收期Pc，则项目可行bPttctiCOCI00)1()(]1[始出现正值年份累计净现金流量现值开bP][当期净现金流量现值值的绝对值上期累计净现金流量现43（二）静态指标投资利润率指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率当投资利润率大于同行业平均利润率时，项目可行%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利投资利润率44资本金利润率指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与资本金的比率资本金净利润率指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或年平均税后利润总额与资本金的比率%100资本金润总额年利润总额或年平均利资本金利润率%100资本金均税后利润总额年税后利润总额或年平资本金净利润率45静态投资回收期（Pb’）是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，即累计净现金流量等于零的年份如果Pb’小于等于基准投资回收期Pc，则项目可行'00)(bPttCOCI]1['现正值年份累计净现金流量开始出bP][当期净现金流量绝对值上期累计净现金流量的46借款偿还期资产负债率流动比率速动比率四、清偿能力指标的计算47借款偿还期指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内可用做还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。借款偿还期