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1本报告是严格保密的。2本报告是严格保密的。青岛辽阳东路项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。August3,2019谨呈：青岛房地产建设集团3本报告是严格保密的。第一部分项目定位与发展战略4本报告是严格保密的。项目定位Part.5目标客户分析Part.3板块价值梳理Part.2研究背景分析Part.1产品价值研究Part.45本报告是严格保密的。【地块指标】地块总建筑面积30万㎡，容积率1.33，属中等规模中低密度项目项目基础指标占地面积30万㎡（含8万㎡山体公园）容积率1.33建筑面积30万㎡（含9万㎡回迁）限高35米6本报告是严格保密的。•项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的豪宅区；•项目距离机场17公里，距离火车站约20公里，距离青岛市中心区15公里，距离崂山现核心区5公里，距离崂山区未来CBD6公里,项目与城市具有较为紧密的联系。【项目区位】项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属板块尚未开发，认知陌生崂山区火车站崂山现核心区7本报告是严格保密的。•项目东侧、南侧有辽阳东路环绕、西侧紧邻松岭路，辽阳东路、松岭路属于城市主干道，良好的连通性及路况，保证了项目与城市其他区域的快速、便捷的交通联系；•项目北侧有次级城市道路枣山东路，通达性较强，枣山东路为新建道路，通行状况良好；•地铁规划与项目最近站点为汽车东站，与项目距离5.5KM，距离远产生效应小，可不考虑。【城市交通】地块紧邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷啤酒城站汽车东站青岛国际高尔夫球场8本报告是严格保密的。规划商业金融用地规划住宅用地【地块四至】地块周边尚属规划阶段，现状以原有村建房、山体为主，城市意象不足•村建房：与项目仅一路之隔，规划建筑形式较差•地块南侧：午山风景区，规划绿地，不遮挡本地块•地块北侧为新艺林集团办公用地•地块东部为未开发山体，植被覆盖率低•凤凰山庄：是集餐饮、娱乐、休闲、马术俱乐部为一体的大型度假山庄，为地块周边为数不多的配套9本报告是严格保密的。【地形地貌】项目地形现状复杂多样，坡地、盆地所占比重大，地形高差可稀释容积率两山之间，地势低而平坦，目前为工厂占地地段北侧，现在工厂占地，地面平坦地段东南部，现为村庄，需拆除地段东部，6幢大龄青年公寓地段东北部，道路以内现为盆地地段内山坡边缘陡峭，有两个坡顶地段中心有山体，占地8万平方米，高约20米。按照上级规划，此部分山体不能用于住宅建设，需保留改造成社区公共景观空间坡顶台地现状10本报告是严格保密的。【资源盘点】项目拥有内部山体、南部午山风景区和西侧高尔夫景观等多种自然资源高尔夫山体公园资源条件盘点：山体资源地块环抱山体资源，是本项目最为强势的景观资源，同时可远观午山风景区；高尔夫西侧为高尔夫球场用地，高层建筑远眺场地景观；地形资源地块红线内地形丰富，可利用程度较高。午山风景区11本报告是严格保密的。项目地块认知城市传统富人区内尚无认知的地产板块具备特殊山地地貌的中等规模中低密度住宅开发12本报告是严格保密的。【开发目标】本项目是公司寄予厚望的优质项目，速度、利润、品牌都是项目承载的责任速度快•“四快四早”快速开发的策略导致初期资金压力较大，为支持项目运作及后续滚动开发，对回现能力要求高利润高•“在实现速度的前提下，经济效益应该是放在第一位的，重要性占到60%，社会效益（口碑、品牌等）占到40%”品牌佳•公司在市内首个高端项目，为公司品牌化道路的重要里程碑之一13本报告是严格保密的。【对速度的理解】本项目为公司现阶段两个主力回现项目之一，承担后续新项目滚动开发的任务，消化速度前紧后松项目名称产品形式位置点评青建·橄榄树低密度项目即墨温泉镇低密度别墅项目，具备突破平台消化速度能力，定位作为主力现金回流项目。袁总访谈：…今年是公司高密度开发的一年，有很多项目在同时启动，包括渝信、南姜的项目，因此对于项目来说希望能够快速回款，这对我们是至关重要的…2010年1月…2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2011年开盘工程跟进热销3-6个月拿地同时项目定位同时规划跟进四快四早理想状态下项目进度示意图14本报告是严格保密的。【对利润的理解】充分兑现地块价值，以高品质高价值物业获取高额利润有条件开发高品质、高价值物业，并以此获取高额利润。15本报告是严格保密的。青建尚东区青建橄榄城青建橄榄树青建……【对品牌的理解】本项目是实现青建企业品牌量变到质变的契机公司开发经验丰富，但除橄榄树外，多以普通高层住宅为主。2010年是公司业务高速发展的一年，同时本项目作为公司在市区的第一个高端项目，将成为公司在品牌化道路上从量变到质变的重要里程碑。16本报告是严格保密的。因此，我们需要用合理的开发策略来实现目标之间的协调与平衡。公司对速度、利润和品牌三个目标均有较高要求，为了协调并平衡三者之间的关系，需要通过市场梳理、客户分析、案例借鉴和本体价值挖掘，寻找到满足开发目标和项目发展的最优方案。17本报告是严格保密的。项目定位Part.5目标客户分析Part.3板块价值梳理Part.2研究背景分析Part.1产品价值研究Part.418本报告是严格保密的。•供给方面，03-05年，商品房供给持续增长。至2006年供给量开始减少，竣工面积652.5万平米，比上一年减少19.5%，随后逐年减少。•需求方面，青岛房地产市场需求相对稳定，逐年稳步增长。2009年从3月份开始，住宅销售面积环比大幅增长，6月单月销售面积达到90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平。•供应与需求：2005年之后呈现供不应求的态势。2009年供需比为0.56，该态势进一步强化。数据来源：青岛历年统计年鉴；国家统计局青岛商品房近年连续呈现供不应求的态势，销售面积除地产寒冬2008年外稳中有升，2009年总销售面积达909万㎡5476358116536406575054635167407378337699091.181.231.090.890.770.850.5601002003004005006007008009001000200320042005200620072008200900.20.40.60.811.21.4竣工面积销售面积竣工/销售万平方米（截至11月）19本报告是严格保密的。数据来源：中国指数研究院青岛市商品房价格涨幅平稳，房地产市场中高端项目主要集中在市南、崂山两区，均价和涨幅均位于各板块前列•青岛市商品房销售价格逐年攀升，2009年均价达到9000元/平方米左右，同2008年相比，涨幅达到42%。中心城区涨幅高于周边县市。•2009年，市南、崂山区位商品房销售价格位居前两位。崂山区是仅次于市南的青岛高端住宅区。•2009年外地品牌开发商项目的大量开发全面提升了青岛房地产的产品力平台水平，导致压抑需求被大量释放，同时由于房地产市场的转暖，在通胀预期及制造业仍不景气情况下，众多投资者将目光投向了具有增值保值双重作用的豪宅产品，较大的拉升了市场平台价格的快速上涨。24062966360442535200633390009%23%22%18%22%22%42%01000200030004000500060007000800090001000020032004200520062007200820090%5%10%15%20%25%30%35%40%45%销售价格增长速度（估算）元20本报告是严格保密的。城阳：价格平台：高层5000、别墅15000产品形式：高层、多层、别墅开发区：价格平台：7500产品形式：高层、多层四方李沧CLD价格平台：8000产品形式：高层崂山价格平台：15000产品形式：高层市北价格平台：14000产品形式：高层未来城市核心区、高端产业积聚区——崂山区是青岛城市的绿肺，同时也是距离城市最近的资源型居住区，目前已经形成高端居住区的认知重工业区、港口区——依托港口和产业集群优势，形成重工业区和港口区核心海景豪宅区——城市与海资源的叠加打造青岛最高居住价值城市核心区——市南市北是青岛城市的商贸、金融、行政、商务中心，是城市核心资源及配套集中区高端海景居住度假区——具备崂山区的良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择空港和高科技产业新城——具备高新产业基础及与国际机场最近的距离，打造生态新城的意象中央居住区——承接城市外溢人口，通过便利的交通与城市形成了较为密切的联系市南沿海一线价格平台：30000产品形式：高层崂山沿海一线价格平台：20000产品形式：高层青岛房地产市场已形成明显的板块特征，市南、崂山区以良好的自然环境及与城市的距离优势成为市区的高端居住区青岛中央休闲区——温泉镇已形成休闲度假认知，鳌山在打造大型度假休闲设施。温泉镇和鳌山卫板块将成为青岛首席resort区21本报告是严格保密的。市南区为青岛高端项目核心集中区域，具备海+城市资源的双重价值，随海资源逐渐减弱物业价值逐渐降低，主要产品形式为高层城市中心，城市资源与海资源的叠加主要为资源占有型客户，一线海景客户关注稀缺资源，二线海景客户更关注城市资源区域资源客户特征产品形式主要为高层海景大户型豪宅或高层公寓，产品同质化严重，豪宅面积多在200㎡以上，公寓面积在90-120㎡左右；平台价格为34000元/平米；最好的楼盘“万丽海景”均价40000元/平方米，消化速度为36套/月产品形式价格平台项目名称万丽海景东海路9号凯悦中心基本情况占地面积:21748平方米，总建筑面积:150000平方米占地约10100平方米，总建筑面积11万平方米占地面积:8500平方米总建筑面积:110000平方米产品公寓，总套数480套公寓，总套数:366套公寓，共51层，总套数371套户型面积50-560平米，50-80㎡占47%，120-380平米占45%140平方米～200平方米为主，占56%60-150平米为主，占84%价格4万元/平米起价24000元/平米，目前均价33000元/平米起价20000元/平米，目前均价29000元/平米销售状况09年10月开盘，销售率40%2007年开盘，目前销售率75%；2008年1月开盘，目前销售率50%客户外地客户80%，以山东省内其他城市客户为主青岛本地客户为主，私营业主为主，多次置业，自住为主青岛本地客户为主，外贸类私营企业为主，以自住为主要需求点评唯一在售的可看八大关海景的楼盘，资源强势主打海景、城市，产品力水平一般海景资源、城市CBD区、周边配套为主要卖点22本报告是严格保密的。崂山沿海一线为市南的延续，拥有强势的海景及山体资源，石老人以东出现低密产品，主要为度假功能石老人以西沿海，城市资源与海资源或山资源的叠加，石老人以东沿海，山、海、城市综合资源与低密产品形式成为主要需求点，主要为资源占有型客户与居住改善兴客户，资源占有型客户关注资源叠加占有，改善性客户追求别墅梦想区域资源客户特征沿海一线以高层产品为主，石老人以东出现低密产品。高层面积大户型200㎡以上，洋房面积在90-230㎡左右，独栋350㎡以上高层平台价格为24000元/平米；洋房21000元/㎡，最好的楼盘“上实海上海”均价27000元/平方米，消化速度为28套/月产品形式价格平台项目名称上实海上海御景峰海逸翠庭颐和星苑基本情况占地：26000平方米，建面：6.6万平方米占地面积：3.114万平方米；建筑面积7.1万平方米占地：23500平方米，建面:23500平方米占地：1400亩建面：100万平方米，一期;建面22万平方米产品高层住宅，平层与复式产品5层花园洋房（52套）、高层住宅（278套）多层与小高层共98户别墅、洋房、多层、小高层户型面积178-500平方米，主力230平方米140-180平米占51%190-330平米，主力：240-27