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前言通过与福建福隆地产领导的沟通,以及对项目地块及岳阳市场的考察,我司对该项目有了初步认识。本提案将着重阐述我司对项目的认识、项目定位及规划思路。本提案为初步设想，需要深入研究市场后，近一步细化与完善，审阅时谨请留意！目录•项目概况及初步评析•项目初步定位思路•项目规划建议•项目营销思路•为什么选择我们•我们的足迹项目概况及初步评析项目概况及初步评析本案位于岳阳市城市中心，地理位置极佳，地块呈不规则状。南临巴陵中路，北临站前街。总用地面积28923.2平方米，容积率不大于4。建筑限高70米，住宅户型配比90平方米的户型必须超过50%。项目概况及初步评析地块评析：1、地块处于岳阳商业中心地带，生活、交通设施都很完善。但缺乏景观资源，东西两侧都是老式居民住宅，环境较杂。2、由于拿地成本较高，按建筑面积11.6万平方米，楼面地价为1120元/平方米，加上建安成本，估计每平方米的成本可能在3000元/平方米左右。3、由于地块呈不规则状及东西两侧的住宅，和住宅90平方米的户型必须超过50%等约束，都增加了项目规划设计的难度。4、从地块的感觉，项目如果要取得好的收益，必须加大商业面积的比例，但目前岳阳大型商业的开发以处于极度饱和状态，而且大型商业销售存在难度大、周期长、后期经营繁琐等问题。5、从市场的角度分析，目前岳阳写字楼需求不大，写字楼销售也存在销售难度大、周期长等问题，建议不开发写字楼和酒店物业。因此，本案在“快速销售、快速回款、尽量少持有物业”的前提下，只有提高住宅品质从而提升住宅单位售价，尽量压缩大型商业面积。换句话说就是“如何把握好住宅、商业两者之间的比例，是项目成功的关键所在”。项目初步定位思路项目定位初步思路定位分析1、本案地处岳阳城市中心，要求在建筑品质、规划、形象上体现高品位、时尚、休闲的特点；2、项目消费商圈覆盖岳阳及周边地区，如何吸引消费者来此进行消费并形成习惯是项目定位的关键；3、目标消费群多为中高收入阶层，对购物场所和品位又一定的诉求，需要在项目定位上得以体现；4、项目商业铺位以销售为主，如何解决好铺位销售于招商经营的关系，使项目能够正常运作；5、定位上要突出街区商业+住宅的新业态模式，增加休闲性商业的比例，即在休闲的过程中达到消费的目的；6、住宅定位要突出居住城市中心的荣耀感和闹中取静的舒适性；项目定位初步思路1、坐享岳阳最成熟的商圈—岳阳步行街，日均近20万消费人流。2、打造岳阳首条最具时尚休闲概念的体验式室内步行街。3、闹市区的私人领地，独享繁华都市风景。4、以文化娱乐拉动时尚消费，将休闲与消费形成互动。5、商业与住宅动静分离，既紧密相连又互不干扰。商业定位项目定位初步思路岳阳首条“BLOCK”体验式室内购物步行街休闲，处处体现人性化功能；体验式购物，让消费者与商品全方位接触；时尚品牌，尽享与潮流的同步；餐饮文化，体验“吃遍天下”的感觉；住宅定位项目定位初步思路远眺，八百里洞庭湖光山色；近揽，繁华的都市街区流光溢彩；享受，城市中心的闹中取静；品味，成功人生的精彩生活；项目规划建议项目规划建议项目营销思路项目营销思路概念线城市之巅魅尚之街投资线临街旺铺升值无限项目销售重点放在商业铺位上，采用复合营销传播手法，将实际销售与广告、促销、公关等紧密结合。强调战术上的高度统一性。传播的主要力量放在对投资前景、盈利概念以及信心保证的大力渲染，辅以宣传商铺本身功能，要点是对投资者的攻心战。即：炒热概念→吸引关注→引导投资→引爆购买营销主题项目核心卖点：一、开发商强强联手、共同打造岳阳最具品位的商业步行街；二、“第四代”复合式产权街铺，间间旺铺，铺铺通街；三、国内知名商业管理团队参与管理，进一步提升了商铺的经营价值；四、城市中心，纯正的原始股，升值空间巨大；五、与香港人、闽浙人一起赚钱，做真正的大赢家；六、全程高效率、低成本一条龙运作。降低经营风险；七、“先招商后销售”买铺就有租金收，做知名品牌的房东；八、“低投入、高回报”，一间黄金铺，财富通三代；项目营销思路营销攻略项目营销思路拔高形象，树立品牌本项目的形象兼具异域风情和休闲消费，是具有较强的高品质特性。要通过对“异域风情”及“休闲消费”的生活方式宣传拔高项目形象，树立“异域风情，魅尚之街”的项目品牌。整合推广，体验营销整合运用各种营销手段和媒体通路，每一环节都要紧围饶着主题定位，从诉求内容到风格进行统一的包装，从而达到最大化的宣传效果。通过体验式的营销，让客户充分领略项目的品质和商业氛围，从而抓住每一个客户的心。“招售并举”，两箭齐发“先招商，后销售”，以招商拉动销售，以销售促进招商，所以需要销售、招商两条线同时展开形成互动。张弛有度，随机而动“以相对之快打季节之慢、以相对之重打时段之轻”的策略，随时把控战机，营销策略项目营销思路大小搭配，优劣同售在遵循“先大后小”的前提下，加快销售速度，尽量消化已积累客户，采用大小铺型搭配销售的策略。同时，对质素不一的商铺也进行搭配销售，以免造成较差商铺滞销的情况。客户积累战术1、客户登记：接受客户上门、来电咨询，并对客户资料进行登记，为后续的营销活动做准备。2、认筹：通过收取诚意金换取选房优先权的方式对登记客户进行筛选。3、洗筹：认筹客户的购房诚意度也是有区别的，可以通过VIP卡升级、提高诚意金等方式进一步洗筹，从而加大对市场的把握程度。4、客户组织：充分利用“VIP俱乐部”的组织架购，对会员、认筹客户等进行营销，比如信息发布、座谈、公关活动等。优惠促销：重要的节假日如春节、国庆、元旦等可以限量优惠促销。1、联合知名商业管理机构参与项目运作，借以提升项目可信赖度，给经营者信心。借用其品牌和管理团队参与项目运作。利用经营者对其知名度的信任，打消对本项目经营前景的疑虑，这样既提升了项目形象，又增加了炒作热点，也给经营者信心。2、本着“放水养鱼“的原则进行招商，与经营户一起做旺市场。在开业前期的招商上，要以“低租金、低费用、低姿态”吸引经营者。充分利用各种方式吸引经营商户进场。因为项目招商的好坏对销售影响很大，因此需要投入一定的促销费用，培育市场。3、品牌商家和影响力大的商户是招商重点。前期招商要以品牌商家为主，品牌商家产品信誉好，有知名度，而且多资金较雄厚，抗经营风险能力较强，不过分计较一时的得失。影响力大的商户具有很强的行业号召力，可以联合多个经营户一起进场。4、发挥调动各个商业协会及政府有关部门的积极性。与岳阳各行业协会及政府有关部门联合举行项目招商会，并承诺给予一定的招商费用，发挥调动各个商业协会及政府有关部门的积极性。招商策略项目营销思路为什么选择“世联”操盘的专业化世联房地产经纪有限公司以房地产营销策划及销售代理为核心业务，依托世联强大的研究技术平台，有效解决了房地产销售代理与执行的矛盾，“前瞻性的市场预测，差异化的产品塑造，优势资源的整合”彰显世联经纪独特的核心业务能力。专业：注重技术内涵，高起点、高标准、高要求的服务理念；诚信：恪守承诺，严谨、客观、正派的服务宗旨；宽容：以感恩之心对待员工，服务客户；让利：互利共生，不以利润为企业唯一目标；操盘的专业化专业团队世联团队拥有深厚的专业背景和丰富的实战经验，多专业人才组合，拥有近百项类型丰富的成功个案经验积累，吸取香港代理机构的服务要旨，一贯遵从严谨、客观、正派的宗旨，倡导高效管理、创新服务的经营服务理念。核心成员核心成员多为复合型人才，拥有多年的营销策划、咨询顾问、销售管理工作实战经验，具备国内一流的专业经历和良好的服务口碑。对于项目开发、销售过程中所需要的策划支持、销售管理等关键内容具有深刻的理解，可以指导整个项目具有重点、有针对性的运作，并根据实际情况提出行之有效的操作方案。操盘的专业化工作流程：资金的安全化房地产开发操作环节多，是典型的高风险行业。对资金的使用和周转有着较高的要求，资金链的安全运转是项目正常开发的重要保证和基础。我们始终坚持营销代理应该从项目规划开始的主张。即依托世联强大的整合能力从一开始就在开发理念、建筑规划、户型设计、形象塑造、资金调配等环节中与开发商进行沟通协作,提供可行性建议化解风险，与开发商一起享受成功的喜悦。强化销售节奏，合理安排销售进度，加快销售资金回笼速度，提高“体内资金”循环使用率，降低贷款及财务费用风险，确保项目资金链安全运转。财富的最大化房地产开发也是典型的高回报行业。对财富的追求是商人的本性，规避风险、降低成本、力求财富的最大化是本项目的开发根本和目的。我们始终坚持“以项目价值体现为中心”的营销宗旨。即依托世联强大的营销能力从一开始就在项目理念、形象塑造、广告宣传销售控制、客户资源等环节上,提供可行性操作方案。力求在销售速度和价格上达到最佳效果。专业化的销售团队、多角度的销售策略、全方位的销售把控，是我们的优势所在。