第十讲房地产投资分析三

房地产投资分析三案例分析•业主李先生去年购买了一套房，建筑面积100平方米，2004年底，他在银行贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。该套房改房每年需负担维修等其他费用2700元，结合目前该区域的市场状况，其出售价格为42万元，月租金2000元。现在我们来算算该出租房子收租金还是卖掉房子回收资金去归还银行贷款更为合算？分析•租金收益率的计算：为确保出租房屋的品质，李先生还需要投入10000元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。则年租金净收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49％。显然，与其靠收取租金获取4.49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还那套房子的部分银行按揭贷款，因为银行房贷所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的资金收益率。一、确定性分析方法•4.净现值法•净现值法是将项目开发经营过程中不同时间所发生的资金流入和流出量用一定的贴现率折算成项目实施初期的现值，然后计算出总流入与总流出的现值差额来分析方案优劣的一种企业经济效益分析方法。该方法的分析指标为项目净现值。项目净现值就是指投资开发建设及经营阶段的资金流入现值与资金流出现值之差额。在数值上也等于开发建设及经营阶段内各计息期资金流入值与流出值之差额现值的代数和。4.净现值法公式),,/)((),,/(000tiFPPItiFPNNPVNPViniiniinii4.净现值法公式•式中NPV——项目净现值；NPVt——第个计息期现金流入值与现金流出值之差额现值；Nt——第t个计息期现金流入值与现金流出值之差；(P/F,i,t)——第t个计息期的贴现因子；It——第t个计息期的现金流入值；Pt——第t个计息期的现金流出值；t——计息期数；n——计息期总数。上述净现值计算式与净现值计算式属同一式，故净现值计算也可直接从“全部投资现金流量表”中直接推算。4.净现值法•净现值法的优点在于考虑了项目开发建设经营期内各笔资金的时间价值，对项目的净利润有明确反映。因此，该方法被广泛应用于企业经济效益分析，几乎每一项目的经济效益分析都少不了净现值指标，净现值愈大，项目净利润愈高，经济效益愈好。房地产投资项目也不例外，每一个房地产项目经济效益分析中都要使用净现值指标对项目经济效益进行评价。净现值法的不足之处是贴现率不易确定。现值计算及净现值计算均少不了贴现率，那么认为贴现率取多大才合适呢？这是一个难以给出准确答案的问题。一般认为贴现率的大小取决于银行利率高低、项目性质、经营风险程度、经营目标和要求等综合因素。贴现率取值的准确与否，对净现值指标的影响很大，尤其对长期经营项目和后期资金流量较大的项目更为明显。因此，应用净现值法对项目进行经济效益分析时，贴现率的取值要再三考虑。一、确定性分析方法•5、内部收益率法•内部收益率法是计算项目确切盈利能力的一种企业经济效益分析方法，分析指标为内部收益率是指项目在开发建设及经营期内项目净现值等于零时的贴现率。5、内部收益率法•其表达式为：0)1(1)(0ttnitiPINPV5、内部收益率法•i——内部收益率，通常记为IRR。•IRR是项目净现值NPV等于零时的贴现率，也可以说是项目在动态分析中不亏不盈情况下的贴现率。如果贴现率高于内部收益率，由净现值计算式不难算出项目净现值会小于零，说明项目将亏损。如果贷款利率等于内部收益率，则贴现率一般就略大于内部收益率，导致项目亏损。因此，我们说内部收益率是项目所能承担的最高贷款利率。当贷款利率高于内部收益率时，项目净现值必定小于零，项目亏损，属不可接受项目。只有当贷款利率低于内部收益率时，项目才不致亏本或盈利。项目的内部收益率愈高，项目所能承担的贷款利率愈高，风险愈小，获利愈大。5、内部收益率法•内部收益率的另一种计算方法是试算法。首先假设贴现率为i1,计算出项目净现值NPV10；再假设贴现率为i2，计算出相应的项目净现值NPV20；则在i1与i2之间反复取值试算，必定可找出一个i使得净现值NPV等于零，这个i就是内部收益率。实际操作中，只要i1与i2相差不超过2%（最大不超过5%），可采取直插值法直接由NPV1与NPV2计算出i而不再进行多次取值试算。5、内部收益率法•内部收益率法是房地产企业经济分析中另一个被广泛应用的经济效益分析方法。该方法无需假定贴现率，可直接计算出项目盈亏平衡时的贴现率，以衡量贷款利率的高低。因此，内部收益率法是一个很实在很可靠的企业经济效益分析方法。该方法的不足之处是计算；较复杂，无论用式进行计算还是试算出净现值发生正负转折i1与i2的都很费时间。另一不足之处是内部收益率指标没有净现值指标易于理解。贴现值是由以下9个变量的函数关系构成：),,(93211xxxxfDCFPni中国房地产投资几个热点问题•1.资金来源分析•2.热点城市房价比较•3.全球热点城市房价排行榜•4.万达、明发、宝龙运营模式比较•5.2011房地产投资新趋势中国房地产投资资金来源比较第一位：摩纳哥蒙特卡洛（平均每平米312268人民币）第二位：莫斯科（平均每平米136847人民币）第三位：伦敦（平均每平米136653人民币）第四位：纽约（平均每平米97785人民币）第五位：香港（平均每平米97001人民币）第六位：巴黎（平均每平米79564人民币）第七位：东京（平均每平米77926人民币）第八位：新加坡（平均每平米63669人民币）第九位：罗马（平均每平米60158人民币）第十位：孟买（平均每平米60122人民币）2013年9月中国房价最高十大城市排行•2013年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，同比上涨9.48%，涨幅相对上月扩大0.87个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上月上涨1.72%，与上年同期相比上涨13.87%。•第一，北京：30497;第二，上海：29306•第三，深圳：29146;第四，三亚：24148•第五，厦门：18117;第六，广州：17399•第七，杭州：17290;第八，温州：15484•第九，福州：15041;第十，宁波：131784.万达、世贸、明发、宝龙运营模式比较•在城市布局方面，万达主要在一二线城市，世贸在一二线城市市中心，明发主要在二三线城市，而宝龙则在三四线城市，体现出不同公司的差异化战略定位。在项目选址上，三家企业具备相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。万达经验•万达是在全国范围内主要一、二线城市进行战略布局，并且进入部分经济发达的三线城市。万达城市综合体的选址一般有三种情况，一是选择在城市的副中心，是城市经济新的增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；二是选择城市的新开发区，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；三是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。•万达从第一、第二代产品中摸索经验，从而调整经营战略，将“只租不售”作为商业地产的基本原则，但在具体操作中万达做了灵活变通。目前的租售模式是核心商业购物中心“只租不售”，销售部分为项目整体比例约40-60%的住宅、写字楼和社区商业，销售物业对持有商业的整体经营不会产生冲击。明发经验•明发制定的是“重点发展精选地区”的区域策略。公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。项目选址上，主要在城市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。明发在项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力具有协同性。项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使项目投资成功几率增大。•明发商业广场的住宅、写字楼基本全部销售，自持的商业面积与销售的写字楼、住宅、散铺等产品面积比例一般是50%比50%。宝龙经验•宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的三四线城市。目前宝龙的项目集中在山东、江苏、福建、河南四个省份，未来有望将布局战略继续扩张。宝龙的项目选址标准与明发相似，在选定城市的待发展地区拿地，在新城区打造新商圈。•宝龙城市广场的商业与住宅开发面积的比例是住宅占比30-40%，商业占比60%左右。其中，住宅全部出售，商业开发面积的30%左右出售，60-70%商业自持经营。宝龙为了保证商业项目的整体统一经营，采取了售后包租的模式，年投资回报率承诺在6-7%。2013房地产投资新趋势•1.多数城市房价仍在上涨中央坚持调控不动摇；•2.官方称市场态势向调控预期发展，业内看小涨后市；•3.大多数城市房价仍持续上涨，一二线城市上涨更快，小城市和资源型城市面临较大压力。课堂讨论•1.中国房地产还有投资机会么？你怎么看待？•2.商业地产投资模式会有风险么？•3.中国房地产投资风险表现在哪里？你怎么在投资中规避风险？