搜索
《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879目录一、价格走势分析........................................2二、政策环境分析........................................31）保障房............................................32）房产税............................................4三、城市区域发展影响....................................5四、对置业者的分析......................................61）投资需求旺盛......................................62）潜在购房客户置业特征...............................73）投资需求比较高....................................74）调控新政造成客户观望...............................75）供应分析..........................................7五、对2011年市场预测...................................8价格预测.............................................82011年楼价预测.......................................9《2011房地产营销策划大全》联系QQ：10535278792011年广州房地产市场发展预测前言2011年中国GDP将保持9%以上。民众收入预期看涨、流动性难大幅缩减、高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产生根本性的转向。积极的财政政策将体现在保障房的大力建设上。内需动力下，投资难以大幅缩减，城镇化继续推进;2011年国内经济增速有望保持在9%以上，甚至可能达10%;风险仍主要集中于外部冲击和国内调控力度。市场普遍预计2011年人民币新增贷款可能适度降低，至7万亿左右;预计2011年提升存款准备金率及加息等操作，会较2010年来得频繁。加“准”次数会多于加息次数，加息空间总体不会大于2007年时期;市场普遍预计2011年国内通胀率达至4%或以上;国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。一、价格走势分析根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济、市场环境、政策导向、房企状况、城市规划、土地供应、住宅需求和消费者消费预测等趋势综合判断，对2011年广州房地产市场发展做出以下预测：以下为2010年9月至2011年2月的广州房价行情：《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879二、政策环境分析2011年宏观调控的主要方式仍然是“控投资控流动性从而达到控经济和控通胀的效果”;2011年上半年通胀面极有可能进一步恶化而经济面仍存偏热风险，预计政策紧缩力度较大。2011年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国家对楼市的调控全年难松。预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。2010年，信贷、限购仍是影响市场成交量的主要政策。由于通胀预期依然强烈，房价上涨具备支撑，只要房企资金未出现全行业性的问题，未出现金融风险，限购等措施放松可能性小。但不排除政府以其它政策取代限购。1）保障房长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计2011年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011年全国保障房建设规模同比增长约7成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。将构建房地产调控的长效机制。住房和城乡建设部已形成基本住房保障法的征求意见稿，且正在征求各方意见，并列入国务院2010年立法计划。2011年，全国保障房建设规模或达1000万套，同比增长72.4%。住建部2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，计划新增的420万套中，公共租赁房将占主要部分。意味着2011年保障性安居工程投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资的20%。12月8日年全国580万套保障房任务已经完成开工。广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进，《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减少商品房土地供应，令商品房稀缺。2）房产税房产税或在2011年试点征收，目前圈定的试点城市包括上海和重庆，两个城市的试点方案也有很大差别。若开征，短期内对市场预期将造成影响。但需求受多方面影响，若通胀处于高水平，房子升值大于成本的增加，需求依然会保持。政府需出台相关政策疏导资金，这样，房产税的作用才能发挥。广州2011年试点可能性极小，所受影响不大。预计由于保有成本的增加，最终成本将转移到置业者身上，首先租金将上涨，需要政府增加公租房供应以减弱影响。另外房产税并不是房价的决定性因素，中长期来看，开征房产税对房价影响有限。目前的调控政策将使成交量短期明显回落，但房价上涨趋势不变。从历年调控看，平抑的调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般4-6个月左右。由于现今市场对政策的消化周期逐渐缩短，成交量反弹更快，政策频率亦提高，成交量波动会更明显。从历史经验看，价格下调较难，当经济形势下滑，政策效应累积，市场信心不足，需求持续萎缩，楼价才会下降。目前经济态势向好，房地产市场消费信心依然较足，流动性充足及强通胀预期下，房价不具备下降支撑，但政策高压下短期的小幅调整在所难免。2011年政府供地计划5平方公里，但会因应市场灵活调整，中心区储备多宗大块优质地。“三旧”改造快速推进有效增加中心区土地。广州计划2010年建设保障房4万套，总建306万平方米，市场转入双轨，但短期对商品房冲击不大。按照规划，2011年广州商品住宅供地500万平方米，但会因应市场灵活调整。从规划看，2011年预计供地500万平方米;从市场看，2010年初定500万平方米，年底将任务量调至“保底200万平方米”，预计2011年供地水平同2010年持平，维持在200万-500万平方米之间;近年广州商住用地出让用地面积平均在200万平方米左右。《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879城中村改造是广州近期“三旧”改造重点。旧城区：对危破房实施改造;对历史文化建筑按照“重在保护、弱化居住”的原则，疏解居住人口;旧村庄：用10年时间基本完成在册的138条“城中村”整治改造，其中52条力争用3年至5年时间基本完成;旧厂房：范围包括：国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场等，数百污染企业将搬至郊区;3-5年内广州“三旧”改造重点落在52条城中村改造。“三旧”改造将增加中心区土地供给、提升物业价值、释放购租需求。扩大土地供给途径，为房地产业带来强劲动力和后续空间。三旧改造对房地产行业最直接最实质的利好就是土地供应量增加，而且是占地面积较大，所处地段较好的优质地块。高成本土地，支撑未来楼价。“三旧”地块由于拆迁成本较高，项目推出对楼价有强力支撑。环境改善，提升物业价值，大量城中村、旧厂房搬迁居住环境得到优化，物业价值也会随之得到进一步的提升。改造释放购房、租赁需求，城中村改造，村民将搬迁，激发大量潜在购房需求;大量租客迁移，刺激周边的商品房租金大幅上涨。三、城市区域发展影响2011年广州将继续巩固国家中心城市地位，经济实力强劲，楼市上升空间大。亚运会助推广州城市建设加速，为广州楼市快速发展注入新动力。2004至2009年广州城建投入已逾1600亿元。其中，2009年达424亿元，创历年新高。据透露，广州亚运会总投资1200多亿元。其中，用于城市面貌和环境改善1090亿元，包括地铁建设、城市道路、桥梁和基础设施，环境综合整治等。据报道，预计2010年亚运会将为广州城市经济带来8000亿元人民币的收益，城市建设提速5至10年。广州地铁网络铺开，居住版图扩大。亚运前，广州共开通8条地铁线(含广佛线)，共236公里，预计日运送超400万人，最高可达540万人。2015年，广州将再新增地铁10条线，216.8公里，合计453公里。《2011房地产营销策划大全》联系QQ：10535278792011年房企对销售回款依赖程度高，阶段性或区域性的促销依然会存在。同时，在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变：寻求房地产行业多元化发展;向二三线城市扩展;联合拿地开发;积极参与保障房建设等。2010年销售业绩完成情况良好，但新政后销售速度已有放缓迹象。2010年，受益于市场阶段性回暖，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好。据统计，包括龙湖在内的11家品牌内房企10月份销售金额689亿元，环比增长5%，增幅较上月下降31个百分点。提前完成销售目标，持有现金增加，短期借款规模不大，显示短期内资金问题不大。负债率高，长期借款大幅增加，显示长期风险依然存在，受益于三季度市场阶段性回暖，房企持有现金明显增加。调控之下多个融资渠道收紧，有条件的开发商积极拓宽海外融资渠道。定金、预售款是房企资金主要来源，2011年房企资金依然依赖销售回款。2010年1-9月，房企资金来源以其他资金、自筹资金占比最大，分别占43%和38%，而其他资金主要是定金、预售款。虽然房企积极拓宽海外融资，但外资占房企资金来源比例仅约1%，难以改变房企整体资金情况。总体来讲，2011年房企对销售回款的依赖程度依然很高，包括中小房企在内，为率先回笼资金，阶段性或区域性的促销依然会存在。同时，在频繁的调控下，开发商在发展战略上也面临转变，以应对市场变化。四、对置业者的分析1）投资需求旺盛由于二次以上置业是目前购房的主流客户，因此这轮的调控政策对需求影响直接，有50%的客户表示会推迟买房。在严厉的调控政策下，约4成客户认为房价会略有下降，但客户普遍认为房价下降幅度不会太大。另一方面，通胀持续加剧下，投资需求仍然较高，投资意识强。二次以上置业比例持续增加，受政策影响直接。《2011房地产营销策划大全》联系QQ：10535278792）潜在购房客户置业特征目前约75%的潜在购房客户为换房客;与2008-2009年相比，二次以上置业比例持续增加，是目前市场购房主流需求，因此受调控政策影响直接。3）投资需求比较高当前购房目的调查结果显示，纯自住购房需求比例41%;投资需求比例10%;特别是自住兼投资的比例达30%，比过往有明显增加，2009年这一比例约11%。4）调控新政造成客户观望由于调控政策密度和强度大，大多客户对深度调控政策均有所了解;在严厉的调控政策下