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1第四章投资性房地产2教材主要变化•增加：与投资性房地产有关的后续支出。•删除：投资性房地产后续计量模式变更的例题。•修改：（1）投资性房地产范围的表述；（2）房地产的转换形式及转换日的表述。3第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义与特征1、定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。42、特征：（1）属于企业的经营活动（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一样5二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目1、已出租的土地使用权2、持有并准备增值后转让的土地使用权3、已出租的建筑物6（二）不属于投资性房地产的项目1、自用房地产2、作为存货的房地产3、准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物4、以经营租赁方式租入后再转租的建筑物5、认定为闲置的土地使用权7【例题1】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2009）A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用权D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC8【例题2】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2007）A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业以经营租赁方式租出的写字楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权【答案】BD9【例题3】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.暂时闲置的投资性房地产，企业意图继续用于对外出租C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业出租给本企业职工居住的宿舍【答案】ABD10第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认•除符合投资性房地产的概念外，还要同时满足两个确认条件：1．与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2．该投资性房地产的成本能够可靠地计量。11（二）投资性房地产的初始计量1、外购的投资性房地产•对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。12•企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。13•外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。14（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量•企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。15•企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。16•自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。•P44：【例4-2】17二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出•与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。18•企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。•【例4-3】•【例4-4】19（二）费用化的后续支出•与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。借：其他业务成本贷：银行存款20【例题1】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。A.企业购入的写字楼直接出租B．企业购入的土地准备建造办公楼C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值D．企业购入的写字楼自用2年后再出租【答案】A21【例题2】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。（）【答案】×22第三节投资性房地产的后续计量•企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。•但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。23一、采用成本模式计量的投资性房地产•科目设置：（1）投资性房地产（2）投资性房地产累计折旧（摊销）24核算：•在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；•存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。251.对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）2.取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入263.投资性房地产发生减值借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备•【例4-5】27二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式的前提条件•企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。28•采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。29（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理•科目设置：（1）投资性房地产——成本——公允价值变动（2）公允价值变动损益30•核算：（1）企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也不需要计提减值准备。31（2）应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。借：投资性房地产—公允价值变动贷：公允价值变动损益（或做相反分录）32（3）投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。借：银行存款等贷：其他业务收入【例4-6】33【例题1】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。（）（2008）【答案】×34三、投资性房地产后续计量模式的变更1、准则要求：•企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理；•已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。352、变更的账务处理：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。3637•投资性房地产计算题例题1.doc【例题2】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中错误的有（）。A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧B．采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式【答案】BD38【例题3】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（）（2008）A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B．满足特定条件时可以采用公允价值模式C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式【答案】ABD39【例题4】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（）。（2007）A.采有成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量【答案】D40第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日•房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。41•非投资性房地产转换为投资性房地产，通常将租赁期开始日作为转换日；•投资性房地产转换为非投资性房地产，通常在租赁期结束时做相关的转换处理。42（二）房地产转换的会计处理1．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。43•原则：对应结转，不确认损益。44•【例4-7】•【例4-8】•【例4-9】452、公允价值模式下的转换（1）投资性房地产→非投资性房地产•采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。4647（2）非投资性房地产→投资性房地产•自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。48•转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；•转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积——其他资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。4950•投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换：51•【例4-10】【例4-11】【例4-12】•【例题1】企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（）。（2009）A.资本公积B.投资收益C.营业外收入D.公允价值变动损益•【答案】A52【例题2】2010年1月1日，甲公司将一栋自用的房屋对外出租，董事会已决议作为投资性房地产核算。假设甲公司房屋符合采用公允价值模式计量条件，甲公司决定采用公允价值模式计量。甲公司房屋原价120万元，已计提折旧20万元，公允价值为110万元，下列会计处理正确的是（）。A.确认资本公积10万元B.确认营业外收入10万元C.确认投资收益10万元D.确认公允价值变动损益10万元•【答案】A53二、投资性房地产的处置（一）采用成本模式计量•处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。54•按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。•【例4-13】55（二）采用公允价值模式计量1、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额：借：银行存款等贷：其他业务收入562、结转该项投资性房地产的账面余额借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本贷或借：投资性房地产——公允价值变动（累计公允价值变动）573、同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或做相反分录）借：资本公积-其他资本公积贷：其他业务成本58•投资性房地产计算题例题2.doc•投资性房地产计算题例题3.doc59【例题3】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计价，该公司2009年7月1日将一项账面价值2000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为2500万元。2009年12月31日其公允价值为2400万元，甲公司确认了该公允价值变动，2010年7月租赁期满甲公司以3000万元价款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是（）万元。A.3000B.3500C.2900D.3400【答案】A