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厚石：2010年房地产年报-Page12010年徐州房地产市场年报目录政策篇一、国家政策走势二、2011年政策预判土地篇一、土地出让二、土地成交三、重点地块剖析市场篇一、整体市场分析二、区域市场分析三、重点项目分析营销篇一、营销视点二、情景营销三、优惠促销厚石：2010年房地产年报-Page2政策篇一、国家政策走势：调控动态措施要点2010.11.03四部委全面叫停第三套住房公积金贷款全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29二次调控（新国五条）国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部：闲置土地一年以上禁拿地2010.06.12住建部等七部门发文加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.04.17一次调控（新国十条）“新国十条”除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。厚石：2010年房地产年报-Page32009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。两次重点调控主要内容对比：2010年的中国楼市，4月17日，为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院发出通知，提出了“新国十条”，除了重申提高第二套房的贷款利率外，还首次提出暂停第三套及以上住房贷款，成为此次调控的新亮点。房贷政策的明令严限，使全国楼市尤其是北京、上海、杭州等前期房价涨幅过大的热点城市的楼市交易迅速降温。然而，在经历短期观望后，各地楼市逐渐回暖，并在传统的楼市销售旺季9月达到了交易的顶峰。于是，9月29日，中国政府网站公布了“国十条”的“升级版”即“新国五条”，再次重申“首付款比例不低于30%”、“三套房停贷”等政策。随即在楼市10月一个短暂走低后，11月、12月，全国楼市交易继续平稳回升。新政9月国五条(二次调控)4月国十条（一次调控）主要内容特点主要内容特点贷款首套房首付款30%以上无户型差异套型面积90平米以下不得低于20%，90平米以上不得低于30%有户型差异二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍完善差别化住房信贷首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍抑制投机、投资三套房暂停发第三套及以上住房贷款加大力度首付款和贷款利率大幅提高，部分地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款灵活执行厚石：2010年房地产年报-Page4保障性住房推进保障房及中小户型商品房建设增加供应确保完成2010年建设保障性住房300万套具体目标限购房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民购房套数对部分城市提出要求地方可根据实际情况，采取临时性限购的措施执行灵活货币政策走势：措施主要内容上调存款准备金率央行2010年六次上调上调存款类金融机构人民币存款准备金率加息中国人民银行在10月及12月两次分别上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点点评：这是央行今年以来六次上调存款准备金率，11月、12月，密集性连续三次上调存款准备金率。粗略估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3000多亿元。2010年1月18日，央行第一次上调存款准备金率0.5%；2010年2月25日，央行第二次上调存款准备金率0.5%；2010年5月2日，央行第三次上调存款准备金率0.5%；2010年11月16日，央行第四次上调存款准备金率；从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；12月20日，第四次上调存款准备金0.5个百分点。2009年，为了GDP保八，以及通过刺激国内消费抵消世界经济形势的影响，国家开始实行宽松货币政策。到2010年下半年，连续不断走高的CPI消费指数，货币通胀日趋严重，截至11月，CPI消费指数已经达到了6.1%。2011年中国经济步入加息通道，国内经济实施紧缩型货币政策已经势在必行。厚石：2010年房地产年报-Page5二、2011年政策预判1、房产税征收2010年两次调控分别从需求、供应、监管、保障等各方面予以全面的调控，但是纵观2010年整体市场变化，虽然调控后有一定影响，但并未收到中央预期效果。目前取消原有《房地产税暂行条例》中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。对高档房、大户型、非自主的住宅，以年为时间单位，以面积为单位，征收保有环节税负，以遏制楼市投机，稳定市场，基本是进一步调控房产市场的主要手段。2、加息、以及调整存款准备金率2010年严重的货币通胀局面已经是不容缓，2010年六次调整存款准备金率，两次存贷款加息，特别是11月、12月的频繁动作，已经很明显的预示了2011年将实施紧缩型货币政策以期抑制通胀。3、保障房具体细则要求出台增加保障性住房用地、公租房、经济适用房以稳定房地产市场的健康发展一直是2010年度出现最多的官方语言。但是加快保障房建设已经提了很多年，很多城市缺乏热情，尤其是二、三城市并未实际实施，2011年中央对保障房建设提出刚性要求，具体政策也很有可能出台。厚石：2010年房地产年报-Page6土地篇一、土地出让（注：不包括工业、科教等用地）2010年全年，徐州共挂牌商业住宅土地52宗，合面积4502.6亩，平均占地面积约86亩，其中纯住宅用地挂牌共22宗，合面积1380.4亩；商住用地挂牌共14宗，合面积2183.7亩；商业用地挂牌共14宗，合面积1095.3亩。2010年度商业住宅土地供应量最大的为5月、10月，月度供应量分别为574亩、670.4亩。从土地供应结构比例图表分析可以发现，2010年徐州土地供应41%的都为商服、住宅综合性质的土地供应。纯住宅用地供应仅占23%，基本与纯商业用地供应比例相当。2010年徐州商业住宅土地挂牌（亩）012345670100200300400500600700800出让宗数665065165345出让面积（亩）382.2440.2335.10574543.4136571.5472.6670.4280.4329.51月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年徐州商业住宅土地供应结构比例29%45%25%1%住宅商住商业商办数据来源：徐州国土资源局注：不包括工业、科教等用地厚石：2010年房地产年报-Page7二、商品宅土地成交（注：不包括工业、科教等用地）徐州近年成交情况：08年，受政策调控影响，全国土地市场突然转冷，徐州08年土地成交相对07年下滑7.6%。近年来，一线城市土地市场供应开始稀缺，众多品牌开发商开始进入徐州市场，徐州土地市场自08年以来一直呈稳定上涨趋势到2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6亩，环比2009年上升55.8%。土地成交量已经接近历年来最高峰的2007年的成交量。自08年以来，徐州商品住宅土地溢价一直呈快速上涨趋势。2010年溢价率达到了49.9%，06-10年徐州商业住宅土地成交（亩）01000200030004000500060000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%出让面积4019.85136.42564.42890.44502.6溢价率14.46%23%0.70%17.10%49.90%20062007200820092010徐州2010年月度成交量走势：2010年，徐州商品住宅土地年度成交4502.6亩，环比2009年增长55.8%，无流拍现象，2010年徐州商业住宅土地成交（亩）02468101202004006008001000出让宗数8011056137240出让面积（亩）811.90775.30489.2627.3136168.2652.7560.7280.401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月徐州商品住宅地块成交价格走势：2006年至今徐州市土地均价整体呈上升的趋势，在08年由于全国房产行业的整体形势，出让土地基本以底价成交，造成在08年成交均价有一个大幅度的回落。厚石：2010年房地产年报-Page82010年，徐州商品住宅土地成交总价为87亿元，成交金额87亿元，环比2009年40.2亿元增长116%，比2009年的环比增长率扩大量20个百分点。徐州06-10年商品住宅土地成交价走势2899.91175.91552.91090.12084.10204060801002006200720082009201001000200030004000土地成交总价（亿元）土地均价（元/平米）三、重点地块剖析2010年徐州土地市场共有17幅商品住宅地块溢价成交，其中溢价率最高的为开发区2010-15号城东大道南侧地块，以及云龙2010-33号南郊宾馆地块，2010-14号新城区接待中心地块，三幅地块成交价分别为1.38亿、6亿、1亿，溢价率均在200%以上，三幅地块均为商业性质地块。2010年徐州土地市场成交总价排名前三的分别为市民广场保利地块、徐海路南侧美的地块、上海绿地高铁站区地块，成交总价分别为9.38亿、7.66亿、7.11亿。其中其中徐海路美的地块西至环湖大道东支路绿化带，北至徐海路绿化带，东至经七路绿化带，南至经七路支路绿化带。地块面积约271.6亩，为商住用地，建筑密度≤25%，容积率≤2.0，绿地率≥30%，出让年限商业40年住宅70年。该地块南部1/3用地需规划建设低密度住宅，容积率≤1.3，东北角需规划15%的商业用地。厚石：2010年房地产年报-Page9附——2010年徐州溢价成交地块详表：地块位置面积容积率用途挂牌价成交价竟得人时间溢价率原云龙区民营工业园一期4号地块1541412.1住宅、商服3500055400江苏金洋房地产1-1458%原云龙区民营工业园一期2号地块738202.5住宅、商服1700026300徐州润金房地产开发有限公司3-355%原云龙区民营工业园一期1号地块506491.9住宅1200016000徐州润金房地产开发有限公司3-333%原通域集团地块440403住宅1320044100徐州红杉树房地产开发有限公司3-4234%原奎山幼儿园地块35052.5住宅7503250徐州市同力创展房地产有限公司3-4333