经营性房地产投资

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料经营性房地产投资参考文献：《房地产投资决策分析》，龙胜平等译，GaylonE.Greer,MichaelD.Farrell著，1997年，上海人民出版社。Pp96-100，Pp366-384第一节经营性房地产及其价值影响因素一、经营性房地产定义与类型（一）定义：所谓经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，写字楼、商铺、酒店、购物中心等。（二）产权性质：从产权角度，大致可以分为二种：1、租赁经营：把产权的转移限制在租约期内。大型物业的业主（开发商）将物业分成若干单元，租赁给其他投资者或者使用者，分期或者一次收取租金的投资方式。2、分散产权：将整体物业分割成不同大小的单位，分别出售给投资者。物业的产权由多个投资者持有。例如，目前流行的产权式酒店，就是这种类型。阅读材料：所谓产权式酒店由”时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权（来源：）。国际通用的产权式酒店大致有三种精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。由于产权式酒店是将建设酒店宏大复杂的管理和巨额集中的投资，分解为单体的组合，为拥有一定呆滞资金取得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织1996年报告，其增长率达到15.8%。到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的”产权旅馆”已超过了1000个。在中国内地，从1995年开始流行，目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地均开始出现各种形式的产权酒店。今年四月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲渡假村、宁波南苑、杭州凯利悦等大酒店已形成决策，正在付诸实施。其中，海南省占地10万平方米的”南海传说”渡假小区，则属于完全意义上产权酒店，投资者除获得每年18天的享用时段外，还可在50-70年内分取经营利润或者获得产权转让增值，并在首期付款时享受银行7成10年的按揭。业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。（来源：）二、经营性房地产价值决定（一）影响经营性房地产价值的一般因素1、经济因素：地区经济发展状况、服务业发达程度、金融服务水平等；2、行政因素：城市规划、土地供应计划、房地产税收制度等3、社会因素：社会治安、城市化进程与人口增长等（二）区域因素1、区域商业繁华程度（聚集效应的大小）2、交通条件（三）个别因素1、临街状况；2、内部格局；3、楼层；4、面积；5、净高；6、储存空间；7、装修；8、转租的可能性精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二节经营性房地产的需求分析一、零售业房地产的需求分析（一）区域因素与非区域因素1、对零售物业的需求的实质实质在于对零售物业所产生的租金的追求。零售物业租金通常采取一个固定租金加销售额的一个百分比来确定。因此，租户的销售额越大，业主得到的租金就越高。因此，预测零售物业的生租能力，实际上就是预测销售能力。因此，在投资零售物业之前，首先要判断该处零售物业适合的经营用途和方式，确定那种类型的租户可以带来最高的租金收益。2、区域因素包括商业区内竞争性企业的数量和趣味，以及交易范围内的居民购买力和消费类型。非区域因素（个别因素）包括管理、营销能力、价格以及商业信誉等。（二）交易范围的确定1、交易范围是指商店能吸引的主要顾客的分布地区的大小。在此范围内，距离商店越近，吸引力越大，随着距离的扩大，吸引力下降。在实际分析中，通常用交通时间来代替地理距离。2、经验性规律：利用消费者到商店的时间来估计商店的交易范围。街区购物中心：5-10分钟（基本范围）；社区购物中心：10-15精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料分钟（第二范围）；区域购物中心：15-30（第三交易层次）分钟。商店的70%-60%的交易额来自交通时间在10分钟以内的顾客。3、在具体应用这些指标时候，需要根据具体情况加以调整，例如存在物理障碍（交通不方便）。地区人口分布情况等。（三）交易范围内，商品零售额的估计二、写字楼需求分析写字楼的投资带有投机性。据估计，1950年以来在美国，大约2/3的办公用房的开发属于投机，也就是说在实现并不知道谁来购买的情况下，他们就被建造起来。写字楼的投资波动最大。投资需求预测要做好两方面事情：（一）竞争情况调查1、竞争调查要依据不同情况，确定调查区域的大小。办公楼的分布一般采取集群分布或者节点分布，以城市主干道连接各个节点上的写字楼。规模较小的写字楼，其竞争对象就是在同一节点上的其他办公楼；大型写字楼或者有特别用途的写字楼则需要调查整个城市区域的竞争情况。2、调查写字楼的信息。包括区委、总建筑面积、楼房内净可出租面积、已出租面积、单位售价、最但祖岐、提供的物业服务、停车场面积与收费、辅助设施情况等（二）未来趋势预测写字楼的增长主要与地区经济发展有关系。例如，要在某个节点精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料新建写字楼，必须估计该节点在多大程度上可以分享城市发展的好处，为此需要调查该地区的邻近地区的变化、犯罪率和交通拥挤情况等。阅读材料：写字楼市场租赁呈现三大特征交易集中四个区域无论从交易数量还是从交易面积来看，ＣＢＤ、中关村、燕莎和王府井都是北京写字楼租赁市场最为集中的区域，这四个区域的交易量占到了市场总份额的６０％以上。从交易数量上看，ＣＤＢ、中关村表现最为活跃，交易数量比重分别为１８％和１６％。从交易面积来看，王府井成交面积最为突出，成交面积接近总量的２０％。此外，朝外大街以及紫竹桥地区也是租赁交易的活跃区域。从目前情况来看，中关村地区由于区域形象难以与ＣＢＤ等相比，交通等配套问题困扰，已经导致了部分高科技企业迁出，加之其他高科技园区对客户的分流，这一区域竞争力提升缓慢。而ＣＢＤ区域的写字楼将主要在２００５年左右才能投放市场，因此给相邻的燕莎、朝外等地区带来了难得的市场机会。国内外客户选择不同尽管ＣＢＤ、中关村、燕莎和王府井同为重要租赁区，但其内部的客户构成差别较大。例如中关村对国内客户，尤其科技企业的吸引力更大，国外客户则更偏重于选择国际氛围较为浓厚的ＣＢＤ、燕莎、王府井等区域。选址在中关村的客户中接近７０％为国内客户；ＣＢＤ的租赁客户中，国际知名企业占到了４６％。从行业构成看，中关村的租赁客户主要以科技、贸易公司为主，还包括少量的培训机构；而ＣＢＤ的客户中，涉及的行业则以通讯电子、金融保险业为主；王府井和燕莎商圈的客户构成较为接近，主要是专业服务性公司。从未来的发展趋势看，大型会计、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象力。因此商业氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。面积需求差异大１０００－２０００平方米的租赁案例最多，占总交易案例的３０．７％。此外，２０００平方米以上的大面积和３００平方米以下的小面积交易案例也都很大，分别占２６．７％和２３．９％。从行业来看，科技、贸易公精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料司的需求以小面积为主，而金融保险业、通讯电子业和专业服务业等具有较强经济实力的客户，他们的租赁面积多在１０００平方米以上。从商圈来看，小面积的租赁交易朝外商圈比重较高，而较大的面积交易则集中在王府井和金融街。这与几个商圈所吸引的客户群直接相关。随着中国开放步伐的不断加快，会有越来越多的跨国公司进入北京，加之本土企业逐渐走向成熟，公司的规模会不断扩大，对大面积写字楼的需求也会持续增长。与此同时，也仍然不断会有新的公司开始创业，所以一段时间内，租赁客户需求面积仍将有较大不同。对于不同区域来说，随着不同特点客户群的积累，也将越来越表现出各自不同的形象与特点（来源：）第二节经营性房地产投资分析一、写字楼租赁合同的特点1、对写字楼的需求是一种引致需求。它与市场对服务与商务活动的需求有关系。例如，在对律师事务所、会计室事务所和金融机构服务的数量和规模增加，写字楼的需求也会增加。此外，向每个员工提供更大工作空间的趋势也是写字楼的需求增加。2、写字楼通常签订长达几年的租赁合同。为了使不断增加的经营支出侵蚀利润，通常租约规定业主承担经营费用的一个最高限额，超过部分由租户承担。3、租赁合同的续签。租户保留续租现有空间的权利。租赁合同中规定租金的调整，根据一般物价水平的变化调整续租期间租金水平。好处：节约了租户的开支，省去了租户寻找新办公地的麻烦；同时也节约了业主寻找新的租户的费用。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料4、租金合约中的免租条款：有时考虑客户前期装修的需要，入驻的客户一般能享受到一至三个月左右的免租期。二、影响写字楼投资收益的因素1、位置和交通条件。交通便利、周围服务设施完善（银行、税务、酒店等）、聚集效应好（比如中心商务区CBD）等要影响写字楼的租金收益。例如，北京以国贸、嘉里中心为代表的CBD区域周围存在大量涉外饭店与使馆区，随历史发展，已成为外资企业的首选之地，如今世界500强的企业有半数驻扎于此。CBD写字楼扎堆，白领多，香港人、外国人集中，有很大的需求，而且租价比较高。因此，那里的写字楼规模可观，基础设施、配套，商务服务均十分齐备，质高价高，与国际接轨，力图使入驻大量的外资企业产生归属感。2、规模。写字楼的规模与需求（租金水平）的关系不明确，这取决于区域经济发展水平、商业服务业发达程度。此外，与潜在租户的行业性质和特点、经营方式、实力也有关系。3、写字楼的服务设施与物业管理水准。4、写字楼的形象力。阅读材料：写字楼标准写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是５Ａ写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专