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济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议2010年5月2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）谨呈：山工房地产开发有限公司济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址::济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:——济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，以共同的目标为导向在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌客户的目标实质上是项目的宏观愿景现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态的变化的企业目标稳健开发，保持稳定的现金流实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系项目目标济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:开发商在当地有一定的知名度，开发强度处于上升期开发商背景项目背景及约束条件地块处于高新区贤文片区牛旺村，周边为以开发用地，项目处于毛地状态，土地正在拆迁。整个地块11.74公顷，容积率2.45，地上总建筑面积24万平方米。地块被中间规划路分为东西两块，构建项目核心景观轴和组团价值较差。地块北临沁园大街，南面为规划路，东面为厂房.济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:——济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，贤文片区配套设施逐步完善，房地产市场已基本成熟贤文片区以工业南路为中轴，是高新区生活居住集聚区（CLD）和商业、商务办公区（CBD），是高新区发展的核心区域，国际会展中心、齐鲁软件园、高新区管委会均在区域内；经过近几年的快速发展，该区域配套逐步完善，居住氛围已经形成城市东部是济南城市发展最快的方向，资源投入多，政策更加倾斜，消费者也将更加注重这一方向。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，伴随着东部发展的强劲势头，大东部区域已经成为全市的置业关注热点北部片区：区域城市意向较差，认知度低，城市配套及交通正在不断地完善中。西部片区：城市的旧城区，配套设施较为齐全，但城市意向较差。西南群山片区：拥有良好的自然山体资源，成为千佛山的蔓延区域，但城市面貌较差。文教片区：依托人文教育的氛围及配套，城市交通及配套方便，城市属性明显，区域认知度高，区域供应逐渐减少。千佛山片区：济南环境最优越的区域，成为济南高档住宅的聚集区，受济南“南控”的影响，将成为城市绝版豪宅区。东部片区：城市发展的主要方向，伴随着众多城市资源的汇集，成为发展的热点区域区域发展济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，周边居住氛围较浓东南面：中齐未来城。高层住宅，住宅已基本售完。西面：牛旺庄旧村改造安置房。已入住。北面：牛旺庄。小区规模较大，居住氛围较浓厚东面：市中科技燃料有限公司西南面：目前为空地。2010年济南土地供应计划中的牛旺庄旧居改造4-1地块。地块四至济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，目前地块为毛地，正在拆迁中地块现状济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，地上容积率2.45，将以高层住宅为主地块经济指标项目总用地：11.74公顷可规划建设用地：9.98公顷用地性质：居住用地地上容积率：2.45地下容积率：不大于1.2建筑密度：18%绿地率：不低于35%停车率：不低于100%济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，对外交通较不便，但同时保证了社区私密与静谧性项目地块南北侧临社区道路，东西侧为建筑物。地块距离主干道工业南路约500米左右。工业南路为双向八车道，连接市区解放路，直达市中心，是连接东部片区与市区的主要干道。周围500米左右有通往市区公交站牌。交通分析济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，两公里范围内多家企业和办公场所；周边尚无大型生活配套，主要是社区商业配套商业配套：主要是周边社区底商；医疗配套：历下区人民医院诊所，无大型医院；学校配套：高新区第一实验中学、济南石化经济学院、山东广播电视大学等；企业办公：市中区燃料公司、小鸭集团，三庆财富中心、大学科技园、齐鲁软件园等；新建小区：未来城、盛世花城、新东方花园、牛旺庄小区、海信慧园、茗筑美嘉等；其他配套：高新区管委会，济南国际会展中心等；周边配套济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:；与各主要区域交通连接较差；地块狭长无自然景观资源，中等规模的开发项目项目属性界定有利因素高新区居住核心区发展迅速，区域配套逐步完善周边项目处于开发成熟阶段，未来居住氛围较好不利因素项目通达性较差，交通不便紧邻牛旺村回迁小区，周边环境较差缺乏人气区域事实区域属性界定位于高新区居住核心区城市未来发展方向周边多为新建社区，居住氛围尚不成熟尚不成熟的居住区紧邻牛旺村回迁小区地块狭长无自然资源无公交站点，规划路尚未开通交通不便项目周边无大型商业配套，仅有社区商业周边配套尚不完善地块被规划路分为东西两块不利于统一规划总建筑面积约24万平米中等规模济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:——济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:？（针对目标的规范分析）S我们有什么？（针对现状的实证分析）项目目标：稳健开发，保持现金流稳定；实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。企业目标：在新一轮国家房地产调控政策之下，规避企业风险，追求企业长期稳健发展；通过本项目打造，树立企业在济南市场品牌。核心问题是什么？我们怎么办？（解决方案的提出）大势：国家新一轮房地产调控，力度为历年来最大区位：高新区生活居住集聚区和商业、商务办公区区域：区域环境较差，无商业氛围，常住人口少交通：地块周边交通通达性一般，规划路尚未开通资源：无自然资源配套：仅有少量社区商业配套，高新区第一实验学校我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，我司认为项目应该解决的核心问题是：核心问题在新一轮国家房地产调控政策的大势之下，如何规避企业风险，保证项目稳健开发？问题分解新政对济南房地产市场的影响？1什么样的产品更符合当前市场需求？2核心问题如何控制开发节奏，确保利润最大化？3济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:——Q1：新政对济南房地产市场的影响？济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，政府接连打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成，未来房地产量价走势不明朗。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:（“新国四条”）（一）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；（二）对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；（三）对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（四）地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。4-15国土资源部国土资源部发言公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上增加供应4-17国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）实行更为严格的差别化住房信贷政策。（一)停发第三套房贷款（二)遏制外地炒房者（三)物业税渐行渐近（四)问责制强化执行力4-18国务院国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.强调第三套房的贷款发放4-19住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。规范市场正常持续2010年新政济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:，信贷政策共经历了6次转变期，每次转变均与房地产市场走势密切相关，这说明中国房地产市场是一个以政策主导的市场济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:：1、住宅类来电下降五成以上。2、住宅类来访下降四成以上。3、商业项目来电来访量有小幅上升。成交情况：1、成交量急剧下降，部分楼盘出现连续一周零成交现象，客户观望情绪浓厚；2、个别项目出现退房现象，整个市场并没有形成大规模的退房现象。其他反应：1、低总价、小面积的户型受到关注。2、客户对政策关注度较高，来电来访客户大部分较关心政策对价格的影响，但普遍认为不会降价。开发商反映：1、没有降价，优惠额度仍然是一次性99折，个别项目延长开盘特惠的期限；2、积累客户方式有所改变，出现免费办卡、变相会员等方式；新政对济南市场的影响济南市场受政策影响较大，客户