美国房地产投资

美国房地产投资瑞⼠士信贷的董事总经理、亚洲区⾸首席经济分析师陶冬，【2012中国上市公司⼝口碑榜】颁奖典礼上说道，“中国房地产的⻩黄⾦金时代已然结束，美国房地产已经在⼤大底了，美国房地产是我们这⼀一辈⼦子才能遇到⼀一次的投资机会。”Contents关于我们——⼤大树资本1投资分析——为何投资美国房地产2投资路径——主流途径和我们的⽅方式3投资形势——当前美国楼市投资形势4关于我们——⼤大树资本1投资分析——为何投资美国房地产2投资路径——主流途径和我们的⽅方式3投资形势——当前美国楼市投资形势4关于⼤大树资本⾸首先，我们是⼀一家提供⾦金融产品投资和服务的创业型企业。作为⼀一家创业型的企业，我们在创业的过程中，主要依靠了以下三个关键词:关键词1：靠谱我们的宗旨是为中国家庭投资海外资产提供分散⻛风险服务。为中国百姓设计他们所喜闻乐⻅见、信赖并且靠谱的美元资产管理和财富增值产品，并为他们带来最⼤大的资产增值和回报。关键词2：顺势做⾦金融重在顺“势”⽽而为，在现阶段的“势”：抄底纽约房地产做⾦金融也需借“势”发⼒力，下⼀一阶段的“势”：中国企业和个⼈人的海外投资：真⾦金⽩白银、资源类资产PE/VC/HF和其他AlternativeInvestments。关于⼤大树资本关键词3：专业陈希孟合伙⼈人|Partner陈希孟先⽣生毕业于斯坦福⼤大学，在创业、投资与运营层⾯面上有丰富的经验。他从⼩小帮⽗父⺟母投资并运营在纽约的⼏几所房地产公寓，⼤大学期间创办成功的⾼高科技公司并欧洲⻛风投机构聘请去开拓与运营美国的分⽀支机构。投资⽅方⾯面，陈希孟先⽣生曾就任于美国纽约花旗集团资⾦金规模为50亿美元的顶尖固定收益对冲基⾦金和美国纽约资⾦金规模为52亿美元的顶尖PE机构，并主导京东商城7000万美元的投资案例。美国房地产市场复苏后，他开始房地产的投资，把握纽约市的抄底机会，帮联合投资⼈人带来丰厚的回报。MichaelDing合伙⼈人|PartnerMichaelDing毕业于斯坦福⼤大学，获得管理学经济与⾦金融⽅方向的博⼠士学位。他曾就职于国际知名投⾏行和知名基⾦金，曾参与管理和运营⼤大约40多亿美⾦金的投资头⼨寸。Mr.Ding具有丰富的投资经验，在关注传统⾦金融产品和⾦金融衍⽣生品的同时，他对使⽤用基于⾮非传统⾦金融产品(⽐比如房地产，创业企业，私募股权，知识产权交易等)设计混合型投资理财产品都很感兴趣。他通过设计动态模型，竭诚帮助客户进⾏行优化混合资产配置，为客户降低⻛风险，带来稳定回报。ShupingGao投资项⺫⽬目经理｜InvestmentManagerShupingGao毕业于厦⻔门⼤大学财政专业，曾经做过我国社会保障⽅方⾯面的研究，在解决养⽼老保险基⾦金空帐⽅方⾯面有所思考。后在伊利诺伊⼤大学芝加哥分校取得⾦金融和会计⽅方向的MBA学位。曾经在国内创办贸易公司，专⻔门从事中国和⽇日本两国之间的⾷食品贸易。Ms.Gao在企业运作和管理⽅方⾯面有丰富的经验。我们将为您提供的是系统运作深厚背景紧密合作ACB系统运作l Step1——投资⺫⽬目标瞄准距曼哈顿中⼼心1⼩小时交通圈内被低估的房产资源，并将⺫⽬目标锁定交通⽅方便、社区⼈人结构优化、有增值潜⼒力的多户型(⼏几⼗十到⼏几百户)住宅⼤大楼。l Step2——通过改建和重新配置已收购住宅⼤大楼来提⾼高租房收⼊入、提升房产价值，为客户创造更⾼高的收益。l Step3——遵从美国“Section8住房保障计划”，确保稳定的出租需求。l Step4——充分利⽤用各种⿎鼓励发展“社会保障性住宅”的优惠政策，降低成本、提⾼高收益。深厚背景l 深⼊入研究——潜⼼心研究美国和纽约房地产市场，以及相关法规政策。l 丰富经验——⼤大树资本的团队成员⾃自⼩小就参与收购、运营公寓类房产投资，并在房地产收购运营、投资银⾏行、私募股权⽅方⾯面有丰富的经验。l 优势⼈人脉——在华尔街乃⾄至全纽约拥有⼲⼴广泛和根深蒂固的⼈人脉资源。l 权威合作——拥有与纽约市政府机构合作交流的经历，如纽约房屋保护和开发部(HPD)，纽约房屋和社区重建部(DHCR)。l 强劲后盾——团队成员的家族企业拥有纽约当地30多年的公寓住房投资管理经验，他们在纽约投资并管理5000多户的公寓房产。紧密合作l 家族企业——⼤大树资本与团队成员的家族企业在纽约房产投资、开发、管理上形成坚实可靠的、战略合作伙伴关系。l 物业公司——⼤大树资本与纽约知名物业管理公司建⽴立紧密的合作关系并创⽴立激励机制，以确保投资收益得到深度的挖掘。l 房产拥有者——⼤大树资本与纽约当地的房产投资商，房地产开发商以及房产拥有者建⽴立了紧密的合作关系，以利于全⽅方位搜寻更优惠的房源。我们的服务因此，我们将为您提供⾼高效、专业、便捷的投资服务，与您共同分享投资带来的快乐！关于我们——⼤大树资本1投资分析——为何投资美国房地产2投资路径——主流途径和我们的⽅方式3投资形势——当前美国楼市投资形势4投资分析——美国楼市投资分析投资回报——未来发展前景投资交易——交易⼿手续、贷款选择与房产税投资环境——中美投资政策与环境投资现状——美国楼市现状与机遇投资机会——纽约楼市投资投资机会——纽约楼市投资城市竞争⼒力政府政策居民购买⼒力市场⾓角度纽约楼市现状价格弹性未来趋势城市⾓角度纽约纽约楼市投资——城市竞争⼒力城市竞争⼒力雄踞世界前列GDP在2025将跃居世界第⼀一：1、GDP增⻓长率全球城市第三2、家庭收⼊入全球城市第六3、⼉儿童总数全球城市第九4、总⼈人⼝口全球城市第⼗十5、⼈人均GDP全球城市第⼗十世界领先城市：1、经济活⼒力全球第⼀一2、知识和影响⼒力全球第⼀一3、政治影响⼒力全球第⼆二4、⽣生活品质全球第九纽约楼市投资——政府政策为了⿎鼓励房地产开发和交易，纽约市政府推出了多项税收优惠政策，这些政策在⼀一定程度上也刺激了纽约当地产市场的复苏和繁荣。l 421-A税收优惠：1971年，纽约市政府推出的421-A免税条款，⽤用于应对⼈人⼝口流失严重和房地产市场萎靡。该政策可以为开发商提供10—15年的税收减免。1985年和2007年，随着纽约市房地产市场回暖，市政府两次通过法案，规定开发商在“特定区域”内只有出售⼀一定数量“经济适⽤用房”才能参与421-A免税条款。2011年6月24⽇日，纽约市⼜又延⻓长了421-A计划⾄至2015年6月15号并且⺫⽬目前能够享受该免税政策的地区仅有曼哈顿北部以及其他区的指定区域。l J-51税收优惠：J-51主要是针对纽约市的多户型公寓的旧楼翻新改造所给予的税收优惠政策。优惠对象包括：由HPD或个⼈人出资建设的多户型公寓的改造、个⼈人出资并获政府资助建设的多户型公寓的改造、将loft或其他类型住宅改造成多户型公寓。纽约楼市投资——购买⼒力纽约家庭平均收⼊入远⾼高于纽约州与全美，居民购买⼒力较强。纽约楼市投资——市场现状在经历了⾦金融危机后，2012年纽约楼市开始呈现出“触底反弹”的趋势。zillow5年纽约房屋价值指数zillow2012年纽约房屋价值指数纽约楼市投资——价格弹性08年经济危机后，全美房价贬值6.28%，纽约仅贬值4.8%。房地产市场逐渐回温，全美房地产上涨1.55%，纽约只上涨0.18%6.28%全美4.8%纽约楼市弹性好1.55%0.18%纽约楼市投资——未来趋势预计未来，纽约的⼈人⼝口仍将继续扩张，从⽽而扩⼤大房地产的需求，⽀支撑纽约楼市的持续复苏与发展。2000-2030年纽约市各区⼈人⼝口增⻓长预计投资现状——美国楼市现状与机遇我们的投资对象是美国的房地产市场，那么我们为什么要投资美国房地产呢？美国房地产市场的现状如何呢？是否具有投资的价值呢？我们将通过介绍投资美国房地产的优势、美国房地产现状以及对⽐比中国房地产现状等⽅方⾯面来呈现美国房地产的投资机会与价值。投资现状——为什么投资美国楼市社会和教育资源分布合理，众多学府供选择，移民第⼀一代⼦子⼥女可以顺利接管财产并继续投资美国项⺫⽬目美国对各种企业的整体税率远远低于加拿⼤大、澳⼤大利亚、新⻄西兰等其他移民的⻄西⽅方国家美国对各种企业的整体税率远远低于加拿⼤大、澳⼤大利亚、新⻄西兰等其他移民的⻄西⽅方国家体制完善成本低安全性最⼤大整体最完善体制最先进教育投资现状——为什么投资美国楼市租房需求⼤大投资美国房地产的优势体现在诸多⽅方⾯面：未来美国拥有房产的⼈人会减少，租房⼈人数会⼤大⼤大增加。⾦金融危机后，美国房价跌去很多，房产升值的可能性很⼤大。美联储为了刺激经济，有意压低利率，是贷款的好时机。1、房价随着通货膨胀上涨。2、房租随着通货膨胀上涨。3、通胀来临，还贷成为合算的事情。4、在通胀时代，美联储必定收紧银根，利率提⾼高，租房⼈人会更多。抄底时机贷款好时机抗通胀投资现状——美国楼市现状2012年美国房地产市场出现了6年来的⾸首度复苏迹象。标普公司去年12月发布的房地产价格指数（S&P/Case-ShillerHomePriceIndices）显⽰示，该指数已经经历了连续9个月的上涨，其中20个⼤大城市10月房价同⽐比上涨4.3%。表1城市房屋综合价格指数投资现状——美国楼市现状美国著名的房地产信息⺴⽹网站Zillow的数据显⽰示，⺫⽬目前Zillow租⾦金指数为$1,278，同⽐比增⻓长4.5%，并且该指数在2012年全年都表现出了强劲的上升势头。表22012年Zillow租⾦金指数投资现状——美国楼市现状美国著名的房地产信息⺴⽹网站Zillow的数据显⽰示，⺫⽬目前的Zillow房屋价值指数为$156,200，同⽐比增⻓长5.2%，并且该指数在2012年全年都表现出了良好的上升趋势。表32012年Zillow房屋价值指数投资现状——美国楼市现状据美国商务部去年11月公布的数据显⽰示，2012年10月新屋开⼯工率经季节调整后增加3.6%，年率为89.4万户，升⾄至逾四年以来的最⾼高⽔水平。表4美国年新屋开⼯工与销售率投资现状——美国楼市现状此外，⼀一系列的数据也显⽰示美国的房地产正在“触底反弹”。美国全国住宅建筑商协会(NAHB)1月7⽇日发布数据表⽰示，今年1月份美国出现持续复苏的地⽅方住房市场数量继续增加，表明房地产⾏行业复苏范围不断扩⼤大。数据显⽰示，今年1月份美国361个城市地区中有242个城市地区的住宅市场持续改善善，⽐比上个月增加41个，为连续第5个月环⽐比增⻓长。数据还显⽰示，当月有47个城市地区晋级到持续复苏房地产市场名单，⽽而且分布范围也从上个月的44个州扩展到48个州。据了解，美国全国房地产经纪⼈人协会在2012年12月28⽇日公布的报告显⽰示，美国去年11月份旧房销售签约指数为106.4，已经连续第3个月上升，并升⾄至2年半来的最⾼高点。⽽而在市场信⼼心⽅方⾯面，NAHB在2012年12月18⽇日发布的数据显⽰示，当月，美国住宅建筑商信⼼心指数环⽐比上升⾄至47，创下2006年4月以来的最⾼高值，并且这已是该指数连续第⼋八个月上升，进⼀一步证明房地产市场复苏势头向好。投资现状——美国楼市现状⼀一系列的数据也显⽰示美国的房地产正在“触底反弹”。l 复苏范围扩⼤大：美国全国住宅建筑商协会(NAHB)1月7⽇日发布数据表⽰示，今年1月份美国361个城市地区中有242个城市地区的住宅市场持续改善，⽐比上个月增加41个，为连续第5个月环⽐比增⻓长。l 旧楼签约上升：美国全国房地产经纪⼈人协会公布的报告显⽰示，美国去年11月份旧房销售签约指数为106.4，已经连续第3个月上升，并升⾄至2年半来的最⾼高点。l 市场信⼼心恢复：NAHB去年12月发布的数据显⽰示，当月，美国住宅建筑商信⼼心指数环⽐比上升⾄至47，创下2006年4月以来的最⾼高值，并且这已是该指数连续第⼋八个月上升，进⼀一步证明房地产市场的复苏势头。投资环境——中美环境对⽐比从上述对美国房地产市场现状的介绍，我们已经了解到⺫⽬目前的美国房地产市场正处于“触底反弹”的阶段，是⼀一个很好的投资时段。那么对于中国投资者来说，我们为什么要选择美国的房地产来进⾏行跨境投资呢？对此，我们希望