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前端概念培训提纲1、中国地产的前端概念*前端概念*前端概念的指标性2、建设部的方向*建设部政策对地产的影响*建设部的举动*建设部APEC高官的观点3、北京、上海、广州、深圳指标点*发展历程*参照指标点4、深圳地产未来指标性*深圳地产局势分解*未来指标的参照性5、世界级规划的前端指标案例*华侨城普托菲诺规划*碧海云天的规划概念突破*陈世民等户型规划概念*四季花城的开发模式一、中国地产的前端概念一、关于前端概念*建设部的政策：地产发展的基本面，其出台的政策将影响整个地产的发展大局，是地产发展的根本规范制约因素；*中国地产的4个指标点：*北京（地产北派）；*上海；*广州（南派）*深圳（南派前端）；*深圳的专业性：*竞争压力大（380万人口、600个楼盘在线）；*与香港近（澳大利亚柏涛、贝尔高林、雅格本、易道、王董国际…...世界排名公司进入非常容易）；*中国地产北伐大本营（第1次北伐；第2次北伐）；*中国地产概念基地（广州总裁特训营，深圳专家、深圳楼盘案例）；*世界级的变化：专业性突破标志，目前专业性基本一年需要变化一轮概念，基本由世界级的公司带来；特别是直接借鉴国外优秀的设计师介入；二、关于建设部的动向1、2001年建设部政策面带来的市场变化*土地完全拍卖；*预售许可证将在多层封顶、高层主体2/3；*按揭手续的严格化；*住宅新技术硬件的逐步保证：外墙体保温等；[后果]：1、直接导致深圳地产的第2次北伐；深圳地产已经没得玩了，门槛非常高，即使大公司同样缺少足够的资金量来做，深圳地产公司已经北上；万科、中海、金地等；2、由于资金的融动，全国市场成为地产商的盘中餐，万科地产拼命在全国抢钱（收益非常好）；关注全国局势成为新一代发展商的参考前提；青岛市场很好，外地发展商同样将会蜂拥而至；3、本土发展商最为急迫的目标就是迅速成熟化与成功化，其必须抵抗两个方面的堵截，建设部与沿海发展商，因次要求市场的前端预见性一定要强；市场领袖品牌特性一定要强；2、建设部2001年的地产动作：^亚太国际品牌；*由建设部设定品牌地产标准，由各省选择1个品牌进入；*条件是规模性的地，基本要在1000亩以上；*亚太国际品牌的主导要点是环保、生态、健康；*7月在北京、9月在中山频繁召集会议，今年进入市场申报；^旅游地产概念*5月在海南举行旅游地产概念；*中国近几年刺激消费，大尝旅游热的甜头；旅游地产成为继目前居住地产后的可持续发展地产模式；*从目前来判断：大连、青岛、杭州、昆明、海南具有旅游地产的良好潜质；3、建设部APEC高官的观点：^吕振瀛：国家建设部住宅产业化专家组组长（2001年9月出席运侨嘉园新闻发布会的观点）*居住方式的改变：宁可在市区内有个床，也不在郊区有间房；现在完全在改变；*生活方式的改变：生态住宅小区是最热门的话题；*生活质素的改变：健康、休闲、智能化^聂梅生：国家建设部住宅产业司（2001年8月大连国际房地产研讨会的观点）（2001年6月西安高新地产研讨会的观点）*3A住宅、3星智能的设定者*住宅科技化的转变是支持住宅长远发展的动力点；*新科技在住宅中的运用将会成为标准，如墙体保温、环保概念、智能化；三、关于北京地产1、北京作为北派的代表，99年-2000年，南北派是对立，互相攻击，南派说北派是玩概念，北派说南派太功利；我99年进入广州总裁特巡营，2000年进入华夏经济研究，参与南北大比拼；2、北京地产的发展历程：*95年-96年第1个自由发展阶段，以万科城市花园、万通大厦、利达行为代表；*2000年，第2个市场发展阶段，北派代表是潘石屹的现代城起家；由万泉新新家园与万通冯伦、万科星园与林少洲形成北派概念；代表还有原华远的任志强、利达行的童渊等等；习惯上北京有京城四少之称；3、现代城：*最初起家源于万通分裂，2000多万，借2000多万赌一把；*成功在夫人很厉害，法国建筑留学，专业把握强；时机非常好，地产大发展；*SOHO很老的概念，但在北京影响洋化的文字游戏；Link\CEO\A9P5*外立面4种颜色，北京就都在刷外立面的颜色；*出书，印刷品直接就卖，但印象品专业人士看完，也不知道在讲什么？*潘石屹在售楼处的大头像，象毛主席；4、北派的指标性：Townhouse，一栋洋房、橘郡、CANNES康城；[万通事件]1、万通冯伦：文化人，出董事长，与99年与王石的对话；2、原由：改变了北京对地产的认识，一个人的力量无法跟一个团体的力量抗衡；3、事件：万通开了一次公司成立庆典；4、影响：目前北京业内、业外谈论最多的地产事件；5、形式：*万通出了一本红色的书；*庆典每个人的号码换牌，背景墙；*红色地面，每个人站位举书；大型显示屏；万通标志；*冯伦的讲话，很短，每一个人都是万通的一分子；*举盘；每一位员工的参与；四、关于上海地产1、发展渊源：*第1次大发展源于93年深圳12家公司联手动上海，共同开发七宝；*万科在上海的影响力一直带动上海地产的发展；上海万科同时也是万科集团连续性作战最成功的区域：94年上海万科城市花园96年上海万科广场98年上海万科优诗美地2000年上海万科华尔兹*带外资背景的公司发展较快，如汤臣；2、指标点：汤臣；世贸滨江；优诗美地；华尔兹等；3、整体感觉：缺少前端，个别项目可以，整体感觉精致，但总体水准不高；4、市场格局：整个竞争是围绕上海市政热点发展，浦东、地铁沿线、高架沿线等成为热点；五、关于广州地产1、地产发展历程：*93年-96年大盘的指标性，如碧桂园；祁福新村；丽江华远；二沙岛；*96年以后比较落寞，但还有奥林匹克独秀，形成华南板块的代表；*98年-2001年，相仿深圳非常强；讲课、参观均以深圳为基地；*2001年，新的代表南国奥林匹克、星河湾；2、地产布局概念：*分为华南板块（广州东南），主要是洛溪大桥一带；*华西板快（广州荔湾、西关、珠岛一带）3、广州地产参考：*规模性值得看；*会所值得看；*交通组织值得看；4、代表性楼盘：*南国奥林匹克、星河湾；六、关于深圳地产1、地产指标性*在99年之前，深圳地产不值得看，没有规模性项目；*93年深圳地产第一次北伐；万科地产等12家发展商攻上海；*99年，深圳上40万平米以上的26个；*99年，深圳地产成为全国的指标；*2002年，深圳地产第二次北伐；万科从6到21的变化；2、地产关注点：*地产专业性：规划设计、环境设计、户型概念等；每年全面变化一次；*地产商规范性：运营出乎想象，让买家看到希望；四季花城的成功性；*整合推广攻击性：市场连续性攻击手段；3、地产参考点意义：*地产专业性参照；*地产规律性判断；*未来市场预测；4、指标性楼盘展示：华侨城普托菲诺、万科金域蓝湾、京基碧海云天、招商阳光带海滨城、金地翠堤湾、信托茵梦山庄、硅谷别墅（销）、东海2期（销）；深圳地产的未来前端概念*华侨城普托菲诺*华侨城普托菲诺*深圳碧海云天*深圳四季花城*武汉世纪华庭陈世民大师畔山名居*陈世民大师*畔山明居*陈世民大师*畔山名居一、战局：政府是幕后策动者1、深圳地产的竞争局势总是由政府决策的，政府的目标在于卖地，卖地只有动新区才有土地，新区只有成为热点区域才能值钱，深圳地产的市场热点也由此而产生；97年98年99年2000年2001年2002年2003年2004年*欧风一条街*福强路南中心区*滨海大道南山片区*新中心区核心*填海地滨海片区*2.9平方公里地王*龙华片区*盐田片区[解局]：*深圳政府目前核心发展点是完成深圳花园城市滨海高尚住宅区，国土局交易中心近三年的土地计划是2002年动滨海片区（重点是70亿的2.9平方公里地王）、2003年启动深圳后花园龙华片区、2004年发展旅游地产盐田区；目前滨海片区仍是以深南路作为启动点；二、主角：7大地产诸侯鼎立万科地产华侨城地产招商地产天健地产*万科四季花城*普托菲罗镇*阳光带海滨城*天健阳光华苑*万科金域蓝湾（N）*招商海月二期*天然居*万科金色家园*花园城*天健名苑*万科温馨家园*雍华府振业地产建设控股中海外*星海名城*新新家园*中海华庭*翠海花园*宝珠花园三、布局：6大兵团市场割据3龙华兵团*万科四季花城*中海怡翠山庄4深南路兵团2香蜜湖兵团1中心区兵团*华侨城普托菲罗*听香水榭*嘉里华庭深南路*沙河世纪村二期*东海福禄居*黄埔雅苑*天健中心区5南山兵团6深圳湾*西海湾*万科金域蓝湾*星海名城*招商阳光带海滨城*招商海月*京基地产碧海云天*中海外四、竞争：不同优势的展现各兵团主力核心卖点中心区兵团香蜜湖兵团龙华兵团深南路兵团南山兵团滨海兵团*中心区市政优势*环境优势*规模优势*交通优势*价格优势*位置方便*中心区位置优势*高尚社区优势*价格优势*地铁优势*规模优势*海的环境*地产商品牌优势*单体规划优秀*环境优势*指标性概念五、较量：2001最高水准新世界豪园2期华侨城普托菲罗镇信托听香水榭都市内的别墅108万平方米香蜜湖水岸豪宅深南路世纪村二期招商阳光带海滨城（和记黄埔）70亿地王京基碧海云天万科金域蓝湾泰然红树林花园高尔夫景观海景住宅2.9平方公里海景住宅3栋43层超高海景红树林保护区[解局]1、几乎深圳最优秀的地产商都集中在该片区，万科、华侨城、招商、信托、和记黄埔，深圳第一领导品牌阵营几乎囊括；2、几乎深圳最优秀的项目都集中在一起，108万平米的普托菲罗镇、43层超高住宅、环境最好的直接临湖豪宅、最大的2.9平方公里的地王，深圳绝对代表性项目全线出台；3、几乎最优秀的房子都在同一时点出手，2002年5月全面推出市场；六、抗衡：3大顶尖项目的攻略3大顶尖项目优势劣势信托听香水榭*最好的景观：直面香蜜湖+38万湖景公园*规模不足*最成熟的社区：地铁、中心区西线、Walmar*相对缺少滨海的大热点高尔夫、水上乐园、国宾馆*最优秀的规划：1.4容积率+澳大利亚柏涛华侨城普托菲罗*最大的规模（目前）：108万平米*容积率非常高*最成熟的社区：华侨城终极住宅区*湖面景观现场非常小学校、OCT广场、购物、休闲*世界花园高层直视，周边环境非常差；70亿2.9平方公里*深圳未来的城市代表*尚处生地，周边无任何配套；*规模最大的社区*动作速度没有这么快；*未来最好的周边[解局]：从3大顶尖级项目的优劣势来看，真正同意市场的是70亿项目，其带动的市场影响力非常巨大，但其目前动作速度没有么快；华侨城外界的优势很强；信托听香水榭项目本身的优势非常强；七、对策：瞄准市场的攻击点各家的主攻点2001年8月18日2001年9月20日秋交会2002年4月28日春交会华侨城普托菲罗VIP计划开盘：华侨城普托菲罗开盘：京基碧海云天展示：万科金域蓝湾招商阳光带海滨城招商阳光带海滨城万科金域蓝湾展示京基碧海云天政府：滨海片区专馆政府：滨海片区集中展示2.9平方公里地王拍卖[解局]：*滨海片区各家展示的时间基本相同，开盘的时间也基本相同，市场竞争非常惨烈；*市场主力决战点是在2002年5月；目前各家都在全力攻击市场，华侨城普托菲罗4个连续整版、京基碧海云天特区报跨整版等全部是超强势攻击，市场都是超强攻击事态；附1、中心区区域主力布局4香梅路新洲路天健天然居宏浩花园馨庭苑万科温馨家园俊景豪园豪峰园枫丹雅园鸿荣源万科金色家园黄埔雅苑天健花园深业花园香榭里花园振业翠海景煜花园华龙花园聚豪园嘉里华庭东海花园二期天健名苑壹世界1深南路2城建集团滨河路加洲豪苑祥韵苑祥云轩阳光华苑皇都广场新洲苑新新家园共和世家云顶翠峰星河雅居画意居宣嘉华庭3注：1、中心区兵力/2、中心区西线封杀线/3、中心区南线兵力/4、香蜜湖兵力附2、香蜜湖主力兵力布局香梅路万科温馨家庭豪峰园枫丹雅园天然居翠海花园景煜花园鸿荣源地产宏浩花园华龙花园俊景豪苑红荔路香榭里花园东海二期深南路安柏.丽晶