XXXX年成都市房地产市场上半年年报

2010年上半年成都市房地产市场半年报2010年7月10日现阶段全球经济总体维持复苏的形态，且新兴经济体表现最为强劲。北美市场出现较为稳固的复苏迹象，但是欧洲经济受希腊债务危机影响，增速有所放缓。在受国际金融危机严重冲击下，中国经济发展遇到严重困难。在“内忧外患”的情况下经济发展率先企稳，走出了一个漂亮的“V”型反转态势。但下半年经济走势依然不容乐观。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者12%11.90%8.60%1.20%3%1.50%0.20%泰国中国印度日本美国加拿大欧元区从各主要经济体一季度GDP表现上看，全球经济整体处于持续复苏当中，美国第一季度实际GDP修正值年化季率增长3.0%，显示经济总体复苏步伐稳固；由于欧元区经济受到主权债务危机的严重影响，第一季度GDP保持了0.2%的增幅。亚洲方面，日本第一季度GDP季增1.2%，创下最近三个季度来的最大增幅，中国第一季度GDP较上年同期增长11.9%，泰国同比增长12.0%。新兴经济体在全球经济中地位逐渐上升。3.81.90.90.821.52.82.61.2-0.53.11.20-0.31.10.82.92.51.7-0.83.61.80.301.20.11.81.5-0.23.91.911.12.51.721.90.82000200120022003200420052006200720082009欧元区德国意大利法国欧洲债务危机引发各主要经济体2010年一季度GDP增幅2000-2009年欧洲主要经济体经济增长情况2.52.32.530.9-3.9-1.23.94.84.594.686.944.494.74.54.66.22005年2006年2007年2008年2009年2010年1季度商品与服务净出口资本形成最终消费中国经济增长放缓。出口方面,虽然1季度出口增速超出预期,但在实际汇率上升和劳动力成本上涨的压力下,进出口将在近期见顶回落。投资方面,政府基础建设投资逐步进入收尾阶段、针对地产的调控和对地方融资平台的清理会导致投资增速出现下滑;同时,民间投资与制造业投资还很难接过政策退出的“接力棒”。就消费而言,由于中国消费者信心指数仍然表现良好,居民可支配收入增长仍比较稳健,中国消费的增长将保持稳定。10.40%11.10%13.00%9.00%9.10%11.90%2005年2006年2007年2008年2009年2010年1季度GDP同比增幅（%）繁荣衰退萧条复苏2010年中国经济增速将恢复到9.5%左右最终消费、资本形成、商品和服务进出口对GDP增长贡献（%）成都完成了“世界现代田园城市”规划，全新产业功能区布局出炉，规划了4大总体功能区，13个市管产业功能区和19个区（市）县管产业功能区。13个产业功能区为田园城市建设奠定经济基础。56.18%58.10%50.27%61.50%63%63.58%13%13.60%13.50%13.80%15.30%12.10%14.70%10%11%12%13%14%15%16%50.00%55.00%60.00%65.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年城市化率GDP增幅11%65%成都市GDP与城市化率增长情况(2010年数据为目标)备注：以上经济数据均来自国家统计局、IMF和四川统计外网。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者2009年中国经济实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得中国经济成功保八率先走出经济低谷，2010第一季度经济出现过热势头，两会后中央采取了有保有压的经济措施。2010年两会后在经济过热的前提下，在惠民生，调结构的政策背景下，地王频出，国务院的国十条不期而至，拉开了新一轮宏观调控的序幕。近几年出口、投资、消费分别对经济增长贡献率时间2007年2008年2009年2010年1-3月净出口2.50.9-3.9-1.2投资4.44.686.9消费4.54.54.66.22008年世界经济危机对中国经济的影响集中在出口方面，中国政府借机对国内的产业结构进行调整，将消费作为拉动经济增长的主要动力。2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。2010年的政策调控产生于防通胀的大背景下。4月中旬“新国十条”出台，其速度、密度、执行的力度都为近年来罕见，运用的调控手段也越发多样化与调控目的更加明确。其根本目的是为了抑制房地产投机性需求，从而保证与促进房地产市场健康有序的发展。同时本次调控也面临经济发展放缓的压力，本次调控的未来存在不少的变数，或许在保障经济发展的大前提下，不排除本年底调控会逐渐退出。抑制的政策打压的政策5.12地震鼓励的政策宽松的政策从紧的政策房产市场走向政策走向2007年2008年2009年2010年2010年4月打压的政策备注：以上经济数据均来自成都市统计局。11.80%6.10%8.70%11.90%GDP增幅次贷危机金融危机512地震09年1-12月07年10-12月适度从紧的货币政策08年1-12月2010年1-6月稳健的财政政策和从紧的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策宏观基调两防一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构预计下半年经济将出现疲软，并有下滑趋势，预计全年增幅9%左右。10.4%2009年以来“三驾马车”中净出口首次出现负增长，消费增长乏力，唯有投资一枝独秀成为经济增长主要动力。2010年第一季度，在09年经济刺激政策的惯性作用下，净出口开始出现强势复苏势头，投资势头有所放缓，消费急剧增加达到近四年的最大值，经济开始出现过热迹象。2010年二季度的数据虽会依然保持较高的增长，但势头已经出现衰减，预计三季度经济指标将出现下滑。2010年上半年成都市主城区住宅新增供应350万方左右，备案量超过320万方，供销比在1左右。价格在年初出现了跳涨，“新国十条”以来政府对价格一直在进行调控，市场呈现价稳量缩的态势。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.50501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2007年2008年2009年2010年供应面积（万平米）销售面积（万平米）供销比100万平均线供销比为1均线市场上升期，供销相对平衡，供销比在1左右市场盘整期，市场供过于求，供销比在1-4之间市场繁荣期，市场供不应求，供销比在1以下市场调控期，市场盘整，供销比在1左右成都市主城区2007-2010年上半年住宅供销比走势图0100020003000400050006000700080000501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月2007年2008年2009年2010年供应面积（万平米）销售面积（万平米）成交均价（元/平米）100万平均线市场上升期，供销两旺，价格高走市场上升期，供不应求，成交量放大，价格高走6000元/平均线市场盘整期，成交量萎缩，供过于求，价格开始低走市场调控期，价格惯性上冲，成交量萎缩成都市主城区2007-2010年上半年住宅供销价走势图2010年成都市主城区的成交量受宏观调控和价格跳涨的影响，呈现出与08年同期非常类似的走势：2008年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩；宏观背景：世界经济危机爆发（由美国次贷危机爆发引发的世界经济危机）；2010年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩；宏观背景：世界经济有可能出现二次探底（由欧洲债务危机爆发引发的经济危机）2010年与2008年不同点在于：2008年成都5.12地震，2010年成都经济正处在恢复期，房地产市场仅仅是受到政府调控的影响，市场处于观望期。2010年1-6月，成都市主城区商品住宅供销情况：新增供应量：350万方左右成交量（备案量）：320万方左右供销比：保持在1左右根据房地产市场周期性走势来看，预计在2010年下半年，价格将出现一定幅度的下调盘整，下调幅度不会太大。若三季度政府推出房地产第二波调控政策，盘整期将将会延长，与08年至09年近12个月的低位盘整期相当。备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据为引用成都市房管局公布数据。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者2010年上半年成都市主城区及近郊成交非工业用地共计2300余亩，双流区域依然最为活跃，而南延线周边板块为最大热点区域；2010年上半年开发商拿地信心不足，平均溢价率降至2007年以来新低，流标率偏高；部分大型开发企业乘机增加土地储备。2005年2006年2007年2008年2009年2010年上半年供应面积（亩）421134845721303749102307.17成交面积（亩）383034275544302844072369.23供应宗数7190112337036成交宗数6085107306537020406080100120010002000300040005000600070002007-2010年上半年成都市主城区土地供销走势图06年07年08年09年10年06年07年08年09年10年06年07年08年09年10年06年07年08年09年10年06年07年08年09年10年双流温江龙泉郫县新都供应面积（亩）382250284250101816182.4837673272102372451.0224412076545184757.851013155718361577906.46771128017358431537.55成交面积（亩）32805028399151779556.8234283272100772451.0224412057545175257.851001118617011144824.74526128014031076998.61供应宗数253638504133221027221659212232015121318221815成交宗数11363124443122927221558211191710107181820901020304050600200040006000800010000120002006-2010年上半年成都市近郊土地供销情况2005年2006年2007年2008年2009年2010年上半年楼面地价103414372783157020502086涨幅39.0%93.7%-43.6%30.6%1.8%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%0500100015002000250030002006-2010年6月成都市区商住用地楼面地价走势2575229024641729220336643694311737682791214914582667234725004931663964479028981621198735771167280827351242539435619222500010002000300040005000600007.107.207.307.407.