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2010年成都房地产宏观市场概况(精简版年报)2011年1月10日2.30%1.70%1.50%9.60%8.40%4.30%4.10%美国欧元区日本中国印度俄罗斯巴西1经济市场政策开竣工投资产品商业二手房购房者项目企业上市预测土地2.70%1.70%2.50%2.20%0.20%1.00%0.30%0.40%1.20%0.10%0.90%-3.80%11.90%11.10%10.60%9.00%一季度二季度三季度四季度预期美国欧元区日本中国2010年前三季度主要发达经济体GDP环比增长美国前三季度GDP分别增长2.7%、1.7%和2.5%，经济处于缓慢复苏进程之中。但推动经济增长的内生动力仍然不足，欧元区经济复苏没有达到预期值，因长期受债务危机拖累，经济增长速度缓慢；日本在2010年经济稳步好转，但四季度GDP增幅有可能出现负值，其经济复苏还将有赖于中国经济的增长。根据IMF预测，2011年发达经济体GDP增速为2.2%，新兴经济体仍将是2011年世界经济增长的主要动力（金砖四国），其中中国经济增速预计为9.6%，印度为8.4%，俄罗斯和巴西分别为4.3%和4.1%。2010年全球经济呈现缓慢复苏的态势，GDP增速达4.5%左右，但各经济体的复苏进程出现了明显的分化。2010年中国经济延续了2009年的向好发展态势，三大动力协调性增强。通胀压力上升，价格调节面临“两难选择”。中国2005年-2010年1-3季度GDP同比增幅走势图（%）2010年，我国经济保持了平稳较快增长势头，工业生产强力反弹，国内需求强劲，出口快速增长，三大动力协调性增强。2010年11月以前宏观调控的主基调一直坚持“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。实际上2010年的货币供应增速出现了明显回落，中国人民银行已连续两次动用加息手段，货币政策已从“宽松”转向“趋紧”。中国2010年货币供应量增速走势图进入2010年CPI主要受食品和房租价格的上涨因素影响不断走高，由1月份的1.5%逐月回升到11月份的5.1%。在2010年下半年，CPI和PPI由交替循环波动变为同步上涨，加剧了未来价格上涨压力。2010年中国CPI、PPI走势10.40%11.10%13.00%9.00%9.10%10.60%2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-3季度GDP同比增幅（%）15%35%2010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.12010.11M1M20%2%4%6%8%2010.012010.022010.032010.042010.052010.062010.072010.082010.092010.102010.11CPIPPIIMF预测2011年主要经济体GDP增速22010年国家发改委将川渝经济区纳入了国家“十一五”前期规划，意味着成渝经济圈首次进入了中央政府的视野。2010年前三季度，成都市地区生产总值达3769.9亿元，同比增长15.3%。预计全年实现地区生产总值5500亿元左右，增长16%以上。经济市场政策开竣工投资产品商业二手房购房者项目企业上市预测土地为尽快实现试验区城市化率达70%的目标，成都已经确定要加快新型城市化步伐，完善中心城市功能与市域城镇建设。中央商务区、东部新区、南部新区和北部新区等“四大区”的建设，成为成都试验区引领新型城市化建设的重点。成都市2010年发展势头良好，前三季度，全市实现地区生产总值3769.9亿元，同比增长15.3%，高于全国平均水平。10%11%12%13%14%15%16%50%52%54%56%58%60%62%64%66%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-3季城市化率GDP增幅70%成渝经济区在西部大开发中占有十分重要的地位，具有成为新的经济增长极的重要条件：一是符合区域经济合理布局原则，二是区位优势突出，三是具有较好的资源条件，四是具有较大的城市规模，五是发展基础良好。以“一极一轴一区块”来规划成渝经济区四川部分的区域发展格局。把成渝经济区总体定位为全国重要的经济增长极、全国统筹城乡发展示范区、内陆开放经济高地和长江上游生态文明建设示范区；在西南翼(南向)开辟便捷出海通道，成渝经济区共同实施“一江两翼三洋”战略，扩大对外开放；重视解决成渝特大城市之间发展断层问题，全力打造遂宁、内江等成渝中间地带，使其成为连接重庆、成都两大中心城市(都市圈)的核心轴和重要的经济腹地，使其成为成渝经济区产业发展的重要支撑和城市体系的重要组成部分。“成渝经济区”已纳入“十二五规划”成为新的经济增长极成都市GDP与城市化率增长情况新型城市化建设“四大区”规划2010年是中国房地产市场受宏观调控影响最为显著的一年，成都房地产市场供销的淡旺季较为明显。成都主城区全年住宅新增供应量956万方左右，住宅成交备案量836万方左右，供销比在1左右。政策调控——2010年被称为有史以来房地产调控最为严厉的一年，成都房地产市场随中央的调控而出现较为明显的波动；淡旺季——因受调控政策的影响，成都在2010年呈现出两个比较明显的销售旺季——春交会和秋交会；成交备案量——主城区835.5万方，所有郊区备案量1621.36万方，共计2456.88万方；新增供应量——主城区956.22万方，所有郊区新增供应1693.87万方，共计2650.1万方；备案口径下的存量——主城区497.37万方，所有郊区存量1179.11万方，共计1676.49万方；供销比——主城区1.14左右，郊区1.04左右，大成都供销比为1.08左右；价格——成交备案的均价因为调控出现较为明显的两次跳涨，可以说，这与政府调控的希望背道而驰；年底12月份的价格下调是因为集中备案了一批价格较为低的经济适用房，使12月份的均价下调的较为明显；预测——二次调控的新政，将会延长购房者的观望周期，但对市场的影响，预计将持续6-8个月。0.001000.002000.003000.004000.005000.006000.007000.008000.009000.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009年2010年供应面积（万平米）销售面积（万平米）成交均价（元/平米）0123451月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009年2010年供销比供销比为1均线2007年-2010年成都主城区（备案口径下）住宅供销价走势图经济市场政策开竣工投资产品商业二手房购房者项目企业上市预测土地49071300997884956864119760015208363815999593524972006年2007年2008年2009年2010年新增面积销售面积存量面积2006年-2010年成都主城区（备案口径下）住宅供销存走势图0100200300400500锦江区成华区金牛区青羊区武侯区高新区双流温江龙泉驿郫县新都区金堂县都江堰邛崃市蒲江县新津县崇州大邑县彭州市青白江新增供应销售备案存量房地产开发热点区域2010年成都各城区（备案口径下）住宅供销存对比图956.2835.5497.41225.91239.7790.4468381.6388.7新增供应销售面积存量面积主城区近郊远郊2010年大成都各区域（备案口径下）住宅供销存对比图（单位：万㎡）主城区因土地资源的逐步稀缺，房地产开发热点区域已出现转移；成都现阶段房地产开发的热点区域是近郊；近郊作为房地产开发的主要供销区域，开发热度将会在未来持续6-8年左右；远郊的房地产开发还处在第一阶段，其主流产品还是以低容积率低密度的物业为主。2010年成都房地产开发的热点区域是近郊，从房地产热点板块的转移可以看出，成都房地产的开发已经进入到第二阶段的快速发展期。同时，城市化进程也加快了房地产发展的进度。经济市场政策开竣工投资产品商业二手房购房者项目企业上市预测土地0100020003000400050006000700080009000-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2008年2009年2010年全国CPI增幅%成都CPI增幅%成都房价走势（元/平）2008年-2010年全国CPI增幅与成都CPI和房价走势的对比图5经济市场政策开竣工投资产品商业二手房购房者项目企业上市预测土地从这三张热度图可以看出，成都市主城区各板块的供、销、存量都已低于20万方，因受土地供应短缺和旧城改造接近尾声的影响，房地产的热点板块已经从主城区扩散到近郊。并且以三环和绕城之间的板块为主，现已成为房地产供销的热点板块；最值得关注的是南延线板块，随着政府的南迁和地铁一号线的开通，此板块已然成为成都市近郊中最为热点的区域。不论是供应量和销售量，连存量都是各板块中最大的。另，北部的大丰和新都新城板块也值得重点关注。2010年成都房地产开发的热点区域是近郊，从房地产热点板块的转移可以看出，南延线板块不论是供销还是存量，都是最大的区域。1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度预计2007年2008年2009年2010年适度从紧的货币政策稳健的财政政策和从紧的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策积极的财政政策和稳健的货币政策一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构两防政策导向宏观基调次贷危机爆发从金融危机演变为经济危机5.12地震稳健的货币政策2007年2008年2009年2010年经济触底开始复苏经济恢复快速，出现过热势头加大调控力度，经济平稳发展6近几年出口、投资、消费分别对经济增长贡献率时间2007年2008年2009年2010年前三季度净出口2.50.9-3.9-0.2投资4.44.687.3消费4.54.54.64.22008年世界经济危机对中国经济的影响集中在出口方面，中国政府借机对国内的产业结构进行调整，将消费作为拉动经济增长的主要动力。2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，执行适度宽松的货币政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。2010年3月两会后，国家出台系列经济政策，进一步加大经济结构调整力度，推动我国经济增长质量和结构进一步改善。这些措施的出台，无疑对经济增长有一定的抑制作用，但是我国政府主动加强结构调整政策力度的结果。2010年，我国经济总体运行平稳，“保增长”的目标已取得明显成效。2010年在适度宽松的货币政策下，中国经济呈现出增长速度较快、结构逐步优化的态势，基本恢复到了经济危机爆发前的水平，上半年经济一度出现过热势头。在惠民生、保增长的背景下，国家出台一系列严厉的调控政策，并调整了2011年货币政策取向，使得2010年下半年经济增幅回稳。2009年以来“三驾马车”中净出口继续负增长，消费增长乏力，唯有投资一枝独秀成为经济增长主要动力。2010年前三季度，在国家“稳外需，保出口”政策刺激下，净出口开始出现强势复苏势头，投资势头有所放缓，但仍保持高值，经济开始出现过热迹象。经济市场政策开竣工投资产品