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房地产投资价值评估与经济评价辽宁天力集团王学哲电话：15204135002BLOG：（选）修课辽宁天力目录基本概念潜在市场评估指标基本方法重要手段辽宁天力课程目的传统的房地产估价服务主要以抵押、拆迁、司法鉴定、入资、课税等鉴证类业务为主，其特点是①规则性强②技术含量不高③结果式服务。鉴证类业务为主的市场突出特点是①行业门槛低，难以形成技术壁垒②市场竞争激烈，业务压力大③社会认可度低，收费困难。咨询是相对鉴证而言的，是改变传统市场问题的必然选择。咨询类业务特点与鉴证类服务相反①实用性强②技术含量高③过程式服务。投资价值评估是咨询类业务的典型代表，也是与传统房地产估价结合最紧密业务。课程目的：通过本课程的共同学习，目的是要参加继续教育培训的估价师对房地产投资价值评估业务的市场前景、技术理论有更深入的了解，理解、接受并运用这一新思路，为估价机构和估价行业发展服务。辽宁天力基本概念-房地产投资价值评估房地产市场价值：是指某房地产相对于一个典型投资者（一般人，代表了多数人的意愿）的价值。市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观、非个人的价值。房地产投资价值：是指某个特定投资者，基于个体的需要或意愿，经过理智的分析，对投资某房地产（含土地、在建工程等）的认可价值。房地产投资价值评估定义：是指房地产估价机构，受相关方的委托，以投资行为实际为基础，对投资对象房地产投资价值做出科学评价和估计的专业行为。房地产投资价值评估的定义辽宁天力基本概念-房地产投资价值评估条件结果原则3.更强调合理性原则4.传统方法与经济评价方法相结合2.基于特定对象1.非市场价值5.多方案比较、多结论房地产投资价值评估的特点方案房地产投资价值评估特点方法辽宁天力基本概念-房地产项目经济评价房地产项目经济评价定义：是指专业人员应用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法对房地产项目产生经济效益的能力进行分析和评价的过程。房地产经济评价的定义房地产估价定义：是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。方法结果辽宁天力基本概念-房地产项目经济评价房地产经济评价方法的特点◇微观效益指项目的财务效益，宏观效益则指项目的社会效益（或国民经济效益）。◇一般房地产项目站在社会投资人的角度，只需进行微观效益分析。◇站在政府或其他公益人群的角度，好需要考虑项目的社会效益。◇对于一些公益性的、长期的、对社会发展有较大影响的房地产项目，有时财务效益和社会效益是相辅相成的。◇财务效益分析的过程和结论一般以定量为主，定性为辅。◇社会效益分析的过程和结论一般以定性为主，定量为辅。◇具备条件的，应尽可能的进行定量分析静态分析的指标主要包括利润总额、收入总额、投资利润率、资本金利润率，而动态分析的指标主要包括内部收益率、投资净现值、投资回收期等。静态指标计算相对简单，一般能够较好的反映项目在一定时点的具体经济指标，但由于未考虑资金的时间价值，一般不宜直接作为经济评价的依据。具备条件的，应更多的采用动态分析方法。微观效益分析与宏观效益分析相结合定量分析与定性分析相结合动态分析与静态分析相结合辽宁天力基本概念-房地产投资价值评估与经济评价关系房地产经济评价的特点房地产投资价值评估传统房地产评估房地产经济评价评估结果明确的绝对值区间式、附条件50%50%评估原则合法性原则等满足委托目的性原则30%70%评估方法传统成本、假设、收益等流量分析、量性、、宏微、动静结合60%40%评估依据法规-权属-规划-实际实际-规划-法规-权属50%50%评估程序依规范无明确程序30%70%评估报告依规范自由设计50%50%辽宁天力潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型传统征地、拆迁鉴证评估的转型征地拆迁评估业务是当下评估机构的主要市场来源之一，同时也是最容易产生纠纷的业务。传统征地拆迁评估特点：1.补偿有依据，价格有标准大多数地方都有关于拆迁及其补偿评估标准的法规，规定有比较详细的补偿标准。2.多以现状为基础多以被拆迁房地产的现状使用条件为基础进行评估，很少考虑规划用途等因素。矛盾：1.法定标准与市场价值的矛盾2.现状价值和开发价值的矛盾3.行政命令与平等协商的矛盾转型后征地拆迁评估特点：1.以市场价值为基础通过评估，确定被拆迁房地产的合理市场价值。2.以规划条件为主规划是区位条件和环境条件的综合体现，对土地价值有绝对影响。征地拆迁补偿应充分考虑土地适宜性，考虑规划条件，体现利益公平。3.以整体协商行为基础以项目整体、成片土地或一定区域为基础，整体评估，整体协商，公开透明。改变现状“各个击破”的局面。房地产投资价值评估辽宁天力潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型传统征地、拆迁鉴证评估的转型住宅厂区农地商业3000200010004000住宅商业绿地现状规划600080000四种用途，分别1万平。单价分别为x元/平方米。三种用途，分别2、1.5、0.5万平。单价分别为x元/平方米。一、总投资价值1.最低投资价值（现状）：1.0亿元2.最高投资价值（规划）：2.4亿元3.合理价值区域1.0-2.4亿元，差额1.4亿元。*为征地拆迁双方议价提供了足够的空间。4.可根据拆迁双方风险程度，划分差额。二、投资价值分割1.假设经分析，投资价值绝对额为1.7亿元。2.以绝对的现状土地贡献为基础，四类现状用地补偿价均为4250元/平方米。现状商业、住宅用地使用者会有异议。3.以绝对现状价值比重为基础，四类宗地补偿均价将分别为1700、3400、5100、6800元/平方米4.以现状价值为基础，按土地贡献平均分配增值额，四类地补偿单价分别为2750、3750、4750、5750元/平方米。（推荐）投资价值评估结论辽宁天力潜在市场-传统房地产抵押鉴证评估的升级传统房地产抵押鉴证评估的升级房地产抵押评估业务是各评估机构的主要市场来源之一，同时也是经济风险最大的业务。传统抵押评估特点：1.现状一般条件下的市场价值抵押评估的结论多为现状一般条件下的市场价值，为贷款发放的依据。并未考虑那些特定需求方，也是较大可能的变现接受方的价值认知。2.大宗或特殊房地产的市场价值评估规则模糊，缺乏针对性。问题：1.抵押物变现价格往往与评估价值存在巨大差异。2.部门抵押物因“一般市场价值”较低，忽视投资价值，影响信贷发放。升级后抵押评估特点：1.对限制需求房地产如独立使用功能差、特定用途、在建工程等应充分考虑特定需求者的价值认同。2.对大宗房地产大宗房地产转让变现的可接受市场范围十分有限，应考虑可分割性，考虑特定投资者的价值认同。3.对市场不发达的房地产对一些房地产市场不发达的区域的房地产，应考虑“最可能成交的投资者的价值认同”房地产投资价值评估辽宁天力潜在市场-传统房地产抵押鉴证评估的升级传统房地产抵押鉴证评估的升级大型商业物业1.区位环境条件良好2.经营状况良好3.建筑规模2万平方米4.参照周边物业市场，结合收益还原，评估价值为1万元/平方米传统抵押评估抵押贷款1.位于中小城市，只有两家投资商有能力和意向购买此物业2.A公司正在实施扩张发展战略，资金充足，商业物业经营管理经验丰富，其可承受购买价12000元/平方米。3.B公司购买意愿强烈，但资金实力有限只愿意出资5000元/平方米。4.但由于属于抵押物变现，A公司看准了金融机构的资金压力，只报出了比B公司高出500元的收购价格。5.由于评估报告为充分考虑大宗房地产、市场不充分等实际因素，金融机构面临巨额损失。变现问题1.评估正常市场价值（10000）2.分析潜在投资者构成（两家）3.针对特定投资者评估投资价值区间（5000-12000）4.保底变现价值（5000-5500）所以，但贷款人具备较好的偿债能力时，可按传统抵押评估价值进行贷款。当金融机构对贷款人偿债能力不确定时，应按保底变现价值贷款。投资价值评估辽宁天力潜在市场-传统司法鉴定评估的改进传统房地产司法鉴定评估的改进房地产司法鉴定评估业务是各评估机构的重要市场来源之一，同时也是技术难度最高的业务。传统司法鉴定评估特点：1.假设内容不明确，标准模糊。对于权属不清晰的房地产，或假设为完全清晰，或依合法原则不予计量。2.价值定义不合理。许多涉案房地产并不具备市场价值。问题：1.评估市场价值与真实经济价值存在差异。2.鉴定结果不合理，未能起到纠纷化解之目的。升级后鉴定评估特点：1.对权属不清晰房地产如不具备产权手续的违建房地产、宅基地使用权等，由于不具备合法转让条件，应充分考虑其对于纠纷双方的真实价值贡献，评估投资价值。2.对于合作投资项目产权纠纷涉及产权纠纷，应充分考虑纠纷房地产可能存在的不可分割性，评价其对双方的真实经济贡献。房地产投资价值评估辽宁天力潜在市场-传统司法鉴定评估的改进传统房地产司法鉴定评估的改进1.背景开发商与工厂合作建住宅小区，约定建筑面积1万平米，工厂出地，开发商建设。建成后，双方各取得50%的房产所有权。2.争议由于开发商原因，住宅未能取得产权证。工厂提出开发商应对未取得产权的损失进行补偿，特委托评估。争议事由1.原则上未取得的产权损失=有产权条件下的房地产价格-现状无产权条件下的价格2.有产权条件下价格可通过市场提取和比较确定，5000元。3.但无产权条件下呢？①如果依据合法性原则，其应不具备价值。但这显然不合理。②如果假设其合法，这显然更行不同。4.有人说，可以计算补办合法手续的成本。但实际情况是，这个标准根本不会存在。5.传统评估方法遇到困惑：无产权条件下的房产，价格怎么计算？传统评估问题1.无产权房地产最大价值=50002.无产权房地产最小价值=03.合理投资价值计算：①违规建设节约的成本（保守）②拆除重新建设的收益（放大）③市场的支付意愿调查如果您是购房者，您愿意支付多少价格，购买无产权的房产。④市场的销售意愿调查如果您现在拥有一套无产权房屋，您愿意按几折的价格出售。投资价值评估辽宁天力潜在市场-新兴房地产投资价值评估业务新兴房地产投资价值评估业务完善和提升房地产投资价值评估的理论和社会认知，将为房地产估价业务拓展提供可能。投资价值TitleinhereC.规划方案编制目的的下投资价值评估TitleinhereD.项目投资目的价值评估TitleinhereA.开发贷款项目评估TitleinhereB.土地竞买价值评估A.开发贷款风险关键是由项目盈利能力决定的，而不是单纯的抵押物可控制的。估价机构利用专业经验，评估开发项目投资价值，分析项目盈利能力、偿债能力，计计算现金流量、偿债备付率等指标，对金融风险控制意义重大。B.土地公开交易市场逐渐规范。越来越多的投资者参与到土地竞买价值投标过程中。土地正常价值多少，投资者可承受的价格多少，这些是投资者和出让方共同关心的问题，也是保障竞买成功的关键。C.城市经营的理念逐渐深入，无论是总体规划、详细规划，或是土地利用规划，如何在经济可行、可能条件下，实现区域土地利用国民经济效益的最大化，是评价规划编制水平、可操作性的重要指标。D.开发商之间的合作，开发商与政府之间的合作，开发商与其他企业之间的合作，开发商与投资商的合作，在些行为过程中，房地产投资价值评估都可以提供兼具中立和专业效果的服务。辽宁天力评估指标核心指标投资价值投资价值是评估对象满足特定投资对象、特定投资盈利指标（投资利润率、内部收益率）等条件下的价值。投资价值可以大于、等于或小于市场价值，可以是一个绝对值，也可是多个值或一段区间。辅助指标市场价值由于市场价值一般被认为是公开的价值标准，与投资价值相比较对于做出投资决策有着重要意义。市场价值一般为一绝对值。相关指标投资利润利润总额=收入-成本-管理费用-销售费用-财务费用-税金及附加投资利润可以反映出特定投资价值条件下的总体获利情况，可以作为投资决策的重要参考。相关指标财务内部收益率(FIRR)经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现