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大连机场新区项目整体定位及物业发展建议谨呈：大连恒德房屋开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]GW332007.7本报告是严格保密的。2项目顾问工作阶段划分2007/06/152007/06/19工作成果大连及机场新区市场背景研究西山区市场调研西南区市场调研华南泉水区市场调研客户访谈专业人士访谈项目背景资料研究机场新区区域市场现状研究区域竞争研究区域产品研究区域客户研究类似相关案例借鉴第二阶段（中期）项目整体定位与发展战略第一阶段项目市场调研区域市场情况区域客户分析5个工作日21个日历天2007/07/1114个日历天第三阶段（终期）提交终稿根据客户建议深化研究，完善报告2007/07/24本报告是严格保密的。3物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位本报告是严格保密的。4本项目位于大连甘井子区的新兴机场城市副中心，西侧依山，东接城市中心区，处于大连“西拓北进”的发展方向旅顺口城区甘井子区中山区沙河口区西岗区城市中心区金州城区金港区主城区旅顺城区机场副中心项目西侧依山，东接发展成熟的沙河口区，处于城市建成区外延带；根据大连城市规划，机场新区被定义为“大大连”规划的城市副中心；根据城市“西拓北进”的空间发展战略，大连城区将西拓至旅顺口区，北扩至金州区，机场副中心处于西拓的发展方向上本报告是严格保密的。5项目距城市中心区解放广场距离约为7公里，通达性较高，但区域公共交通不发达星海区解放广场旅顺中路旅顺北路迎客路张前路西部大通道华北路大连机场直线距离为7.3km经华北路车程约为25min经西部大通道车程约为25min解放广场中心区高新区华南区泉水区东部沿海区项目距市中心解放广场直线距离约7.3公里；项目通达性较高：有两条城市主干道——西部大通道和华北路到达地块，车行时间25分钟；自锦绣小区经辛寨子全长20公里打通整个新区交通路网的明珠路一期年内竣工；区域公共交通不发达：目前只有701、716、532三路公交车连接地块与市内，地块至最近的站点步行需要十分钟以上；新星绿城项目开通有通向泉水方向的班车；明珠路本报告是严格保密的。6项目位于机场跑道南侧，临近旅顺北路与西部大通道，周边为规划空港商务区、甘井子区政府与城市级公共配套，毗邻亿达大规模项目城市设施：体育馆、图书档案馆等城市公园亿达·第五郡空港商务区本项目地块旅顺北路机场航站楼政府大楼1200米项目北距周水子国际机场约1200米，距离旅顺北路约800米；项目南临规划中的城市设施，包括体育馆、图书档案馆、城市公园等；城市公园目前已完成植被披盖；项目东边是规划中的空港商务区，由大连大商集团建设，西部大通道业已建成通车；项目西侧是早期建成的居民楼，入住时间已久，建筑形式已经落伍；项目西南近邻亿达集团第五郡，规划中的甘井子区政府即在第五郡项目中间；本报告是严格保密的。7项目地块方正、规模中等，西部为已有多层住宅、东部现状为大商集团仓储区、南侧内部道路已建成183674251多层住宅区政府用地23内部道路体育馆用地城市公园大商仓储基地地块现状零星住宅楼45678本报告是严格保密的。8地块经济指标:中小规模、中等容积率，严格限高占地面积：7.7万平米建筑面积：11万平米容积率：1.45项目限高：75米（绝对限高，项目旁道路海拔高度约42-43米）基础建设用地：约2500平米，规划为变电站地势：南高北低，较小坡度本报告是严格保密的。9项目界定项目资源与条件：临近规划空港商务区、政务新区、体育馆、城市公园强势外部规划配套资源占地约77000平米，建筑面积约11万平米中小规模位于当地知名开发商亿达60万大规模高档住宅项目毗邻大规模高档住宅区域特征：规划中的城市副中心和机场门户区规划起点高甘井子区政府搬入政府搬迁与中心城联系紧密，通达性好交通利好具有规划利好的城市新兴区域，毗邻品牌大盘的中小规模住宅开发本报告是严格保密的。10开发商概况、目标以及项目背景大连恒德房屋开发有限公司，为大连金广旗下公司与大连大力合资公司大连金广集团为以建筑施工为主业本地知名公司开发经验缺乏，曾运作总面积8万平米未来星城项目资金可保证项目正常开发项目销售速度正常的快，不想战略性的等；初次开发，经济目标很重要，占很大一部分，社会目标要兼顾；利润目标，暂时没有具体的财务目标；基于竞争对手第五郡形成差异化竞争优势在大连可类比的楼盘中要做出好；开发商概况客户要求世联目标理解：一、正常快的销售速度，顺利的市场消化二、在保证项目成功基础上，实现利润最大化三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌，为后续开发创造机会本报告是严格保密的。11物业发展建议项目界定与客户目标项目机会分析市场环境分析项目整体发展战略项目整体定位本报告是严格保密的。12大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定位为“东北亚重要的国际城市”；2003年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一位置：辽东半岛南端，三面环海的半岛城市，处于东北亚经济区重要区域，与日韩、俄罗斯远东地区相邻面积：12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里人口：人口590万,市区人口253万机场名称2006年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944沈阳桃仙机场530万人次8130哈尔滨太平机场364万人次6823长春龙嘉机场220万人次209大连本报告是严格保密的。13近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断加快。2006年人均GDP达到42579元（折合5453美元），同比增长率为10%。按照人均GDP与房地产发展的关系，大连房地产市场发展势头良好，需求表现为数量与质量并重发展的阶段。GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；2006年大连GDP达到2569.7亿元，增长速度高于全国平均水平5.8个百分点。按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶段。大连历年GDP及增长率大连历年人均GDP及可支配收入本报告是严格保密的。14大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨2002年-2006年大连房地产市场投资2002年-2006年大连房地产市场竣工与施工面积/商品房住宅价格2002年-2006年大连房地产市场供应房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速房地产市场供应：03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，从05年开始回升，并持续增加，06年市场供应达到600万平米，增幅达25%。房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。由于受到04、05年土地供应不足，导致房价迅速窜升。近3年来大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解本报告是严格保密的。15从土地供应结构来看，中心城区土地存量不足，项目所在甘井子区将继续成为房地产开发热点2006年，中山、西岗、沙河口三区土地出让面积较少，甘井子区土地成交面积最大。从商品住宅的交易情况来看，仅有甘井子区成交面积保持正增长，成交面积的比重占到全市总量的50.8%。中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少。随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受压缩购买面积或转向城市边缘区域。中山区1%高新园区3%西岗区8%甘井子区38%沙河口区50%分布区域土地成交块数用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）中山区1123.075.8西岗区734.643.5沙河口区1438.9103.2甘井子区17260.3362.0高新园区36.917.1合计52363.6601.6区域成交面积（万）销售比重（％）同比增长（％）中山 37.617.3%-20.1%西岗19.59.0%-30.1%沙河口49.722.9%-54.4%甘井子110.550.8% 28.8%合计179.7100%19.4%2006年成交土地各区域比例2006年商品住宅分区交易面积（大连市各城区土地存量）本报告是严格保密的。16从供应总量来看，未来新增供应量没有大幅增长，市场需求仍将保持旺盛2007全年供应量预计07后新增住宅项目总量2007年新增上市量2006年项目存量2007年实际供应量项目数量40561666面积542150039614455410004502445套数4037836126450040626均价8826810382928126户均面积134110120111年内新增供应量没有大幅增长，新增供应量与2006年销售量基本持平，超过2005年销售量100万平，预示2007年大连房地产市场总体供求仍将处于一个较为平衡的状态。上市时间大多滞后，2007年10月份和2008年6月份将会形成一个供应高峰，2008年——2009年市场竞争将会随着供应量的逐步释放而竞争加剧。资料来源：世联研究本报告是严格保密的。17从供应产品结构来看，未来以中高端住宅为主，市场卖压增大，消费者心理底线被迫“水涨船高”随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。新增项目中，高价区和中高价区项目楼盘比例较高，约70%。近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价，或者外溢，到其他区域选择可接受的产品。据中国人民银行沈阳分行发布《2005年辽宁省金融运行报告》统计，大连房价涨幅自从2005年11月以来连续七个月位列全国三甲，尤其是2006年以来的五个月中有4个月同比涨幅第一，涨幅连续超过15%。（数据来源：大连统计年鉴、房展会分析）高价区（8000元以上）中高价区（6500—8000元）中低价区（5000—6500元）低价区（3500—5000元）项目数量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面积/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套数/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均价10300710056004000户均面积1261059885产品类型高层多层/小高层/高层多层/小高层/高层多层主力户型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各价区住宅市场供应走势（平方米）（元/平方米）本报告是严格保密的。18大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素2003年，中央做出振兴东北老工业基地的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更好的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环境。零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2005中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三。外地客户购买面积比例2003年以后，大连经济加快发展，由于良好的经济基础和特殊的地域气候，迅速成为东北三省的领头城市。大连是沿海城市，商务活动很多，吸引外地客