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中冶地产·包头昆南项目策略构想悟石整合（北京）广告传媒有限公司2011年1月2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。沟通之前......广告公司作为创意服务商，为项目提供沟通端的传播策略执行构建。我们相信，中冶集团需要的不仅仅是一套广告方案，更是如何迅速营建品牌并实际促进销售的答案。基于此，悟石整合作为综合性广告机构，将充分发挥对于传播系统的整合能力，制定出实效的销售策略，传播策略、公关策略及品牌，最终达成中冶集团在包头的品牌理想。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。悟石整合为项目所作的基础功课专案团队考察包头地产市场/代表项目/周边项目由策划部和创意团队进行项目定位的合议与讨论深化解读项目的开发价值与昆南城市发展战略的互动关系关注城市运营理念，研究昆南城市升级与产经格局演进趋势实施品牌定位/市场定位/传播规划等基础面平台作业对可能签约的后续工作和团队作出预先安排…………市场解读2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。宏观市场情况由于两会之后房地产市场出现回暖现象价格有增无减导致央视媒体连续十四天抨击房地产由此可以看出中国房地产市场受国家政策影响。3月15日，两会结束后，北京土地市场涌现出新的“地王”。当天，北京一日成交6块土地，彻底打乱了市场节奏。进入3月后半段，售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。中央政府对于房地产市场的严厉调控，将使市场重新进入观望状态，对于部分区域的项目将面临较大的风险！宏观市场情况2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。十月一日，新契税调整政策出台，各地的统计数据表明，在传统金九银十的十月销售旺季，成交量骤减，价格虽然变化不大，但普遍预期均以观望为主。宏观市场情况2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。包头市场情况信息来源：包头市商品房综合信息网·市场前景乐观，需求量稳定上涨，供不应求相比九月份供大于求的表现，十月份包头市场出现了供不应求的现象，并且成为本年度迄今为止供应量最大的月份。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。包头市场情况信息来源：包头市商品房综合信息网·易居CRIC中国房地产决策咨询系统低端产品销售量上涨，拉低整体市场价格新上市项目多为中低端住宅，从签约情况看，销售业绩良好，也由此带动了包头市场整体市场成交均价的降低。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。城市供应面积（万/㎡）同比（%）环比（%）成交面积（万/㎡）同比（%）环比（%）成交均价（万/㎡）环比（%）包头80138.6178.473162.9127.4434091.4(2010年10月包头市商品住宅供求与价格)数据来源：包头市商品房综合信息网10月份低端市场产品丰富，数量增加，拉低了整体市场成交均价包头10月份整体市场成交均价比上月下降了407元/平方米，环比下降9%，包头市泽源·西河景苑、富丽佳园一期、永茂泉·阳光小区等17个中低端项目的新盘上市，拉低了整个市场的成交均价。包头市场情况2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。市场情况总述从整体市场表现来看，房地产市场由于受到中央政策影响较为严重，并且政府最近出台的一系列限制措施和政策抑制了房地产市场的迅速增长。从此次调控到目前包头市场表现看，新政对包头市场高端项目影响较大。价格同比降低205元/平方米，但成交量同比增长9%，说明新政对包头市场的影响不大。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。区位价值昆都仑区（简称昆区）是包头市的中心城区和自治区最大的企业包钢（集团）公司所在地，位于呼包银经济带和呼包鄂金三角腹地，是包头市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。城区总面积72.6平方公里，人口57.2万，辖1个镇和13个街道办事处。城市的扩容，使作为全市政治、经济、文化中心的昆区身价倍增，昆区地理位置优越，民航、铁路及高速公路四通八达，交通、通讯十分便捷，是连接华北、西北的重要枢纽。城市建设日新月异，绿化覆盖率达35.97%，人均公共绿地面积8.92平方米，城镇人均住宅建筑面积达到了27平方米，城市基础设施承载能力和服务功能完备。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。区位价值■昆区是包头市经济中心区域内聚集了全市70%以上的市级金融机构、汇集全市70%以上的金融资产。金融市场主体日趋多元化。■昆区是包头市商业、经济中心区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了包头百货大楼、王府井百货、时代蓝天商厦、泰富广场、等一批大型知名商贸企业，区域社会消费品零售总额占全市1/5。■昆区是包头市休闲、娱乐中心运动、健康、休闲与时尚，这是城市永远保持青春的杀手锏——在昆区，云集阿尔丁广场、八一公园、友谊广场等让市民休闲娱乐的场所。■昆区是包头市的信息中心区域内集中了包头电信、包头日报报业集团、包头邮政、包头联通等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，以及一大批行政机构，是各类信息资源的富集之地在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。■昆区是包头市的文化中心包头科技大学、包钢第一中学、包钢第六中学、包头第九中学、包头第二十九中学、钢铁大街第三小学、钢铁大街第四小学等一大批知名学府。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。区位价值国际CRD新城规划核心：以休闲、娱乐为发展主旋律，打造集休闲、娱乐、会展、购物、和商务办公功能为一体的休闲、娱乐中心区。包头CRD规划占地面积及百万平米，规划生态公园、主题广场及娱乐商业街与周边青少年宫、包头乐园等相互呼应，区域配套全线升级，融入双公园，绿化带、主题广场及博物馆等要素，将全面提升区域发展潜力。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。区位价值随着近几年来高新区的快速发展，包头市南部中央商务区（CBD），依托创业园区，大区环境日趋成熟：中央商务区（CBD）、中央休闲生活区（CRD），前者侧重加强都市的商务配套功能，打造一个真正比肩国际，面向未来的都市商务平台；后者侧重解决现代人居的升级需求，为前者提供广阔的休闲生活腹地。两大主力规划区域交互推动，相辅相成，成为包头新都市主义发展坚实有力的强大基础。按照规划，昆区南新都市战略将严格遵循“整体规划、统一部署，规划先导、培育优势，整合资源、优化结构，特色创新、生态优先，分期分片、动态开发”等系列原则：适度超前建设工程性基础设施和社会性公共服务设施，提高对资金、投资的吸引力；整合现有行业资源，优化结构布局，建立新的城市中心区，提升功能和地位；建立科学的发展观，实现生态环境的可持续发展。CRD、CBD合铸新都市内核2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。区位价值一个规划科学的CRD，可以提高城市边缘地区的经济活力，并能辐射周边城市，形成一个广阔的车程商圈，带动区域经济的发展。同时也可以通过CRD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的合作。城市南拓、新中心的崛起，将大大改善人居生活配套条件，有效推动新都市主义进程，为包头树立一道未来城市风景。整个城市的升级也必将带来新一轮的房地产投资开发高潮，为广大市民创造一个在昆区南部投资置业的新契机。总述2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。竟品分析2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。建筑风格：现代欧式简约占地面积:24万㎡建筑面积：50万㎡目前开出一期部分房源套数:共1647户结构组成一期：1栋、5栋、6栋、7栋二期：面积区间：124—148㎡三居68%、四居32%后期推货：未定恒大·名都：新一轮品牌地产领跑者恒大名牌+皇家园林+精装，将成为有望成为区域价格的领跑者。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。建筑风格：新古典主义占地面积:200亩建筑面积：30万㎡目前开出一期部分房源暂推套数:共269户结构组成一期：1—9栋二期：10—18栋面积区间：90—206㎡三居60%、四居40%后期推货：未定保成·上元保府：包头首个海派建筑品质与相邻的恒大名都有一定差距，如定价过高有一定销售压力，同时其定价决定了近期区域市场的价格走势。2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。建筑风格：现代欧式简约占地面积:17万㎡建筑面积：56万㎡项目总共三期，目前开出一期部分房源套数:一期共800套，目前共推728套结构组成一期：1栋18层、4栋23层二期：3栋18层、4栋22层面积区间：80—160㎡二居50%、三居45%、四居5%后期推货：二期总体量20万㎡京澳港·帝景：“形象落地”支撑营销如能解决工程进度迟缓、立面形象呈现、户型品质提升等问题，该项目具有价格提升空间，2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l成都l青島本策划报告所涉及的全部文字及圖案受中華人民共和國著作法保護。版權歸北京悟石整合廣告有限公司所有。建筑风格：现代欧式占地面积:8万㎡建筑面积：16万㎡项目总共二期，目前全部开售套数:一期532套，二期350套结构组成一期：6栋19层二期：5栋18层面积区间：120—400㎡后期推货：该项目货量已全部推出，基本售罄金茂豪庭：昆南区域“价格标杆”该项目作为昆南区域近三年的高品质社区，长期支撑区域较高的的价格档位，2007CIHAF中國房地產最佳廣告服務商北京l天津l西安l长沙l