道置投资 房地产尽职调查指导

上海道置投资管理有限公司房地产尽职调查realestateduediligence上海道置投资管理有限公司什么是尽职调查whatisduediligence尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人委托独立第三方或自己对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。Duediligence,whichisalsocalledcarefulinvestigation,referstothefollowingprocess:Afterconsultationandarrivingatapreliminarycooperationintent,theinvestoritselforconsignsathirdpartytocarryonaninvestmentonaseriesofactivitiesofthetargetenterpriseinregardstothissale,suchlikefieldinvestigation,materialanalysis,andsoon.上海道置投资管理有限公司尽职调查的目的thepurposeofduediligence完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。Thepurposeoffulfillingduediligenceistodistinguishthelatentrisksandtheirpossibleinfluenceonpurchasingandanticipatedinvestmentrevenue上海道置投资管理有限公司尽职调查小组duediligenceteam„尽职调查的内容thecontentofduediligence一般包括：目标企业所在行业研究、营销与销售、管理团队、研究与开发、生产与服务、采购、法律与监管、财务与会计、税收、管理信息系统等generallyincluding:industryanalysis,marketingandsales,groupmanagement,researchanddevelopment,productionandservice,purchasing,lawandsupervision,financeandaccount,taxrevenue,managementinformationsystemandsoon„尽职调查小组的人员构成panelofduediligence项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家等projectleader,financialexpert,market-analystexpert,legalexpert,subjectmatterexpert,operationexpertandsoon上海道置投资管理有限公司房地产尽职调查的程序theduediligenceprocess市场尽职调查Marketduediligence经营尽职调查Managementduediligence财务尽职调查Financeduediligence项目尽职调查Itemduediligence法务尽职调查Lawduediligence房地产尽职调查Realestateduediligence上海道置投资管理有限公司第一部分财务尽职调查Part1financeduediligence„财务组织financialorganization„会计核算及报告accountantverificationandreport„财务明细资料financespecificationmaterial„财务分析financialanalysis上海道置投资管理有限公司1-1财务组织financialorganization„财务组织结构图structureoffinancialorganization„年度经营计划、预算的编制、考核annualbusinessplan,scheduledbudget,assessment„财务分析的体系、报告流程systemandreportflowoffinancialanalysis,„财务管理模式financialmanagementmode„内控制度insidecontrolsystem„财务管理系统financialmanagementsystem上海道置投资管理有限公司1-2会计核算及报告accountantcalculationandreport„会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）accountingreportsystem(mergescope,procedure,principle,method)„公司薪酬、税费及会计政策companycompensation,taxandaccountingpolicy„内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及与之相关的税收政策type,flow,transactionprice,settlementprinciple,aswellascorrelatedtaxpolicyofinternaltransactionorconnectedtransaction上海道置投资管理有限公司1-3财务明细资料detailedfinancialmaterial„资产负债表balancesheet„损益表incomestatement„现金流量表cashflowstatement„表外项目offbalancesheetActivities上海道置投资管理有限公司1-4财务分析financialanalysis„财务结构、趋势、比率分析financialstructure,trendandratioanalysis„未来损益关键影响因素的研究researchofkeyfactorinfluencingfutureprofitandloss„未来现金流量能否满足经营与投资的需要whetherornotthefuturecashflowcansatisfytheneedsofmanagementandinvestment„提高资产质量以及损益的分析improvementofpropertyqualityaswellasprofitandlossanalysis„并购中各类不确认因素对财务状况可能产生的影响的解决办法solutiontothepossibleinfluenceofallkindsofuncertainfactorsinthemerge上海道置投资管理有限公司第二部分项目尽职调查Parttwoitemduediligence„区域基本信息reginalbasicinformation„客户产品供求supplyanddemandofconsumerproduct„项目周边景观peripherallandscapeoftheproject„项目基地现状currentsituationoftheproject上海道置投资管理有限公司2-1区域基本信息basicinformationoftheregion„区域产业结构及社会发展水平theindustrialstructureandsocialdevelopmentleveloftheregion„区域相关开发状况correlateddevelopmentconditionoftheregion„区域房产供应状况thesupplyconditionofrealestateproperty„房产总体价格水平theoverallpricelevelofrealestateproperty„物业租售总体状况theoverallconditionofpropertysaleandrental上海道置投资管理有限公司2-2客户产品供求supplyanddemandofconsumerproduct„客户的偏好（住宅类型、户型布局、楼盘档次、建筑分格、楼盘配套设施、楼盘停车位、楼盘景观、楼盘装修标准）thepreferenceofconsumer(housingtype,householdlayout,buildingscale,architecturestyle,necessaryinstallation,stopberth,landscape,decorationstandard)„相关项目的基本信息（户型比、项目配套到装修、设备）basicinformationofrelatedproject(style,necessarysetanddecoration,equipment)上海道置投资管理有限公司2-3项目周边景观peripherallandscapeoftheitem„周边的自然景观peripheralnaturallandscape„周边的人文景观peripheralculturelandscape„周边的商务圈和商圈peripheralcommercialcircleandbusinesscircle„周边的遮挡物及其可能对景观造成的破坏peripheralcoverandthepossibledestructiontothelandscape„周边的污染源peripheralsourceofpollution„周边的大型交通枢纽和公建配套等peripherallarge-scaletransportcenterandpublicconstruction上海道置投资管理有限公司2-4项目基地现状currentsituationoftheproject„基地地理环境geographicalconditionofthebase„基地地上物状况theaboveconditionofthebase„邻地状况theneighboringcondition„基地四周道路和给排水状况thepathallaroundandthedrainingwaterconditionofthebase„附近公共设施及交通状况（交通流量、道路形态）publicinstallationandthetrafficcondition(trafficcurrent,pathshape)上海道置投资管理有限公司第三部分市场尽职调查Partthreemarketduediligence„市场环境marketenvironment„消费需求consumedemand„房地产市场情况realestatemarket„市场竞争情况marketcompetition„价格price上海道置投资管理有限公司3-1市场环境marketenvironment„土地市场环境thelandmarketenvironment„生产资料市场（材料设备来源、材料设备采购环境）producergoodsmarket(thesourceofthematerialequipment,thepurchasingenvironmentofthematerialequipment)„国家的宏观政策和法令（财政政策、货币政策、国家产业结构的调整、环境保护法、土地有偿出让转让法、工商法）nationalmacro-policyandlaw(financialpolicy,monetarypolicy,nationalindustrystructureadjustment,environmentprotectionlaw,lawofcompensatedtransferofland-use,businesslaw)上海道置投资管理有限公司3-2消费需求consumedemand„现有多少消费者需要购买房屋howmanyconsumersneedtopurchasehouse„消费者购买房屋的动机及其心理活动状况themotivationandpsychologicalactivityconditionoftheconsumer„消费者购买房屋的数量thenumberofhousesindemand„消费者对房屋设计，层次，