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内容概要本报告主要通过对招商地产的成长历程和现状的业务情况、财务指标、战略意图的研究，来寻求招商地产的成功经验及可供本公司借鉴的成功因素。招商地产的成功要素主要有以下几点：1.成功的战略选择，不仅知进取，亦知退让。深招港在面临港口业务连续三年下滑的情况下，没有深陷于业绩下滑的痛苦中，过多的纠缠于怎样提高港口业务的竞争、怎样提升港口的业绩，而是果断的进行了资产置换，转移了主营业务，清晰的认识自己在原来主业上的劣势，把资源配置到具有较大发展前景的房地产业务上。再经过几次的战略调整，形成了现在的专业化的招商地产。“选择比努力更重要”，招商地产的成功经验告诉我们，战略始终是公司取得良好发展的关键，成功的战略不仅需要对大势的准确判断，对自身的充分认识，更需要极大的勇气来改变公司原来的规划和战略。2.招商地产因具有租赁、水电和房产这样的三驾马车结构被评为最稳定的房地产公司，现今很多房地产公司仅仅做房产的开发，很少愿意自己持有经营，这也就导致了现今房产公司业绩的季节性波动，及因为没有稳定的现金流导致的脆弱资金链，某一环节出现问题，就会引起整个公司陷入困境，而招商地产给我们的启示是，适当的多元化来取得稳定的现金流支持、稳定业绩、降低公司的风险，结合北京金融街战略规划中亦增大了租赁在公司收入的比重，及长江实业等房产集团，我们可以认为房产开发的向下一体化或同心多元化是众多房地产企业为取得长远方展的一种趋势。3.招商地产在经营的过程中开创了许多第一，第一个引进澳式风格、第一个采用客户资源管理系统（CRM）、第一个成立了“招商地产会员俱乐部”等等，这些第一反映了招商地产在房产开发过程中的创新能力，招商地产的这些在开发到销售过程中的创新能力使招商地产成为在深圳最受认可的房地产企业之一，其销售业绩也一年年攀上新高。一个正确的战略需要好的战术支撑，楼盘的开发与销售，涉及的是一个企业的战术层次，招商地产在产品的设计、建设、和推广中都体现出了较好的战术能力，其结合“为顾客提供最好的产品”为服务理念，在房产各个环节开展了尝试与创新，把为顾客提供最好的服务和提升公司的业绩做到了很好的结合。使公司能一直以稳健的步伐发展。如果有能力的话我们公司也应该在房产的设计开发到销售及物业服务上开展创新尝试，建立自己的特色，如招商地产一直宣传的“绿色房产”。有特色才能与其他房地产企业拉开距离，体现自己的品牌，在今后的竞争中，从众只能被淹没在广大的同行竞争中。当然我们应该看到招商地产在成长的过程中，大股东的帮助是其迈向成功的重要力量。目录第一章招商地产现状概述.........................................4第一节招商地产现状分析41招商地产简介................................................................................................................42招商地产股权结构........................................................................................................43招商地产产品定位.......................................................................................................6第二节本报告分析的重点内容7第二章招商地产的发展历程.......................................8第一节招商地产的发展历程81开发蛇口阶段（1984——1997）................................................................................92.业务内容的转变阶段（1998——2004）...................................................................93.走出蛇口，布局全国阶段（2002——至今）.........................................................11第二节招商地产近年来业务结构及转型121招商地产业务结构模式.............................................................................................122招商地产历年的各个业务收入概况.........................................................................12第三节招商地产今后的发展战略1712006年度规划............................................................................................................172未来发展战略规划......................................................................................................181）战略布局182）业绩规模193）廉租房计194）资金筹措195）更改企业LOGO196）银企联动20第三章招商发展历程中的关键财务指标............................21第一节招商历年的规模211历年数据.....................................................................................................................212数据解读.....................................................................................................................21第二节招商历年的发展速度221历年数据......................................................................................................................222数据解读.....................................................................................................................22第三节招商历年的盈利能力指标231历年数据.....................................................................................................................232数据解读.....................................................................................................................24第四节招商历年的偿债能力241历年数据.....................................................................................................................242数据解读及趋势分析.................................................................................................25第五节招商历年的资产运营效率251历年数据......................................................................................................................252数据解读.....................................................................................................................26第四章招商地产的成功因素及对我公司的借鉴意义..................27第一节果断正确的战略选择27第二节招商地产的创新能力29第三节良好的业务模式31第四节稳健的经营31附录一招商地产员工情况33附录二深招港的发展纪事34附录三蛇口工业区房地产公司的发展纪事36附表四招商地产全国拿地过程纪事37附录五蛇口模式38第一章招商地产现状概述第一节招商地产现状分析1招商地产简介招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。于1993年在深圳证券交易所挂牌上市，是香港招商局集团三大核心产业之一。目前分别在北京、上海、广州分别设立区域管理总部，在天津、重庆、南京、苏州以及漳州等城市设立注册专业开发公司。是一家集开发、设计、监理、物业管理有机配合的、物业品种齐全的房地产业集团。截止2004年末，招商地产总股本达6.19亿股，总资产超过84亿元。拥有20多个大型房地产项目，下属独资、合资、合作企业二十家，公司曾开发和建设了整个蛇口社区11平方公里的土地，累积开发面积超过600万平方米。在中国房地产上市公司综合实力排名中，招商地产连续两年跻身三甲，并以13.22亿的品牌价值荣登2005中国房地产品牌价值第四；2004、2005年度18家中国蓝筹地产企业；是中国国资委重点扶持的5家房地产企业之一。连续四年在深圳市房地产企业综合排名中名列前三，并荣膺2004年深圳销售金额冠军，在深圳占有约4％的市场份额。并因旗下租赁、供电、供水等业务所带来的丰厚经常性利润，被誉为“最具抗风险能力的开发商”之一。目前，招商地产已初步形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。完成了由一个区域性企业向全国性房地产综合开发商的角色转变，已经成为中国最具实力与发展潜力的大型房地产集团公司。2招商地产股权结构表1.1截至2005年12月31日，前十大股东持股情况（单位：股）序号股东名称期初数本期增减期末数占比例股份性质1招商局蛇口工业区有限公司188,288,1000188,288,10030.43%境内发起人法人股2香港全天域投资有限公司62,762,700062,762,70010.14%境外社会公众股3DBSVICKERS(HONGKONG)LTDA/CCLIENTS19,927,067-1,185,46718,741,6003.03%境外社会公众股4FOXTROTINTERNATIONALLIMITED18,480,000018,480,0002.99%境外社会公众股5ORIENTUREINVESTMENTLTD17,735,430017,735,4302.87%境外社会公众股6博时价值增长证券投资基金11,050,457011,050,4571.79%境内社会公众股7全国社保基金一零八组合7,013,7851,592,4668,606,2511.39%境内社会公众股8全国社保基金一零二组合3,377,0994,384,6617,761,7601.25%境内社会公众股9洋邦国际有限公司7,507,40