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2010运营工作方案2009年，物业公司在集团公司的领导下，禀承集团公司“凝聚产生力量、团结诞生希望”的企业宗旨及工作精神，努力工作，求实创新，较为圆满完成了全年工作任务。2009年，是集团整体业务发展规划蓄势的一年，也是我们物业公司工作继往开来的全新开始，新的领导班子、新的领导骨干组合，在除了要一如既往地坚定“凝聚产生力量、团结诞生希望”的理念外，还要开拓与创新物业公司管理的工作思路，准确分析物业公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡“以沟通促进和谐，讲服从多协作”的团队理念，倡导实干意识，同心同德，实现物业公司各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标做好扎实的后勤基础。今年物业公司工作重点主要有以下几个方面：一、认真贯彻执行集团对物业公司所下达的各项指标(包括经济及行政考核指标)，做好日常工作，提高物业公司服务质量。物业公司管辖范围大，人员多且杂，整体管理素质不高。尽管如此，我们仍有决心把管理、服务工作做的更好，为集团公司09年整体发展目标打好基础。二、整顿物业各下属单位管理团队，提高管理素质。物业公司由原六个下属物业单位组合而成，员工多且复杂。对物业管理的方式及方法尚处于懵懂阶段，整体管理意识欠缺。经物业公司管理班子重新组合后，首先提倡“人性化”管理模式，对以往所取得的成绩给予充分认可，而对于所存在的问题深度研究。因此，07年度物业公司将会在适当时候进行适当调整，完善管理人员队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。三、合理规划部门。物业公司在建立之初部门的规划上存在有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率及服务质量。我们将基于第2点对物业公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为两大部门，分别是物业综合管理部和行政事务部，物业综合管理部管辖物业公司下属六个物业单位，下属物业单位直接向物业综合管理部负责，这样做的目的就是增加工作中的透明度，杜绝灰色事件的发生，且对于集团所下达的各项工作安排及指示能充分作到“上传下达、下报上知”，取消中间环节，提高工作效率。而增加行政事务部门是进一步完善物业公司的管理体制，该部门充分行使监督、督促下属各物业对物业公司所下发的工作任务的跟踪及落实，对集团及物业公司内部信息及数据的快速归集、整理，并及时通报反馈。四、积极推动“以商业运做提升物业价值，以物业管理保障最大收益！走商业物业运营与专业的物业管理两者有机结合的管理思路”！现如今物业公司下属物业单位的管理模式已无法适应市场的发展需要，必须求新。单纯的物业管理已无法保证物业利益的最大化，有效的将商业运做模式深入到物业管理，通过有效的商业运做模式可逐步提升下属物业各单位的经营效益，强化同业竞争力，更好的弥补与完善传统物业管理所存在的漏洞与不足。再通过物业管理来保障物业收益的正常化、最大化。五、人员定岗定编，节约管理成本。考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量人尽其才，把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响物业公司的形象及服务质量。六、有计划、有步骤地进行管理人员、员工的培训。进行培训主要针对去年存在的问题进行案例分析，吸收先进的管理理念来充实团队。计划按照分批、分时进行培训，即首先对各下属物业单位管理经理进行综合素质的培训，如管理理念、意识、方法等，提升对物业管理的认识，适应物业管理市场的需求。再对六个物业单位保安、保洁、工程人员进行整体专业技能的培训，外聘对口单位老师进行跟踪辅导，提升整体素质。每个参与培训的人员要求定期做好学习心得，在工作中进行实践。使基层员工能充分理解上层领导的工作精神，也使上层的领导精神彻底传达到每一位基层员工。七、调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。由于物业公司主要职责就是保障各物业单位租户的正常收租及水电费用，所有的工作都是围绕“引导经营、服务租户”这个主题进行的，因此在增大创收方面缺少方法及渠道。所以，在保证租户费用准时上缴的同时，要充分利用各物业的地段优势与自身的特点想方设法创造收益，尽最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：1、有效增加各物业临街广告位的出租。我们公司的六个物业单位都属于临街而建，具有很多的外立面可以作为广告位对外出租，而在前期的工作没有加以重视，新的一年，物业公司在保证租户费用创收的基础上，要把很大的精力用在广告位的创收方面，现在我们已经开始对各物业的外立面广告位进行初步登记并予以编号，针对物业的经营性质选择对口的发布单位进行招租，以提升各物业的附加价值，为公司创收。2、通过充分开发物业单位外广场进行合理创收。现在各物业单位多存有外广场，在满足物业自身需要的同时更多的选择对外出租，合理运用潜在的商业价值。我们将通过充分调动各物业人员的积极性来拉动这方面的创收。3、在目前公司队伍中，有一定规模的保洁员，也有很多管理人员具有这样的实际经验。在物业公司逐步进入正规后，我们将考虑扩大保洁员队伍，成立自己的保洁队伍对外开发，从卫生保洁做起，也可作为创收的一个切入点。4、增加为租户进行更多的有偿服务项目。目前，物业公司对租户的有偿服务尚不存在规模化，因此我们物业公司领导班子将集思广益，努力在为租户的有偿服务方面下功夫，做到市场效益与经济效益齐头并进。八、增加管理透明度，狠抓团队的廉正建设及工作纪律，更好的为公司及租户服务。在以往的工作中，物业公司或多或少存在暗箱操作的事情发生，为杜绝此类状况的发生，我们计划在各物业单位醒目位置设立租户意见信箱及投诉电话，接受租户及基层员工对我们工作人员的监督和建议，该意见箱有物业公司管理班子开启，定期作好意见收集并拿出处理意见，更好的了解员工和经营秩序的正常化。九、建立租户满意度调查制度，更好的引导租户经营，接受租户的监督。为及时掌握租户的经营及对物业市场管理，我们计划定期向各物业单位发放调查问卷，并根据所反映的问题制定改正措施并并加以实施。十、完善物业公司管理制度，根据不同物业单位的性质制定不同的工作标准，拟订操作程序，在施行一段时间后，根据实际产生的效果对标准和程序进行调整。十一、实行物业经理定期坐班制度。为了更全面、细致了解下属各物业的管理及工作，在09年我们将开展物业公司管理班子定期到各下属物业开展基层工作，现场了解实际运营状况并及时做出整改方案。十二、强化节约意识，为公司开源节流。09年度，物业公司将根据各下属物业单位的实际情况制定节能方案，包括电源、用水、维修等。并根据实际情况建立工程、绿化有偿服务项目及家政服务项目的增设。十三、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销。07年度物业公司将把六个物业的整体营销作为全年工作的重要事项进行实施。更好的为租户服务的同时塑造自身的营销模式，提升物业公司对外品牌市场。十四、全面启动招商程序，组成招商小组，注重成效开展工作。招商工作是物业公司整体运营最关键的环节，如何在经营过程中保证出租铺面的满租是保证公司收益的主要条件。以往在管理过程中我们一直采取“守株待兔”方式等客上门，这样会在很大的程度上使空铺滞留时间过长，影响了公司的租金收益。为完善此类工作，我们在07年度将成立以物业公司领导班子为主的招商团队，整合各物业单位的客户资源优势，力争作到各物业档口不空缺，保证收益，另一方面通过有意识的招商能更好塑造各物业的经营特色，增加竞争优势。十五、例会制调整。实行的例会制，物业公司将有效的对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，能起到良好的督导推进作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：1、例会时间。在每星期五的下午进行。2、根据会议主题确定会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的副总经理、物业经理主持。3、建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。四是以能动开发员工潜能为前提，不断充实物业公司发展基础十六、充实企业文化，改善人文精神。物业公司企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年物业公司在确保各物业单位正常经营的同时，对于物业公司的企业文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是物业公司经营的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，物业公司文化的形成、升华、扬弃应围绕物业公司企业精神做文章，形成内涵丰富的物业公司企业文化。十七、以强化物业公司管理的手段，全面推行物业公司各项制度。现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。企业靠制度管人，而不是“以人管人”。为使物业公司管理有序进行，员工自觉成为真正“华泰人”，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行绩效工资制、推行各级责任制、推行管理干部轮岗制。通过“六个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容绩效考核是国际流行的企业管理形式，物业公司将制定《绩效考核手册》，要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行规范。物业公司将制定责任追溯制（包括奖励赔罚制度等）。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论、“钦定”责任，使员工树立荣誉感，增强责任心。3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。4、推行绩效工资制，充分保障员工权益对绩优效高的员工给予增资励，对绩劣效低的员工给予降级，这是绩效工资制的核心要素。公司在新的年度将制定绩效工资标准，实行绩效工资制。通过绩效考评考核，对表现优良、工作成绩优异的员工进行增资；对表现平平、工作效能低下的员工给予降资甚至淘汰，以使企业永远充满活力。5、推行各级责任制，有效实行分工合作物业公司的战略目标之一是建立具有市场竞争力的“金牌老店”，顺应集团“做强做大”的发展思路。这一既定目标客观上要求物业公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。6、推行下属管理干部轮岗制度，有效提高各管理人员综合素质对物业公司下属物业负责人实行定期轮岗制度，以半年为一个轮岗周期。实行轮岗制度从根本上提高了各负责人对公司各物业业务的了解，为企业长远发展锻炼队伍，增强员工的敬业精神与创造力，也在很大程度上增进了企业与员工、员工与租户的透明化管理，更好完成公司各下属物业单位所制定的各项制度及任务的落实。总之，2009年作为物业公司领导班子重新组合后全新开展工作的一年，所面临的困难与压力是巨大的，如何把困难简化、将压力变为动力是我们急需解决和必须解决的课题，我们相信，在集团领导的领导下，物业公司全体同仁将以更加旺盛的工作状态及奉献精神，努力做好自身的工作，秉承诚实、团结、奉献、尊重、沟通、适应的物业人员价值观；认真抓好与落实物业公司创新、服务、满意、第一的企业理念；全心全意为华泰的繁荣发展做出自己的力量！