零售房地产招商之挑战与机遇-中国北方购物中心国际论坛

1零售房地产招商之挑战与机遇中国北方购物中心国际论坛第六届年会主题：零售房地产招商之挑战与机遇时间：2013年11月9日地点：沈阳龙之梦大酒店主持人王玮：女士们，先生们，各位领导各位嘉宾大家上午好！首先我很容幸的给大家介绍参加我们今天会议的领导：中国北方购物中心联盟会长、中国购物中心终身成就奖获得者谢有恩先生，中国购物中心产业咨询主任郭增利先生，辽宁省服务委员会查太森先生，沈阳市服务业委员会主任石宝利先生，沈阳市皇姑区政府副区长吴迪先生，牡丹江市西安区区长张海峰先生，吉林省商务联合会常务副部长谷志波先生！我今天非常感谢北购联给我担任今天的章节主席，我叫王玮是商业地产的老兵，现在是CIP设计公司的商务董事，我协助郭增利主任做一些对外联络工作，主要是把国外的行业理念介绍给中国。今天上午的主题是零售地产招商的挑战与机遇。我们的会议是和十八届三中全会同步召开的，会议是通过结构调整改变增长模式，关注消费合创新重新确定深化改革的方向，应对环境不景气造成的外景下滑，以及美国能够退出的挑战，应对片面GDP和消费需求的不对称，习近平主席强调不在一位生产总值排名来论英雄。上周五经过了经理人采购指数达到了新高的56.3，按理说这是一个非常好的数据。因为服务业PMR指数包括副制造包括航空、铁路、运输，而建筑最为活跃，从61.5%上升到62%。很容易联想到综合体的建设但是你可以进一步的发现办公室的招商，招租，仓库、厂房房地产都跌落到50%以下，所以说我们今天这个主题很切合实际，我上面所引用的数据和我们在座的各位是密切相关的。不然的话虽然中国的经济虽然短期看着起稳，这种不但超过现有金融体系的融资能力，有超过全部消费的潜力。今天上午的论坛我们首先有请相关领导简短致词后，安排了两位重要的嘉宾，同时还有另外三位重量级的嘉宾和我们做三个主题的对话。首先有请中国北方购物中心会长，中国购物中心终生成就奖谢有恩给我们致词！谢有恩：女士们先生们大家上午好！对新老朋友能够参加本次年会表示热烈欢迎。我们这个平台，我们这个年会在办理过程当中存在着很多问题，还有很多不尽人意的地方，新老朋友给予了理解和谅解，而且一如既往的给予了支持，为此表示感谢这是第一个。第二个我们的年会一年比一年人数多，覆盖的领域广，研究的问题紧扣环境中心，而且越来越深。这一些都是新老朋友利用这个平台导演了最好的节目，使得参加会的能够得到了共同的受益，对此表示第二个感谢。第三个年会还要继续办下，寄希望利用好这个平台，能够请参加会的各位朋友演出各自拿手的节目使参加会的人都能够得到益处，这也是我们的心里话也是我们的最终目的，这是第三个感谢，完了，谢谢！王玮：感谢谢会长的精彩致辞，接下来有请北联控股(香港)集团总裁李军先生为我们做开幕致辞。李军：尊敬的谢有恩会长，郭增利主任各位来宾女士们先生们大家上午好！首先我代表中国北方购物中心国际论坛第六届年会主办单位对本届论坛领导开发商运营商和服务代表和国内外来宾表示热烈的欢迎和感谢。从2003年到2008年，北购联年会已经整整第十个年2头。今天从不到百人的行业峰会从今天几百人的大型活动，每一届年会都是一次中国零售业、中国商业地产经营的大检阅，每一次年会又都是一次行业发展的新起点。我们感慨十年来我们见证了中国零售业、中国商业地产行业变革和升级的历程，我们庆幸我们和中国商业地产的发展逐年同步，我们为中国商业地产的蓬勃发展奉献了我们汗水和智慧，我们已经日益成为影响中国零售业和商业地产行业的一智重要力量，北购联也成为一次行业盛会，今天我们再次相聚的时候，我们的心情更加激动，2014年中国商业地产行业又一次站在了新的起点上，新的挑战，新的机遇，什么样的竞争需要面对，什么样的利益需要合作，这就是本届大会需要大家共同探讨和分享的。会让大家更了解到政府对零售业对商业地产发展的更多贡献，北购联将努力搭建好交流平台，让大家充分交流房地产行业成功的秘诀，寻求提升企业核心竞争力途径，也就可以就企业可关心人财物等与各位专家交流。最后让我们预祝中国商业房地产行业发展新时代的到来，谢谢大家！王玮：下面有请吉林省商业联合会常务会长谷志波先生致词！谷志波：尊敬的各位女士们先生们大家上午好！中国北方购物中心国际论坛第六届年会暨2013中国零售地产博览会今天在这里隆重举行，我很高兴能够参加这次盛会，与大家共同见证这个时刻，在次我代表吉林商业联合会对本次大会的举办表示祝贺！当前世界新一轮的产业和技术革命正在加速推进。对深化交流提升各行业整体竞争力提出了新的要求。党的十八大明确提出要深化经济合作，因此本次大会举办是贯彻党的十八大和习近平总书记重要讲话精神的举措，也是一次有力的工作模式的探讨。这次举办也必将为我国零售业、地产业的发展产生了影响。我国零售业正在步入一个多方位的调整和行业定位的新时期。吉林省作为经济发展无论是在数量上还是质量上均是发展良好态势的省份，特别是以大型购物中心为代表的现代商业模式的发展尤为引人注目，以长春欧亚集团，吉林中东集团在发展大型购物中心和现代百货方面已经积累了丰富的经验，这些企业绝大多数正从长春走向全国。吉林省商业联合会多年来致力于零售业研究企业发展的工作，未来希望和大家常沟通、常联系，互通有无取长补短，为我国的经济发展做出应有的贡献。最后预祝中国北方购物中心国际论坛第六届年会暨2013中国零售地产博览会取得圆满成功！祝各位来宾各位朋友身体健康合家欢乐万事如意！谢谢大家！王玮：谢谢谷会长，现在我们进入会议的正式议程，今天第一个主题演讲是我们是请中国购物中心产业咨询主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利先生，他的发言是购物中心发展趋势和现阶段成功关健词—有请郭主任！郭增利：非常高兴能够看到这样一个壮观的布置，首先得祝贺北方购物中心的年会会场越来越棒，我今天有很多想法，比如说我们在座有这么多政府的领导，还有我们东北地区的开发商，其实我们在想什么样的会议能够有这么多的不同领域的专业人士，我看购物中心的的确确是一个非常独特的能够有这么大一个吸引力的产业。同时我想再退一步想，可能我们在座的每一个人都假设我们是消费者的时候，比如说我们要看电影我们要吃饭，当这个时候虽然我们代表了不同的领域，我们再一次看待购物中心零售房地产可能我们有另外一份感觉，可能我想我今天和大家交流的话题就是我们今天能够站在消费者的角度看，视角调整之后，我们的开发商，我们的零售商包括我们政府都能有一些新的思考。题目是购物中心发展趋势和现阶段成功关健词—具体是一个是增量的持续上升，我们有一个购物中心城镇化集中表现的模型。我们去年都已经用过这张图表了。这张图表基于城镇化不变的条件下，城镇化的增量一直延续到2025年，可能有更多的新的项目正在诞生在凸现，我们自己在面对未来市场增量如此大的市场的时候，为什么我们要站在消费者的角度去看待这个市场。从具体的来说，结合2000年到现在，中国购物中心的增长的区间，到目前这个区间已经从每年开业300到现在400家这样一个水平。现在这个水平应该是在发展市场国家当中表现最让大家觉得惊喜的，那么也就意味着我们过面临的竞争在一个两个，可能有350家平均的这样的增长我们3可能在座的很多开发商，在同一年在同一个月份有相同的价格。我们可能在一个城市沈指在一个区域有有两到三个。这样有很多让我们产生新的思考。我们中国新的商业房地产是在无序规则下有这样一个产业。我用了16个字一个是竞争，一个是密度加大，难度增大。密度加大对我们在座的影响是至关重要的。过去我们想到的就可以做，越来越我们想到的可能别人已经做了。我们要有新的想法，新的理念才能满足这个想法。这样才能我们谈判过程当中被认可。我估计我们在座的各位零售商朋友，也是有体会的。中国购物中心早期靠开发商我们的业主通过知名的品牌让消费者认识我们的购物中心，各位零售商朋友在这个阶段扮演领头羊的角色，但是发展23年的时间了，综合来看，购物中心增长的速度提高的速度都是很好的，越来越出现了品牌购物中心。很多我们的零售商朋友也愿意去这样的购物中心，特别是去那些正在优化、正在调整的购物中心当中。这些购物中心已经形成了很好的购物中心品牌，甚至已经让消费者认同了购物中心和其他的不同表现能够，非常愿意借助购物中心这个渠道快速拓展自己的规模。中国的购物中心正在朝着给我们零售商能够创造营业额的这样一个平台取得一个大的进展。整个行业已经发生了这么一种变化，过去我们的开发商可以想怎么做，可能别人没做我们做之前就成功了。我们结合中国零售业整个的表现来看，大家也在看强调商品强调零售强调服务，大家都在朝着服务的方向努力的时候，消费者的口味越来越苛刻，越来越多的零售品牌都在谈体验，要做2013年最热的词，可能不是我们说的泡沫，可能是体验。大家对体验可能有了不同的理解，假如我们在座的200、300个朋友用一句话描述体验的时候，意味着体验真的是在一种讨论状态。体验还没有完整的上升到一种商业模式这样一种高度上。我们谈体验要从哪里谈？我个人理解中国零售业的不同的业态的变化都来自消费者的变化，现在的消费者是看品牌看服务，我们发现服务两个字内涵可能也在发生变化。我个人理解体验恰恰就是消费者对服务的追逐，我们可能要追求一种服务的过程，让大家有一种美好的感受，可能在座的有做冰激淋有做咖啡的。可能买一个冰激淋就吃，或者喝一杯咖啡，可能会让消费者在现场制作一道冰激凌，在现场研制一杯咖啡，透过这种体验让消费者能够参与其中，融入这个品牌文化，品牌、服务、消费者接下来是我们购物中心必须要面对和破解的一个重要课题。我们讲既然消费者已经有了这么多的变化，我们的购物中心到底应该怎么变，我想分成两个部分展开。第一个部分就是我们在中国的商业竞争当中大家清楚的感受到过去是百货店百货中心的竞争，进入到2000年之后，越来越多的购物中心开发出现了，这些购物中心就逐渐的变成了我们百货店与购物中心之间的竞争。在这个阶段我们发现购物中心凭借了什么赢得了这样竞争当中的优势。比如说业态组合的丰富度，品牌的优化都是重要的脉搏。这些也恰恰和百货店形成了一种比较鲜明的对比。他的调整的速度是比较快的也引导着调整的趋向。第二个是区位研究，购物中心希望以最贴近消费者的方式来表达自己需要做什么。我们看到几年前，最早的时候可能在2000年前后，购物中心都会说自己集购物餐饮娱乐休闲于一体，我们发现我们按照不同的业种进行组合，反过来我们再去看这个东西的时候，因为我们更多的购物中心开始通过保证整体的完整性，追求一个合理的品牌结构，最后再去选择我们的商家。大家会发现越来越多的购物中心在这个阶段用一种比重控制的方法在展示自己独特的卖点。行业、市场发展到今天的时候，我觉得给我们购物中心的运营上提供了一个新的课题。我们所有的组合是不是一成不变的。引导式的招商在中国的购物中心当中越来越多。真的在2010年到2013年某一个重要的购物中心，我们看到这种品牌数量的变化研究背后的规律这张图表表现出来可能对我们购物中心老总而言我们要做这个分析，透过这张图表背后的内涵非常丰富，这里面女装为什么品牌的数量在下降，为什么休闲餐饮的数量在上升，这里面给我们确实提出一个很高的要求，你一定要深入的研究你的消费者，研究你个区域的4消费的特征及在消费有了这样一个方向的时候及时的做好自己的调整，这样的话你的购物中心就立于不败之地。同时我们看到购物中心的业种互动和客流共享，往往我们一个购物中心并不是单纯的自己有多好的生意，大家都希望根据和邻居的组合，能够通过其他的客流来分享他的价值给自己带来更好的表现。业种互动和客流共享，光有这样一个目的我们进行了一个排序，我们过去购物中心作为商场的方式出现，大家会发现起始真正的到购物中心当中的消费者的目的第六项才是买东西。意味着我们可能更多的从环境、服务、营销的角度创造对顾客的吸引能力。在购物中心排第一位的有13%的人是去看电影的，看完了电影吃一些饭买一些东西。我们查看一种新鲜有趣的事物，变成了交流的场所，变成了感受新鲜事物的场所。我们既然看到了购物中心排在第六位的是买服装。那么买服装的同时他会干什么？比如说参观展会，消费者有了这样一种变化，我们能做的就是顺应消费者这