搜索
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2012年12月2011年房地产市场回顾及2012年市场展望Contents：第一章：2011年房地产市场回顾第二章：2012年房地产市场展望第一章、2011年房地产市场回顾一、宏观背景二、重庆房地产市场回顾三、市场小结行业——经济形势变数、政府换届因素，楼市基本面开始求稳160016501700175018001850190010月10日10月12日10月14日10月16日10月18日10月20日10月22日10月24日10月26日10月28日10月30日11月1日11月3日11月5日11月7日11月9日11月11日11月13日11月15日11月17日11月19日11月21日11月23日11月25日11月27日11月29日12月1日12月3日12月5日12月7日10月11日中午佛山市公告放宽限购同日晚间宣布暂缓执行个人住房信息系统建立后不必再限购10月23日住建部姜伟新10月22日上海上百名老业主冲击龙湖郦城售楼处10月31日珠海限购又限价11月10住建部1000万套保障房开工已完成11月7日总理温家宝“调控绝不可有丝毫动摇”“要使房价回归到合理的价格”11月11日成都变相放松限购一周后被叫停11月28日北京普通住房标准放宽刚需购房将因此获益12月1日央行宣布下调存款准备金率一、宏观背景/行业回顾（单位：万平方米，%，月）重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达18.5%，调控成效显著，重庆同比下滑幅度居首位。市场存量去化周期已现高位，重庆去化周期超13个月。数据来源：CRIC杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围成交数据。重庆为商品房数据。前11月重点城市成交量全线萎缩，去化周期已现高位。排名城市成交量供求比存量去化周期1-11月同比同比1-11月2010年2009年11月底10年09年11月底10年09年10年09年供求比供求比供求比年底年底年底年底1成都1589-12.2%-32.3%0.741.041.52——————2重庆1296-33.3%-40.1%0.721.071.3618361324145913.247.4911.493天津857-3.8%-28.3%0.590.811.351630102978521.468.516.394广州802-8.6%-1.4%0.850.911.2168654544510.264.744.655北京791-22.7%-56.8%0.841.011.8111595997416.847.795.076长沙775-9.4%-31.5%1.11.081.7865372280212.665.16.677武汉748-7.3%-24.7%0.650.971.885944141112.664.724.578上海672-19.2%-61.3%0.690.881.493363650818.45.213.249青岛489-26.0%-15.3%0.591.081.51102177683019.86.256.2610贵阳462-13.9%-27.7%0.980.671.372931701298.52.682.2523深圳246-12.1%-59.0%0.790.811.4324818410914.095.082.442011年1-11月份典型城市商品住宅市场供求情况重点城市成交量同比全线萎缩存量去化周期变长一、宏观背景/市场回顾一、宏观背景/政策回顾2011年楼市既在延续2010年的调控思路，同时又在2010年的基础上进行了调整和深化，因而力度更大，准度更高。重庆房地产调控细则主要是响应中央号召，以调整为主，保证市场稳定健康发展。实际调控力度不大。限购令对市场影响较大，但重庆并未出台。2011年重点房地产调控政策：重庆房产税细则2011.1.262011.1.272011.2.162011.3.262011.7.122011.7月底新国八条重庆房价调控目标《商品房销售明码标价规定》国五条限购令重庆未出台数据来源：重庆网上房地产重庆商品房市场供求价随着经济情况出现波动，但总体上呈现逐步上涨的态势；2011年受政策调控影响，成交量下滑明显，同比下滑33%。近几年重庆房地产市场飞速发展，市场供应量持续保持较高位运行，成交量在2008年出现明显下降，主要受经济危机影响，09年开始市场迅速反弹，成交再次回暖.2011是调控年，截至到今年11月市场供求均出现不同幅度下调，其中成交量较2010年下滑超过3成。市场调控声音此起彼伏，尽管目前市场均价已经出现实质性回落，但从年度趋势来看，全年均价仍保持了小幅的上涨。↓33%二、重庆房地产市场回顾/年度市场数据来源：重庆网上房地产整体市场供过于求趋势明显，供需双方力量发生转变，进入买方市场市场受政策调控影响明显，供大于求成常态。1月底受到房产税出台影响，再加上传统淡季，成交量跌倒谷底。银行也紧缩银根，开始执行限贷，至此市场开始出现持续低迷，成交量难破150万方。从成交均价来看，5月份开始持续出现回落，由5月7803元/平方米的高位回落到目前6254元/平方米，价格下滑近20%。2010年11月至2011年11月重庆市商品房供求走势图金九银十惨淡收场房产税出台二、重庆房地产市场回顾/月度市场企业企业动作典型项目动作龙湖冲刺100亿龙湖五盘全城团购3人成组：3人及4人同时购买即可享9.7折优惠。5人成团：5热及以上人数同时购买可享受9.5折优惠。业主再购买优惠：同一项目再次购买该项目物业，可享受9.8折优惠。至德路9号：联排别墅中户一口价套内6060元/㎡悠山郡：收官特惠套内7588-7988元/㎡U城：精装SOHO16.8万/套金科来噻！2012！金科房2012套，岁末清仓推出2012套房源金科廊桥水乡：3999元/㎡（建面）限时限量抢购金科世界城：低价入市，跃层套内均价仅7900元/㎡恒大每周限量推出特价房源恒大雅苑：套内6143-8878元/㎡送1200元/㎡装修单套优惠高达9-27万协信举办商业地产节，单价3600元/㎡-10000元/㎡（建面），8大商圈11盘联动、渠道营销阿卡迪亚Ⅱ期：我卖房！您定价！=？元/㎡价格，您说了算！协信城立方：团购优惠约12万/套万科——万科城：低价入市，开盘均价仅9450元/㎡万科悦府：降价销售，套内单价2万/平方米中海全线9折优惠、渠道营销国际社区：9折优惠，推出1300余套房源紫御江山：首付20万，买下江北嘴！均价仅10500元/㎡招商降价销售、渠道营销江湾城：价格下调，套内7800-9188元/㎡保利岁末底价大回馈推出6盘300套房源江上明珠：低价入市，折后均价仅7450元/㎡港湾国际：套内单价7050元/㎡起8129元/㎡止品牌企业心态发生转变，由降价积极性不高转变为主动做出调整；在宣传上：新推房源、特价房源、折扣房源成为诉求主力；渠道营销加强，部分企业开始采用“同景式”的营销手段，即人海战术和拦截战术，放大营销半径，扩大客户渠道。二、重庆房地产市场回顾/企业表现一口价，11800特价房、低开入市、超大折扣成企业媒体宣传主力。低开入市超大折扣建面价企业应对措施：打折促销声一片二、重庆房地产市场回顾/企业表现宏观环境市场供需企业价格2011年房地产调控限购、限贷、限价等措施持续加码，各项措施开始落地执行，尽管重庆调控力度不大，但仍受大环境影响明显。重庆房地产市场供需关系出现逆转，供大于求趋势明显。受调控影响，楼市成交低迷，同比降幅超过3成。从年度成交价来看，总体上呈现上涨趋势。但今年在政策调控的影响下，特别是近两月开发商迫于完成年度目标回笼资金，开始割肉降价，房价回落。重庆楼市受宏观环境影响出现低迷，但总体上仍在不断发展。三、市场小结明年市场走势何去何从？第二章、2012年房地产市场展望一、政策展望二、市场展望三、小结2011.4.132011.7.12召开国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。召开国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调整力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。2011.10.29召开国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。11.8温总理访俄强调，国内房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展。一、政策展望/总基调国务院不断重申，国内房地产调控不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整。副总理李克强讲话“当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要进一步巩固调控成果，继续坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施。”11月27日国务院副总理李克强一、政策展望/政策趋势央行宣布：自12月5日起，下调人民币存款准备金率0.5个百分点此为央行35个月以来的首次下调存准金、且正逢调控敏感期及关键期应视作重大利好这和副总理的讲话是矛盾吗?存准金三年来首次下调一、政策展望/政策趋势短期——从副总理讲话到存准金下调，可视为中央政策组合拳由于先有李副总理讲话确定调控主基调，因此之后的存款准备金下调不会引发房地产市场大反弹，我们可以将两者视为中央政府调货币、稳楼市的组合拳。李副总理的讲话可理解为前实后虚，首先肯定今年以来的调控成效，突出当前关键任务是巩固已有成果，而非继续施压；至于之后的“继续坚持实施遏制房价的政策措施”，则更多是为前者做下政策保障。一、政策展望/政策趋势17短期——楼市政策面已在筑底，整个过程将持续2-3个月楼市筑底四方共同意愿中央政府3月份全国两会前后社会和谐稳定是第一位房地产企业目前企业资金面虽好于08年但经营压力已逐渐显现普通民众重点城市频现老业主群体事件当前城市中有房族仍多于无房族地方政府楼市持续低迷影响财政收入土地出让金、房地产相关税费大幅缩水一、政策展望/政策趋势短期——市场筑底将分三步走，当前已处第一阶段存储率下调首贷利率回归限购适当放宽第一步第二步第三步松闸保刚需释放改善目的手段时间点原先预计2012年1月现提前1-2月6月底前构建底部夯实底部市场温和反转阶段注：10月11日，佛山市住建部发布公告对限购政策进行调整，其主要放松限购的条款为：1、已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移，不纳入限购范围。2、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。地方政府在放松限购时多会采取类似佛山之前的方案,但“只做不说”的可能性较大，以避免佛山式被动；而中央政府则不会表态政策放开，预留政策弹性。本轮调控已实现十年来首次实质价格下跌，使得市场反转将更多的表现为温和性。另外，本轮调控已促使企业定价的相对理性及投资者的警惕性一、政策展望/政策趋势经济“稳”字当头，明年房地产政策面有望趋向缓和1、经济“稳”字当头，房地产业支柱地位或将再度凸显今年会议的定调从去年的“保持经济平稳健康运行”到今年的“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的鲜明意图。今年房地产行业的低迷使得其上下游行业深受其害，在没有找到能够替代房地产业的行业之前，房地产业支柱地位将凸显。中央经济工作会议落下帷幕，会议提出了明年经济工作的主要任务，起到了极其重要的定调作用。在房地产政策方面，会议没有传递出新的信息，虽然调控依然会是主要方向，但是力度可能有限，房地产政策面明年有望趋向缓和。2、“巩固”成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓会议对房地产政策的表述：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。整体来看与李克强总理月初“巩固房地产调控效果”的发言一脉相承。我们认为“巩固”将成为明年房地产调控的政策重心，整体政策环境有望趋于缓和。中央经济工作会议传递信息：且从政策执行层面来看，由于地方政府GDP逻辑没有根本性转