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本报告是严格保密的Codeofthisreport|1万润地产盘龙城项目前期定位与物业发展建议合富锦绣地产顾问2010年10月谨呈：武汉万润房地产开发有限公司武汉巢上城常州泰盈八千里重庆三江希望城本报告是严格保密的Codeofthisreport|2本次汇报的2个策略核心！本报告是严格保密的Codeofthisreport|3项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Codeofthisreport|4项目属性与核心问题界定1项目背景项目属性界定项目核心问题界定本报告是严格保密的Codeofthisreport|5切入点：项目四至本案处于盘龙城生态居住区边缘地带，临辅干道宋岗一路，周边除F天下项目外，多为工业用地地块东北角为沃尔沃工程厂车、盘龙世纪科技有限公司、鸣九实业等公司；东南面为宋岗一路和F天下项目；西南面临康泰电力、盘龙汽车城；西北面望佳海轻纺城。项目整体地块平坦，较为方正项目地块本报告是严格保密的Codeofthisreport|6切入点：项目配套本案周边生活配套设施缺乏，公交较少，客户进入通路不便利；与盘龙城核心区域3公里项目附近除F天下外均为工业项目，生活配套设施较少；项目通过宋岗一路与巨龙大道相连，巨龙大道上仅有两条公交线路291和298路，客户进入通路不便利；项目东南可望F天下社区园林；项目北边10层以上可望盘龙湖景观；项目距离盘龙城核心叶店3公里距离。公交路线后湖F天下社区项目距叶店3公里盘龙湖本报告是严格保密的Codeofthisreport|7切入点：区域属性界定盘龙城定位为：武汉北部新城组群，利用天河机场发展成武汉航空城北部新城组群联接汉口，规划建设用地52平方公里，人口48万；北部新城组群依托岱黄高速、机场高速和盘龙大道等对外交通线轴向拓展，由盘龙新城、横店组团和武湖组团组成，形成“一主两副”的布局形态。组群中心布局在盘龙城，承担服务组群的公共服务职能。北部新城充分利用天河机场的航空工业优势，形成航空运输和临空产业集中发展的武汉航空城。本报告是严格保密的Codeofthisreport|8项目属性界定本案属于二线省会城市，近郊区，空航经济圈辐射范围内，居住区边缘地带，没有外部景观资源，大规模的住宅项目经济技术指标数值（单位）净用地面积168568.8（㎡）总建筑面积369166（㎡）容积率≦2.19建筑密度≦30%建筑高度局部限高54米地价15330.5万元楼面地价415元/㎡项目初始规划图本报告是严格保密的Codeofthisreport|9合富锦绣对本项目的价值判断：思考（核心问题）：作为武汉盘龙城区域内大规模项目，承载爱帝集团从实业转向地产的品牌建立的使命！项目如何进行定位开发与规划？城市发展方向上的//新区//大盘本报告是严格保密的Codeofthisreport|10项目属性与核心问题界定市场背景与宏观大势研究市场机会挖掘项目整体发展战略物业发展建议报告思维导图合富锦绣的实践本报告是严格保密的Codeofthisreport|11市场背景与宏观大势研究2宏观大势分析武汉城市发展分析城市发展视角下的区域机遇本报告是严格保密的Codeofthisreport|12宏观大势10年上半年武汉成交量不及09年一半，但成交价创历史新高，上半年成交量上降主要受4月新政影响0200400600800100012002007年2008年2009年10年上半年-100%-50%0%50%100%150%200%成交量增幅07-10年上半年商品房销售面积情况44004600480050005200540056005800600062002007年2008年2009年10年上半年-4%-2%0%2%4%6%8%10%成交价增幅07-10年上半年商品房销售价格情况08年金融危机对武汉房地产市场影响明显，成交量大幅下跌；09年初全国市场回暖，武汉房地产市场成交量创历史新高；10年上半年成交量不及09年的一半，但成交价创历史新高01000200030004000500060007000800090006月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月5000520054005600580060006200640066006800成交量成交均价09年6月-10年6月武汉房地产成交情况020406080100120140160180200东湖高新东西湖沌口汉阳洪山黄陂江岸江汉江夏硚口青山武昌成交量2010年上半年全市各区成交量10年上半年武汉成交价创历史新高，但成交量受新政影响不及09年一半本报告是严格保密的Codeofthisreport|130500001000001500002000002500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0500010000150002000025000成交量成交均价09年1月-09年12月上海房地产成交情况宏观大势2009年房地产市场飞速上涨，涨幅甚至超过了2007年，2010年为政策大年，市场小年09年底，多个城市虽成交价格在上涨，但成交量普通下滑；近期政策频出，媒体报道大肆宣传，客户观望情绪再次显现2010年是政策频出的“调控年”，首先反映的是一线城市，房价的上涨和成交量受到明显遏制，随后波及到二三线城市。房地产市场发展周期价格由线合理价格、价值发展阶段危机阶段当期市场阶段萧条阶段复苏阶段010002000300040005000600070008000900012月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0500010000150002000025000成交量成交均价08年12月-09年12月深圳房地产成交情况02000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0100020003000400050006000成交量成交均价09年1月-09年12月合肥房地产成交情况本报告是严格保密的Codeofthisreport|14国务院副总理李克强在常州主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调，要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，以更大的决心更有力的措施，加快把保障性住房重大民生工程建设好。多部委联合确定了北京、天津、重庆、唐山等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿元。收紧开发企业贷款清算土地增值税加强金融监管商品房预售资金监管严格征收房地产企业税国土部严查开发企业囤地情况相关地区新规都明确规定，欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、履行土地使用权出让合同存在严重违约行为等房地产商，将被禁止参与土地竞买活动。住建部：继续严格执行差别化信贷政策，在支持居民合理住房消费需求的同时，坚决遏制投资投机性购房上海、广州、深圳等地工、农、中、建、交、在内的五大行和部分股份制银行如民生、兴业银行等，已全部暂停第三套房贷的受理和发放。严格审查外地人购房调控的方向与路线保障房紧资金收土地严信贷新政的升级，调控在继续沿着保障房、资金、土地、信贷、通胀五个方向持续进行，政策对市场的调控并未放松抑通胀加息提高银行存款准备金率宏观大势本报告是严格保密的Codeofthisreport|15目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，搞房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的主要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”及9.29政策的深化对楼市的调控在很大程度上是一个政治问题；目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；市场在政策并未放松情况下出现反弹，政府初期的宏观调控目标并未完全达到，政府面临非常大的压力宏观大势本报告是严格保密的Codeofthisreport|16第一条：直指地方政府贯彻落实地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第五条：直指开发商规范开发商交易行为第四条：直指供给加大中小套型和保障房供给第二条：直指银行信贷首套三成，二套五成，三套停贷外地人购房难度加大第三条：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税清算土地增值税政策内容9.29楼市新政将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”的严格化宏观大势本报告是严格保密的Codeofthisreport|17严格征收土地增值税房地产企业税收稽查商品房预售资金监管信贷政策严格征收个人所得税房产税房价下降到一定水平促供给压需求短期政策供给＞需求设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大市场供给迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充现金流短期内政府调控的政策逻辑依然是：促供给、压需求，逼迫房价稳定下降，保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日宏观大势本报告是严格保密的Codeofthisreport|18合富研究认为，国庆节之后针对房地产的宏观，短期依然会以遏制房价为目的。但是，接下来的调控政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置，也就是政府要在“保增长、防通胀、降房价”之间进行艰难的平衡。然而政府现在很明显的是采取牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，兑现政府的承诺；同时，继续加强推进房地产市场制度化改革的措施。房地产行业将在未来1-3年内面临行业洗牌的局面！本报告是严格保密的Codeofthisreport|19城市发展新一轮的武汉城市定位为：中国中部中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，城市面积扩容一倍按照武汉新的《总体城市规划》确定了8494平方公里的城市规划区范围内，比之前的规划扩容了一倍！本报告是严格保密的Codeofthisreport|20武汉二环城区土地稀缺、产品升级，未来价格将一路上扬，届时将挤出更多的刚性需求客户武汉的高价楼盘：武汉天地：3万/平方米万达公馆：3万/平方米晋合世家：1.9万/平方米复地东湖国际：1.8万/平方米城市发展主城区区域均价区域最高楼板价武昌中心区8600元/㎡5068元/㎡汉口中心区9617元/㎡6880元/㎡古田7199元/㎡4198元/㎡二七/后湖6408元/㎡2603元/㎡本报告是严格保密的Codeofthisreport|21城市发展同时武汉城中村将在未来3年集中改造，未来二环以内将进入城中村改造时代，进一步催高土地价格，同时产生大量的刚性需求客户武汉市提出了在两年内完成二环线内56个城中村综合改造任务的宏伟目标武汉三年内消灭闹市城中村，涉及二环线内56个村为加快二环线内56个城中村的改造步伐，武汉市政府办公厅近期将出台有关工作意见，明确3年内必须完成二环线内56个城中村改造的拆迁工作。市政府将与各区签订不胜任状，限时完成。对提前完成拆迁任务的区，提前一年奖励100万元，提前两年奖励200万元。本报告是严格保密的Codeofthisreport|22另外中国高铁的规划，促进东部产业及资源向中西部转移，武汉作为高铁中心，未来3年中国将形成以武汉为中心的3小时经济圈未来中国城市版图：超级都市—金蛇狂舞—内陆明珠超级都市：上海、北京金蛇狂舞：广-深-珠-港-澳五颗内陆明珠：成都，重庆，武汉，西安，沈阳武汉迎来历史性的发展机遇：中国经济从世界工厂模式内在的产能过剩危机，从外向型的制造业中心模式转型为内需导向的均衡经济增长模式，扩内需、调结构的政策努力，武汉作为内陆核心，交通优势及水资源成为核心驱动力。城市发展石家庄徐州武汉南昌郑州兰州青岛长沙南京重庆杭州太原成都石家