搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6江宇南宁虎邱项目整体定位及物业发展建议谨呈：南宁江宇集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2总建面40万平米、容积率5、楼面地价560元/平米（按照补交地价后推算）地块概况地块四至项目层面地块用地红线图30m8500㎡项目经济技术指标占地面积140余亩净用地面积8万㎡容积率5.0总建筑面积40万㎡规划用途商住用地取地成本2.25亿楼面地价560元/平米老城区新城区大学区区政府市政府本报告是严格保密的。3地块目前为正在营业的虎邱建材装饰市场，地势平坦，建筑均为临建，易拆迁，地块内无优势自然景观，地块不规整，被规划市政路分割为三块地块用地红线图30m8500㎡地块内部3地块内部2地块概况地块四至项目层面地块内部1地块内部4本报告是严格保密的。4项目仅一面临街且临街面窄，商业氛围较为浓郁，但周边嘈杂，环境恶劣，且临近铁路和加油站东侧：东侧紧邻小路-明秀路北六里，路的另一侧为南宁建筑装饰材料市场（现已被荣和收购，但荣和承诺保留专业市场）；南侧：城市主干道明秀东路，隔路相对的是大量中低档次的酒店以及城中村；南侧中东角部分为管业批发市场和加油站，南侧西角为农机物资大楼，沿街商铺为低档次的五金机电水暖；西侧：通往振宁翠峰小区道路，道路旁为火车轨（该火车轨为检修用火车道，来往车辆不多，每天不到十趟；北侧：振宁翠峰小区，04年开发的楼盘，目前已入住。目前二手楼均价为3700-3800元/㎡。30m123456162534铁路加油站地块概况地块四至项目层面本报告是严格保密的。5三线省会城市、中心城区边缘、传统专业市场区域的高容积率中等规模房地产开发项目项目层面：区域层面：项目属于传统的专业市场区域，是一个专业市场多、流动人口多、老社区和城中村多的区域传统专业市场区域位于南宁城区东北部的门户，中心城区边缘中心城区边缘项目属性界定周边环境嘈杂，无特殊景观资源，临近狮山公园无景观资源总建面40万㎡，容积率5.0，在南宁城区属于高容积率中等规模高容积率中等规模城市层面：南宁在房地产市场划分中属三线城市三线省会城市本报告是严格保密的。6项目研究的工作阶段划分项目整体定位及物业发展建议（中期汇报）启动区定位及物业发展建议（终稿汇报）基础资料研究项目地块查勘城市研究及区域研究住宅市场调研商业市场调研其他物业市场研究政府及专业人士访谈消费者访谈投资者访谈经营者访谈2010/12/102011/01/172010/11/27基础资料研究结论市场竞争分析项目本体分析项目发展战略及整体定位项目初步物业发展建议经济测算基础资料研究结论分期开发策略启动区定位及物业发展建议营销战略与策略项目营销战略及策略启动区营销战略及策略第一阶段第二阶段本报告是严格保密的。7进行的研究商家访谈及案例研究专业人士访谈实地调研与踏勘工作小组在实地进行了大量调查和研究调研内容：•交通可达性•城市意向•产业分布和发展现状•自然资源、重大设施•房地产市场现状•商业市场及公寓市场现状•酒店市场现状•投资者访谈•经营者访谈调研区域：•兴宁区•青秀区•西乡塘区•江南区•……政府官员及专业人士•统计局•南国早报地产版主编•北湖街道办•五村岭居委会主任•榜样营销总监•当地的士司机•……地产专业人士•南宁经纬行市场总监•枫林蓝岸销售经理•荣和山水美地策划师•中鼎万象东方项目经理•盛天茗城置业顾问•……商家访谈•国美电器•苏宁电器•人人乐超市•佰乐迪KTV•竹篱笆•两岸咖啡•蔷薇传说•春城家具•……案例•合肥元一时代MALL•南宁世贸西城•合肥家天下•成都金域蓝湾•南宁盛天茗城•南宁隆源国际•武汉融科天城•……南宁现状研究•人口结构研究•房地产市场研究•商业市场研究•酒店市场和公寓市场研究•土地利用现状研究重大机遇影响研究•规划对项目所在区域影响案例相关研究•住宅快销模式研究•城市发展商业布局研究本报告是严格保密的。8各物业类型定位项目属性界定核心问题结构化分析发展模式研判整体发展战略及整体定位整体规划及项目经济测算9项目开发目标与限制性条件集团明年将会有6-7个项目同时启动。这个项目我们就是要回现。——刘董、邱总计划分三期开发，低开高走。一期10万平米。三年走完30万平米的量。——刘董开发目标目标1：2010年10月入市，首期快速回现，实现滚动开发目标2：实现项目整体价值最大化，部分物业可考虑资产沉淀启动资金非常有限，要补交不少于1.5亿元的增容费。容积率R=5；限制性条件客户语录客户关注的问题：项目如何打造成片区焦点？住宅如何突破区域销售限制，实现快速回现？商业体量、功能、业态如何确定？租售比如何确定？临街面窄如何解决？酒店需不需要做？何种档次？10客户目标解析：项目整体价值最大化首期快速回现，实现滚动开发寻找项目发力点——南宁市场竞争激烈，如何寻找及打造项目发力点，实现项目快速回现寻找合理的启动方式——物业类型比较多，以哪种物业启动才能实现快速回现挖掘地块价值——从城市、区域层面判定地块整体价值优化物业配比——通过市场研判，确定基本的物业类型、各物业体量及定位11限制条件分析1：启动资金非常有限——在容积率为5，且要快回现的条件下，本项目必然以住宅开发为主体来启动启动区的选择预计实现售价预计实现销售量预计实现销售金额与开发商的初步设想拟合住宅4500元/m280000m2-10000m23.6—4.5亿★★★★★商业18000元/m210000m21.8亿★★★住宅+商业————介于前两者之间★★★★通过以上分析，住宅的年回款量远远高于商业，且风险相对较小，在首期要求快速回现的情况下，建议先启动住宅。12限制条件分析2：容积率——随着容积率变高，物业类型逐渐混合居住功能为主，少量商业配套商业、商务、居住功能混合3.03.54.04.55.05.56.06.57.0世茂滨江花园R＝3.17，居住99％高品质住宅+少量公寓、少量商业配套中信红树湾高层约R＝3.4，居住99％高品质住宅+少量公寓、少量商业配套京基御景东方R＝4.63，居住74％高品质住宅+集中商业绿景.蓝湾半岛R＝5.18，居住85％一般品质住宅+少量商业配套北京当代万国城MOMAR＝5.44，居住82％综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼SOHO现代城R＝5.7，居住83％综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼建外SOHOR＝6.07，居住80％综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼星河国际R＝4.5，居住83％极高密度高层住宅+集中商业12456837中高品质纯居住功能项目容积率提升潜力有限商住混合项目随着容积率的提升，物业类型多种多样，但是居住功能仍然是主体13限制条件分析2：容积率——3.5是能保证住宅品质，以居家住宅为主的项目容积率上限，容积率为５时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态50亩3.03.54.04.55.05.56.06.57.0世茂滨江花园R＝3.17，331亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套中信红树湾高层R＝3.4，244亩高品质住宅+少量公寓、少量商业配套京基御景东方R＝4.63，75亩高品质住宅+集中商业绿景.蓝湾半岛R＝5.18，66.6亩一般品质住宅+部分集中商业北京当代万国城MOMAR＝5.44，182亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼SOHO现代城R＝5.7，109亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼建外SOHOR＝6.07，184亩综合体：高档住宅、公寓、商业、写字楼星河国际R＝4.5，51亩极高密度高层住宅+集中商业6178542375亩100亩150亩200亩300亩容积率规模中小规模项目中大规模项目14限制条件分析2——R=5.0意味着什么？如何实现？通过以上案例分析，当R=5.0时，物业类型逐渐混合，多以综合体形式（住宅、商业、写字楼、公寓等）出现，或以高密度住宅和集中商业形式出现。R=5.0可实现方式方式一东西向住宅（含公寓）大量出现荣和中央公园方式二点式高层塔楼大量出现+集中商业星河国际方式三商业、写字楼、公寓等非住宅性质物业出现北京现代SOHO通过地块价值判断，方式三是合理的方向15R=5.0对本地块意味着什么呢？如果北地块保持3.5的高容积率，南地块占地面积3万平米时，南地块的建筑面积容积率将达到6.5~7.530m在北地块住宅保持3.5（保证住宅居住品质）的高容积率条件下，南地块的容积率至少在6.5以上，如果南地块占地3万平米，其容积率更是高达7.5。住宅住宅综合物业北地块南地块占地面积容积率建筑面积占地面积建筑面积容积率方案A63.5212199.5方案B53.517.5322.57.5方案C4.53.515.753.524.256.9方案D43.5144266.5备注：总建筑面积:40万平米总占地面积:8平方米166.5~7.5的容积率到底意味着什么呢？——典型的城市高密度城市综合体单一居住类典型的城市高密度城市综合体——大规模的商业、写字楼、酒店、公寓物业存在是必然荣和中央公园R=5.5北京东方广场R=8.0合肥元一时代广场南宁世贸西城R=6.39底商+塔楼商业+写字楼+公寓商业+住宅本报告是严格保密的。17城市综合体发展的五种模式模式特征典型案例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二酒店核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼核心模式客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场模式四住宅核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式五均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理香港太古广场北京华贸中心本报告是严格保密的。18典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米的大型综合性商业设施（商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％）1.商业核心模式一期二期写字楼——4.2万平米国际标准5A甲级写字楼酒店——6万平米超五星级酒店——君悦酒店购物中心（万象城）——18.8万华润万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心公寓——1.5万平米超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务商业街——9.5万平米被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等住宅——9万平米将建成深圳顶级豪宅以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力本报告是严格保密的。19典型案例——元一时代广场，合肥第一Mall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米）1.商业核心模式概况：总建面16万平米，其中商业面积8万平米，4层裙房商业定位：安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园主力店：国美电器、华联超市、电影院、KTV、大型百货销售方式：无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭4层商业——8万平米合肥首个名副其实的Mall，成为带动项目及区域发展的引擎1234元一时代广场天骄国际金色地带温莎杰作B区A区在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、