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变轨背景下的市场展望——2011年房地产市场前景研讨——合富辉煌（中国）山东公司2011.01三个因素中国经济持续发展是房地产发展的澎湃动力中国经济连续几十年的高速增长，为房地产发展提供了充足的需求拉动和资源注入。特别是2000年以来，GDP翻两番，经济总量超越日本位居世界第二。如果按照这种趋势继续发展有望在本世纪20年代超越美国成为世界第一。2000年以来中国GDP变化情况0500001000001500002000002500003000003500004000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP中国与美日经济总量对照0200004000060000800001000001200001400001600001970年1980年1990年2000年2010年美国日本中国中国航向悄然调整中国经济将进入一个新的阶段，增长速度有所放缓，内部调整压力增强。一方面中国经济潜在增长速度水平有所下降；另一方面，社会发展优先顺序也有所调整。十二五发展规划征求意见稿中已经不在提以经济发展为中心的说法。未来中国经济核心目标是在兼顾增长的情况下，着力调整经济结构。中国经济巨轮航向已经悄然调整。汹涌的城市化进程是房地产发展的根源高速增长下的城市化进程是中国房地产发展的直接动力。2005年以前每年新增城市人口规模在2000万以上，2005年以后维持在1500万人以上规模。急速扩大的城市是房地产发展的直接需求来源和推动力。年份城镇人口（亿人）城市化率新增城镇人口（亿人）2000年4.5936.22%——2001年4.8137.66%0.222002年5.0239.09%0.212003年5.2440.53%0.222004年5.4341.76%0.192005年5.6242.99%0.192006年5.7743.90%0.152007年5.94——0.172008年6.0745.70%0.132009年6.2246.60%0.15中国城市建成区变动情况22.533.542000年2003年2005年2007年2008年城市建成区城市化进入新阶段在城镇化人口规模达到一定程度后，随着新生人口的持续减少。青壮年劳动力持续进城主导城市化将基本告一段落。将目前以及今后进城就业但是无法安居的居民逐步接纳将成为今后城市化进程的重要课题。山东省今年人口出生率变化0510152025301990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年050100150200绝对比例出生率（人口部门数据）出生率（公安户籍数据）货币政策是房价走势的直接逻辑房地产的主导性质决定了房地产市场是资本市场范畴，而非商品市场。根据资本品定价规律，一定量的房地产产品，其价格水平受追逐其的货币供应规模直接决定。货币量高企，必然导致房价连续攀升。货币政策是房价走势的直接逻辑资本市场的一个基本特点就是资金规模大，融资周期长，对融资依赖度较高。价格发现的作用和融资依赖度，共同决定了房地产市场受融资利率、门槛等影响的杠杆敏锐度非常高。长期宽松货币政策造成流动性惊人连续过年的宽松货币政策，导致流动性较为宽松，推动了物价和资本价格快速上涨。货币增发有经济增长内在需要的因素，但是持续、高增长的货币供应量，近年来中国M2数据298755.48345577.91403401.30475166.60610224.52696471.5001000002000003000004000005000006000007000008000002005年2006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%15%20%25%30%m2增速自2005年至2010年货币流通广义货币增长到230%。外资主要渠道的净流入严重放大货币流通量连续的经济增长带来的低风险性、人民币币值升高的普遍预期，吸引了大量国际资本涌入。除去2008年国际资本回撤救火，连续多年高速增长。2010年外资涌入翻番，2011年趋势也难以彻底改观。相应的产生巨量的货币供应，国内物价、资本市场价格都随之加速。预期2011年开始中国货币政策将进入紧缩周期。2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年主要外资渠道净额-726-257-11235311404684117029416203911CPI0.40%0.70%-0.80%1.17%3.88%1.81%1.50%4.80%6.00%-0.70%3%M212.317.616.819.614.717.615.716.717.828.417%大局两个博弈欧洲经济积重难返，面临艰难的调整希腊、爱尔兰金融危机和席卷全欧洲的工人运动反映了欧洲疲弱的经济发生了深层次的问题。竞争力正在日益下降，后续增长乏力。美国失业率严重，经济低迷失业率居高不下，就业岗位缺口高达1150万个，虽然相对于欧洲各国还是处于相对较低的水平，但是绝对失业率较高。高失业率反映了美国实体经济不振，资源利用率偏低，经济通缩压力较大。86889092949698100102104106四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度2006年2007年2008年2009年2010年-8-6-4-20246GDP规模gdp增幅美国需求不振，面临通货紧缩的现实困境美国物价走势疲弱，反应消费不振，通货紧缩的局面依然严峻。经济低迷状态需要花大力气改变。美国货币增发的双重意义美国经济不振，面临通货紧缩的压力，作为传统经典应对措施就是增发货币，增强流动性。因此，增发货币是解决目前窘境的常规动作。美元作为世界货币，增发美元是美国高效掠夺别国资产的手段，是利用世界补贴国内经济的重要途径。美国货币增发的毒瘾美元增发实际上是通过铸币权在全世界范围内进行财富转移，支撑美国社会经济。美国依托超强的国际政治军事优势，美元增发是一种巨大的诱惑。美国货币发行自从与黄金脱钩之后，就呈放纵之势。而2006年之后，就以国家机密为由不再公布此数据，给世人遐想空间更是无限之大。美元泛滥的全球影响世界经济的关联性和美元世界货币的地位决定了，美元增发必然引起全世界范围内的流通性过剩。而资本逐利性决定了大规模流动性将流向盈利预期相对较好的新兴经济体。代表性经济体通货膨胀水平对照-20246810新加坡中国印度巴西俄罗斯美国日本德国通货膨胀面对2008年经济危机二次探底的压力，美国经济无力回升。美联储祭出美元量化宽松的法宝：美元开闸，全球流通泛滥，热钱汹涌澎湃。热钱的实质：美国利用其超强的政治军事实力，打白条赖账。热钱汹涌而来换届年份的政策人事博弈2011年-2012年上半年是地方政府的换届年，2012年是中央换届年。当前一个阶段的政策不可避免的具有换届博弈色彩。可以预期不同部门和不同地方对调控措施的落实力度肯定有差距，在任与候任团队之间的博弈现象或不可避免。新政策的实施很大程度上必然与人员更替相关联。中央和地方政府责权博弈房地产调控事关地方政府收入组织、事权范围等相对较为宽泛的议题。房地产调控牵一发而动全身，调控需要从政府职能划分、财税体制改革等全局范围内博弈调整。平衡与优先政策目标的平衡货币稳定、充分就业、国际收支平衡和经济增长是宏观经济管理的四大目标。犹如杂技演员手中的抛球，当前最需要处理的那个目标不是恒定的，而是根据实际情况不断变化。当前宏观经济的优先选项已经不是经济增长和充分就业，货币稳定和国际收支平衡成为当前经济管理的主目标。·稳定物价和国际收支平衡下的调控目标在经济增长和充分就业为主导目标的阶段，刺激需求和扩大投资是常用的政策手段。宽松银根、鼓励消费信贷成为常用工具。稳定物价和解决以外资涌入为特点的国际收支平衡，则主要通过紧缩银根、控制消费需求等常用工具手段为主。规则已变，不能迅速适应，将会被罚出局。走势判断长期趋势判断产业结构升级中国经济转型之前必然面临原有产业规模扩张没有出路，资金缺乏有效投资途径等问题。社会转型和经济发展方式转变都要求中国产业机构升级。复杂的国际环境也为经济转型提出了现实的要求。但是全局性的转换往往以我们无法察觉的方式进行。经济增速放缓中国经济经济增长以来的国际市场已经面临瓶颈，中国庞大工业机器的市场已经足以填满整个发达国际市场，世界需求的增速无以支撑中国经济按照以前速度继续增长。可以预料的是在接下来一段时间内中国经济的潜在增长速度和实际增长速度都将比目前的水平有所下降。长期的慢牛状态将成为较为现实的经济增长路径。短期政策目标控制资金总规模，调配资金出口在当前的宏观经济背景下，控制资金总规模，并积极寻求资金出口。及时化解流动性过剩，是当前宏观经济管理的主导目标之一。治理流动性，如同治水，需要堵疏结合。控制资金流入总规模，限制资金对某些领域的冲击，是政策堵的一方面。为资金积极寻求出口，宣泄流动性压力，是政策疏的一方面。控制房地产泡沫化堵塞资金炒作漏洞房地产市场作为热钱冲击的几个关键节点之一，进行加固整顿，防止游资大规模涌入并进行套利操作成为当前房地产管理的重中之重。控制资金流入量，压制房地产价格快速上涨，压缩游资套利空间，成为当前房地产调控的基本政策目标。政策手段降低获利预期——长期汇率升值过程面对汹涌的美元洪峰，人民币汇率已经成为当前中国国际博弈的主要着力点。事关国家经济安全，人民币汇改背后，云谲波诡。中国政府始终坚持缓慢长期升值的既定政策。控制资金规模——货币手段2010年三季度以来，央行连续调整基准利率、存款准备金率。并且利用窗口调控手段宣布：结束适当宽松货币政策导向，正式开始适度从紧的货币政策。预期相应的财政政策导向也将随之调整。存款利率高于贷款利率上涨幅度，长期存贷款利率大于短期存贷款调整幅度。收缩银行放贷冲动，紧缩短期流动性，吸引居民长期储蓄的政策意图明显。控制资金规模——完善外汇管理体制目前的外汇管理体制基本隔绝了外资的直接涌入，是对抗国际游资的基础。2月开始，外管局组织开展了应对和打击“热钱”的专项行动，对企业贸易外汇收支、资本金结汇以及个人结售汇等行为进行重点检查。境外地下钱庄、无真实贸易背景的预收货款等类热钱流入方式，受到重点打击。地下钱庄作为外汇管理体制之下的管涌险情，正在日益受到关注，打击力度越来越重。控制资金规模兼疏导资金——人民币跨境结算2009年下半年人民币跨境结算开始试点。2010年跨境结算步入快车道，在中国政治外交可以拓展的范围内，面向非洲、南美、东南亚、中亚以及西班牙等欧洲国家，取得了积极的成效。人民币作为国际结算手段走出国门，引导人民币走出国内经济循环，一定程度上起到了缓解国内流动性压力的作用。跨境人民币结算减少了对美元的依赖，为人民币汇改减轻了一定压力。疏导资金流向——创造消费新模式为了引导国内庞大的闲置资金，特别是富裕阶层的流动性，政策主动创造“销金锅”，引导资金追逐大量沉淀资金的新领域。诸如开放1000米以下的低空，允许私人飞行。将航航空器、航空飞行、培训等花费巨大的消费领域向富裕阶层开放，引导资金流向。据预测，该行业如果发展顺利将在5年左右形成1万亿元产业规模，消化资金的能力惊人。疏导资金流向——将资金引入危害较小的领域引导资金流入相对容易控制、危害相对较小的领域也是重要的政策手段。海南国际旅游岛建设在1月4日正式上升为国家战略后，海南楼市销售额当月出现急剧飙升。官方数据显示，1月份海南全省共销售各类房屋131.48万平方米，同比增长4.3倍；实现销售额129.67亿元，同比增长7倍。2010年国庆7天假期期间，三亚成交量最高，均价为19605.94元/平方米；海口成交10余套；陵水成交均价为27703.98元/平方米。疏导资金流向—