XXXX年第三季度大连写字楼物业市场报告_戴德梁行

www.dtz.com1PropertyTimes大连2010年第三季度住宅需求小幅回暖2010年10月13日目录市场概览1经济概览2写字楼市场3商铺市场4主要数据5住宅市场6定义7联系方式8作者王玉梅DTZ戴德梁行研究部[e-mail]联系方式魏东华北区研究部主管[e-mail]纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]-Morgan亚太区研究部主管+61(0)[e-mail]全球预测分析部主管+44(0)[e-mail]全球研究部主管+44(0)[e-mail]第3季度大连市甲级写字楼没有新增供应，总存量保持在373,749平方米。因第2季度需求释放量较大，部分需求提前释放，导致本季度市内甲级写字楼市场需求下降，新成交客户量有所减少，部分客户流失，造成整体市场空臵率上升0.4个百分点至20.0%。需求下降导致甲级写字楼平均租金下降1.7%，至每月每平方米88.4元（US$13）。展望未来，在新增供应入市的情况下，整体空臵率在短期内将会上升。租金方面，考虑到经济持续回暖，后续新增需求会比较活跃，而且在新增高端项目的带动下，预计平均租金仍将保持上升趋势（图一）。经济环境的不断向好带动居民消费水平不断提升，推动各大品牌在大连积极扩张，需求平稳增加。本季度，知名品牌布洛尼、H&M、ZARA、Coach等纷纷在大连主要商场布点。房地产新政出台后，购房者持币观望，住宅市场自5月份开始成交量持续低迷，连续三个月呈下降走势。8月份在市场供应充足的推动下，成交量出现小幅回暖。7月至8月全市七区共成交商品住宅1,016,973平方米，比5月至6月环比下降13%左右，住宅成交均价为每平方米9,287元（US$1,366），环比小幅上涨1%。图一DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测）资料来源:DTZ戴德梁行研究部8090100110120130140150160170180写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)经济概览www.dtz.com22010年前七个月大连市经济总体运行平稳，主要指标继续保持增长态势。上半年生产总值为2,510.5亿元（US$369.19亿元），同比增长16.6%，增幅比去年同期提高5个百分点（表一）。工业品销售产值增幅提高、工业经济结构不断优化，带动工业快速发展。前七个月，全市规模以上工业增加值达到1,218.2亿元（US$179.15亿元），同比增长26%，比去年同期提高15.9个百分点（表一）。上半年招商引资成果显著。实际利用外资37.2亿美元，同比增长51.7%（表一）。第三产业利用外资占比继续扩大。日本索尼信息系统、欧力士、韩国浦项等世界500强企业相继落户。固定资产投资快速增长，1月至7月达到2,005.7亿元（US$294.96亿元），同比增长32.2%（表一）。表一经济指标指标时期单位数值比上年同期增长(%)地区生产总值前两季亿人民币2,510.516.6规模以上工业增加值前七月亿人民币1,218.226城市人均可支配收入前两季人民币10,56210.6实际利用外资前两季亿美元37.251.7固定资产投资总额前七月亿人民币2,005.732.2消费物价指数前七月-101.71.7资料来源:大连市统计局写字楼市场www.dtz.com3第3季度大连市没有新增甲级写字楼入伙，总存量保持不变。因第2季度需求释放量较大，部分需求提前释放，导致本季度中心区域需求出现下滑，新增客户量有所减少，部分大厦出现了客户流失的情况，整体市场出现负吸纳量，为-1,398平方米，空臵率环比上升0.4个百分点至20.0%。其中人民路区域需求下降明显，吸纳量为-1,848平方米，空臵率上升至12.4%，环比上升1.1个百分点。开发区金马路区域需求相对平稳，空臵率下降2.3个百分点至72.9%（表二）。本季度，甲级写字楼主要租户来自于金融和贸易行业，其次来自物流、房地产、投资行业。如安信证券入住希望大厦面积约940平方米，中国平安财产保险租赁佑玛国际金融中心约220平方米。租赁需求的下降带动甲级写字楼平均租金小幅下降。人民路区域租金下滑较大，下调3.7%至每月每平方米72.2元（US$10.62），青泥洼桥区域小幅下降至每月每平方米107.6元（US$15.82)（表二）。整体市场平均租金下降1.7%，至每月每平方米88.4元（US$13）（图二）。考虑到大连市优良的投资环境，宏观经济持续回暖，后续新增需求会比较活跃，预计甲级写字楼租赁成交仍会保持活跃态势，在高品质物业的带动下，平均租金仍会保持上升走势（图二）。下季度预计期货大厦有望交付使用，新增供应的入市将会推动空臵率继续上升（图三）。作为新兴区域，星海湾区域将会吸引更多高品质客户的入住，由于其定位金融商务区的区域性质，期货企业、金融、保险、信托客户将会占据较大比例。市场活动安信证券租赁青泥洼桥区域希望大厦约937平方米办公面积。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空臵率(%)租金(人民币/平方米/月)租金季度变化(%)人民路172,08612.472.2-3.7青泥洼桥171,44118.2107.6-0.6开发区30,22272.971.20总体373,74920.088.4-1.7注释：2009年第4季度开始，甲级写字楼采用新的统计样本资料来源：DTZ戴德梁行研究部图二DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测)资料来源:DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼供需及空臵率走势(2005年至2011年预测)资料来源:DTZ戴德梁行研究部8090100110120130140150160170180写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)05101520253035010203040506070200520062007200820092010F2011F新供应吸纳量空置率建筑面积，千平方米空置率(%)商铺市场www.dtz.com42010年1月至7月，大连市经济平稳运行，带动居民消费水平稳步提升，各类消费品市场均衡发展。全市实现社会消费品零售总额904.3亿元（US$132.99亿），同比增长18%，增幅比去年同期提升0.5个百分点（图四）。居民消费水平提升推动各大品牌在大连扩张步伐加快，需求平稳增加。本季度，奢华男装品牌布洛尼在大连时代广场开业，H&M大连首家店和ZARA大连第3家店进驻大连和平广场，目前处于装修阶段，美国著名奢侈品牌Coach大连首家店进驻麦凯乐大连总店。此外，超市和百货零售商也纷纷加快布点。家乐福西南路店3月闭店后目前被大商新玛特收购，预计年底开业；百年城香炉礁综合体项目开工已引进大连首家奥特莱斯，建筑面积约6万平方米，预计2011年底开业，同时该项目还将引进IMAX影院和室内真冰溜冰场等；红星美凯龙进驻沙河口区马栏广场和甘井子区华南家居大世界，预计将于年底前开业；由日本丸红株式会社建设的钻石广场项目落户中华路商业区，商业面积约8.5万平方米，有望引进家乐福、优衣库等。本季度主要商圈租金保持平稳，商业物业首层租金保持在每月每平方米600-1,200元（US$88.24-176.47）（表三、表四）。下季度预计开业项目主要以家居和超市物业为主，主要商圈没有新的项目开业，适逢传统消费旺季，预计租赁需求会比较活跃，在需求的支撑下，租金水平将保持稳步上升的态势。图四社会消费品零售总额(2004年至2010年)注释：2010年数据截止到7月份资料来源:大连市统计局表三购物商场市场统计区域总存量(平方米)新增供应(平方米)租金范围(人民币/平方米/月)青泥洼桥603,690060-1,230西安路595,000090–1,050注释：商铺租金基于套内面积，含物业管理费资料来源：DTZ戴德梁行研究部表四2010年第三季主要商业项目租金区域项目名称租金范围(人民币/平方米/月)青泥洼桥胜利广场60-935青泥洼桥百年城90-1,230西安路和平广场150-550西安路天兴·罗斯福90-1,050资料来源:DTZ戴德梁行研究部02004006008001,0001,2001,4001,6002004200520062007200820092010人民币亿元主要数据-租赁市场www.dtz.com5表五租赁市场2009年第三季2009年第四季2010年第一季2010年第二季2010年第三季环比(%)同比(%)走势展望大连写字楼市场吸纳量*(建筑面积,平方米)3,8547,1755597,8926,494--▲空臵量(建筑面积,平方米)84,36881,04780,48873,15574,5531.9-11.6▲空臵率(%)22.5721.6821.5419.620.0+40基点-257基点▲新供应*(建筑面积,平方米)30,22230,222000--▲最优质物业租金(建筑面积计,元/平方米/月)85.9986.6686.9189.988.4-1.72.8▲回报率(%)6.756.866.887.046.78-26基点+3基点-注：吸纳量和新供应是累计数字(即年内累计至当前季度的总吸纳量和新供应)。资料来源:DTZ戴德梁行研究部表六租赁成交项目名称/地址地区面积(平方米)租户类别希望大厦青泥洼桥937安信证券股份有限公司写字楼希望大厦青泥洼桥478中远佐敦船舶涂料（青岛）有限公司写字楼希望大厦青泥洼桥277中油燃料油股份有限公司东北销售公司写字楼祐玛国际金融中心开发区220中国平安财产保险股份有限公司写字楼祐玛国际金融中心开发区150北京西运国际货运代理有限公司大连分公司写字楼资料来源:DTZ戴德梁行研究部住宅市场www.dtz.com62010年第3季度，住宅市场供应相对平稳。7月至8月，大连市七区商品住宅批准预售面积约为1,085,493平方米，同比增长63.1%，比前两个月小幅增长。其中市内四区（含高新园区）共有837,644平方米新供应，同比增长84.4%，比上季度增长约39.6%，7月份新供应达到今年最高值。分区域看，沙河口区、甘井子区（含经济适用房）、开发区占比较大，分别占比23%、51%和21%。在4月份新政出台后，市场观望气氛逐渐加深，住宅市场自5月份开始显现调控效果，成交量低迷，连续三个月呈现下降走势，全市七区住宅成交5月、6月和7月份分别环比下降19.1%、36.8%和11.8%。8月份在市场供应充足的推动下，市场出现回暖迹象，全市七区和市内四区（含高新园区）共成交617,409平方米和254,908平方米，分别环比增长54.5%和45.6%。7月至8月全市七区共成交商品住宅1,016,973平方米，环比下降13%左右（表七）。7月至8月全市七区商品住宅成交均价为每平方米9,287元（US$1,366），环比小幅上涨1%（表七）；市内四区（含高新园区）为每平方米12,661元（US$1,862），环比下降2.6%。其中8月份呈现量价齐升的局面，全市七区成交价格小幅上涨0.6%。高端住宅受政策冲击较小，价格相对坚挺，租金和售价均呈现小幅上升态势，本季度高端住宅租金和售价分别小幅环比上涨1.17%%和1.39%（图五）。随着金九银十的到来，消费者对政策也逐渐消化，预计市场需求将继续回暖，需求将继续释放，但考虑到国家调控政策的持续性，成交量不会出现激增现象。表七一手住宅市场数据(2010年7月至8月)区域成交量(平方米)售价(人民币/平方米)售价环比增长(%)中山区89,47519,45416.1西岗区16,40715,16220.6沙河口区74,14915,024-3.8甘井子区192,0099