搜索
Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。珠海中原2012年房地产市场研究报告珠海中原市场研究中心&策略中心ZhuHai.01.2013Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2012珠海中原声明[本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播]更多即时市场讯息，请关注@珠海中原市场研究中心Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2012C.珠海中原市场研究分析A.2012年全国房地产概况报告内容1.经济环境与政策2.各区规划1.中原独家指数2.一级市场监测3.二级市场监测4.营销动态B.珠海城市发展分析D.市场总结及走势预测1.经济/政策2.土地市场3.商品房市场4.标杆房企E.附件Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2012序言：调控方向不变双轨并行执行力度有望升级2003年至2012年间，我国房地产市场经历了十年四轮调控，中央与地方两级政府持续博弈，地方的执行力度对调控效果产生了较大影响。在中央领导层过渡的关键时期，为保持政策的稳定性和连贯性，房地产市场更需要保持平稳有序受2011年出台的“限购”、“限价”、“限贷”等政策打压，2012年初市场仍延续了2011年的低迷态势；受刚需支持及开发企业回笼压力的影响，自3月市场呈现回暖，后持续好转，延至2012年末，成交量保持高位，价格企稳。一系列的调控政策对楼市产生了非常明显的良性效果综合各方因素，预计2013年房地产市场调控的维稳宗旨不变，而地方政府亦将在中央调控政策的框架范围内寻求新的博弈空间。2012年年末，中央政治局会议又提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”，预示着住房保障和市场配置的“双轨制”将并驾齐驱，房地产市场将呈现市场和保障的均衡发展©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|52012年全国房地产概况Part1©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|6全国房地产经济环境分析Part1.1©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|7美元持续走弱，而中国经济数据好于预期，人民币对美元的汇率屡创新高。境外汇入的资金特别是购房款对楼市产生一定的冲击2008—2012年人民币/美元汇率走势从近5年人民币对美元汇率走势看，尽管小幅波动持续伴随，但整体呈现出美元的持续疲软和人民币的持续坚挺随着中国经济环境的持续好转，未来仍有进一步小幅升值空间外资的流入，对中国楼市也将产生非常明显的影响走势分析©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|8经济运行趋稳宏观调控加力2008—2012年人民币/美元汇率走势2012年前三季度，经济增长持续下行态势，企稳回升明显后延，并超出预期，四季度小幅回升，预计全年增长略高于7.5％，但整体增速仍比上年回落1.7个百分点。“稳中求进”的总基调，再次让“稳增长”占据头把交椅，一些经济结构调整、深层矛盾的处理继续后沿2013年，全球经济仍处危机后的调整期，国际环境充满复杂性和不确定性；2013年，全球进入新一轮货币宽松期，但对实体经济的刺激作用有限，我国总需求仍面临一定下行压力。在继续实施积极财政政策和稳健货币政策的同时，注重需求政策与供给政策结合，增强政策弹性和有效性，着力解决企业生产经营中的困难，推动居民消费积极健康发展，促进国民经济平稳运行走势分析©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|9存款准备金率年内两次下调，释放了可供贷款额度，对扩大楼市需求有一定的利好1985年以来存款准备金率历次调整2012年央行两次下调存款准备金率，分别下调0.5个百分点，相对于中国全部金融机构人民币存款余额逾84万亿人民币，相当于释放流动资金逾8000亿元，一定程度上扩充了金融机构房贷可供贷款总额，间接的给市场释放适度宽松的利好信号走势分析©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|10企业景气指数年末回升，仍低于年初水平，但企业指数已反映出企业景气状态是比较乐观的企业景气指数与企业家信心指数2012年四季度企业景气指数为124.4，比三季度上升1.6点，低于2011年第四季度的128.2，但相比界值为100的中性相比，企业景气状态已表现出较为明显的乐观2012年四季度，企业家信心指数为120.4，比三季度上升3.9点，增幅明显高于企业景气指数走势分析©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|112013年将继续实施稳健的货币政策央行行长周小川于2013年元旦假期发表新年致辞时称，2013年人民银行系统要继续实施稳健的货币政策，增强前瞻性、针对性和灵活性，进一步深化金融改革和金融开放周小川回顾2012年指出，在复杂严峻的国际经济金融形势面前，我国外汇储备资产实现安全、流动和保值增值,外汇储备经营管理继续向规范化、专业化、国际化方向稳步发展对于2013年，周小川表示，世界经济形势依然错综复杂,外汇储备经营管理仍将面临较大挑战。人民银行系统将要坚持稳中求进的工作总基调,继续实施稳健的货币政策，增强前瞻性、针对性和灵活性，进一步深化金融改革和金融开放，加快发展金融市场，改进外汇管理，提升金融服务和管理水，有效防范金融风险，保持物价总水平基本稳定，促进经济持续健康发展内容概要在复杂的国内外形势发展之下，2012年实行积极的财政政策和稳健的货币政策，全国GDP增幅摆脱了低迷的状态，稳步好转过于频繁的政策变动不利于经济的健康发展，2013年确定的将继续实施稳健的货币政策延续了2012的方针，对经济全局发展将有一定的利好观点分析©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|12城镇化是扩大内需潜力：城镇化建设在十八大重点提及，将成为未来发展的潜在动力和内需潜力，也将成为未来房地产的巨大内需我国城镇化水平十八大报告全篇提及城镇化多达七次,更重要的是其两次主要出现的位臵:第一次出现在全面建设小康社会经济目标的相关章节中,工业化、信息化、城镇化和农业现代化成为全面建设小康社会的载体,第二次出现在经济结构调整和发展方式转变的相关章节中城镇化将给房地产很大的需求，大量的人口从农村流入城市，城镇人口的增加意味着城镇住宅数量的增加。我国现在城镇化水平刚逾50%，且每年都在稳步提升。每提高一个百分点，意味着每年增加城镇人口逾1500万。以人均30平方米计算，全国有45000万住宅建筑的需求观点分析年份城镇人口（万人）城镇人口比重（%）20025021239.0920035237640.5320045428341.7620055621242.9920065828844.3420076063345.8920086240346.9920096451248.3420106697849.9520116907951.27©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|13全国GDP走势：为应对复杂的国内外经济形势，政府加大政策预调微调力度，稳定经济增长仍放在重要位置•2012年全国GDP同比增长7.8%，自2000年以来新低，全年走势较为平稳，自2010年始呈现稳步小幅下降趋势。保持7—8%的经济增速和结构调整或将成为未来几年的趋势•从近几年GDP增幅走势看，珠海GDP相比全国GDP波动性更大，具有较大的不稳定性-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%全国GDP增幅珠海GDP增幅珠海中原市场研究中心&策略中心Source：国家统计局、珠海中原市场研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|14全国房地产开发投资：1-12月份全国房地产开发投资71804亿元，同比名义增长16.2%，相比2011年的涨幅27.9%大幅下降了11.7个百分点•受政策调控影响，自2012年初全国房地产开发投资增速大幅下降，下半年走势在低位趋稳，年末在波动中小幅上升0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%全国房地产开发投资增速珠海中原市场研究中心&策略中心Source：国家统计局、珠海中原市场研究中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|15全国房地产政策环境分析Part1.2©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|16Source：市统计局、珠海中原市场研究中心2012年恰逢始于2003年的我国房地产市场调控十周年。这十年中，历经四轮调控，调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。除2008年末至2009年中为刺激性的调控外，其余三轮均为抑制性调控。通过对不同时期调控历程的分析看出，历次调控内容主要围绕土地、金融、财税、行政等方面展开，且三轮抑制性调控无一不是将矛头直指“房价过快上涨”政策分析中国房地产调控十年主要调控政策©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|17Source：市统计局、珠海中原市场研究中心•从十年四轮的调控历程可以清楚地看到，楼市的调控效果很大程度上受制于地方政府的执行力度；房价走势影响了两级政府的博弈程度；成交量冷暖则左右了地方政府的微调尺度。而2013年的中国房地产市场，依然将在中央和地方两级政府的博弈中继续前行Source：国家统计局、珠海中原市场研究中心历次调控中重要政策出台与房价走势的关系©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|18全国经济/政策分析总结1234•2012年经济整体走势持续好转，但尚未摆脱相对低迷的局势，发展压力仍在•2012年GDP增幅走势处于低位水平，政府加大政策预调微调力度，稳定经济增长仍将是长期目标•十八大上“城镇化”成为焦点之一，且将成为未来发展方向，对于提高居民生活水平、扩大内需的重要举措•2012年全国经历了“限购”严厉政策的影响，房地产开发、经营受到较为明显的影响，且起到了一定的效果，但能否达到预期效果尚在观察中©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|19全国房地产市场及重点城市监测Part1.3©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|20全国土地市场Part1.3.1©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|21全国300城住宅用地供应/成交：2012年300城住宅用地推出与成交量同比分别下降17.3%、23.1%，且推出、成交量主要集中在第四季度年份2009年2010年2011年2012年推出规模（万m2）4.7亿7.3亿6.5亿5.4亿成交规模（万m2）3.8亿5.5亿5.0亿3.8亿Source：珠海中原市场研究中心012345678推出规模成交规模珠海中原市场研究中心&策略中心©CopyrightCentalineGroup,2012Codeofthisreport|22全国重点30城土地流拍、溢价：2012年全国30重点城市土地流拍率为9%，同比提升了1个百分点；而溢价率仅4%，同比大幅下降8%Source：市统计局、珠海中原市场研究中心0%10%20%30%40%50%流拍率溢价率珠海中原市