XXXX年第三季度深圳写字楼物业市场报告_戴德梁行

www.dtz.com1PropertyTimes深圳2010年第三季度物业租金持续增长2010年10月11日目录市场概览1经济概览2写字楼市场3商铺市场4工业市场5主要数据6住宅市场7定义8联系方式9作者张晓端华南区研究部主管[e-mail]联系方式纪言迅大中华区研究部主管[e-mail]-Morgan亚太区研究部主管+61(0)[e-mail]全球预测分析部主管+44(0)[e-mail]全球研究部主管+44(0)[e-mail]随着国内经济的稳步回暖，市场信心在第3季度进一步增强，办公物业租赁需求明显增加，推动全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较上季度末上升4.23%达到每月每平方米134.02元（US$19.71）。预计租金在2010年末将继续上升约1.5%（图一）。不少零售商赶在旺季之前寻找合适的物业开设新店和扩充面积，百货、超市、服饰、家电、饮食等行业都表现活跃，并且以大型连锁零售商的扩张最为积极。进入下半年，包括手机和小家电在内的电子信息类企业积极进行扩大生产，对厂房的需求继续增加，尤其是优质厂房更是供不应求。在强大的需求带动下，各个区域的厂房物业租金都实现了上涨，中心城区内的月租金从上季度的每平方米28.25元（US$4.15）上升13.3%至每平方米32元（US$4.71）。前八个月，一手住宅成交量为1,753,418平方米，同比下降64.42%；一手住宅均价为每平方米20,690元（US$3,042.65），同比上涨58.31%（表八）。图一DTZ写字楼价格指数(2005年至2014年预测)80100120140160180200220240260写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部经济概览www.dtz.com22010年前两季度全市生产总值达到4,215.57亿元（US$619.93亿），同比增长11.6%（表一）。深圳经济保持回升向好的态势，总体运行平稳，主要经济指标增幅进一步提高。工业生产平稳增长，前七个月全市规模以上工业增加值2,123.02亿元（US$312.20亿），同比增长12.7%（表一）。固定资产投资增长加速，前七个月全社会固定资产投资875.30亿元（US$128.72亿），同比增长11.1%。其中，房地产开发投资241.03亿元（US$35.44亿），同比增长12.8%（表一）。进出口贸易总额显著回升，前七个月共1,743.04亿美元，同比增长27.2%（表一）。市场消费价格有所上升，前七个月累积居民消费价格同比上升2.7%（表一）。表一经济指标指标时期单位数值同比(%)地区生产总值上半年亿人民币4,215.5711.6规模以上工业增加值前七月亿人民币2,123.0212.7进出口总额前七月亿美元1743.0427.2实际外商直接投资前七月万美元225,8005.0固定资产投资总额前七月亿人民币875.311.1消费物价指数前七月-102.72.7资料来源:深圳统计局商铺市场www.dtz.com4东海国际中心于第3季度入伙，为市场带来99,500平方米的甲级写字楼新供应。截至2010年第3季度，全市甲级写字楼总存量达到1,716,391平方米（表二）。2010年第3季度，全市甲级写字楼吸纳量为51,377平方米（图三）。其中福田区由于东海国际中心的入伙，空置率上升至14.4%（表二）。本季度，福田中心区和中心西区持续有高品质物业供应也继续成为了租金承受能力较强的金融类和高端服务业企业的首选，东方证券和晨星资讯在本季度入驻东海国际中心，分别租赁1,800平方米和13,100平方米的办公面积。物流企业对成本控制的力度继续加大，不少企业选择向非核心区域和非甲级物业搬迁以降低办公面积的租赁成本。原位于罗湖区地王商业中心的马士基在本季度搬迁到茂业时代广场，租赁面积为两层2,650平方米。在租赁市场回暖的拉动下，第3季度全市甲级写字楼平均租金继续稳步上扬，较上季度末上升4.23%达到每月每平方米134.02元（US$19.71）。其中，涨幅最大的南山区平均租金上涨4.57%达到每月每平方米107.5元（US$15.80）（表二）。由于经济发展稳定，各行业的企业均对国内市场的前景有较大的信心，预计需求仍然会保持活跃，市场上供不应求的局面将持续到卓越世纪中心1号楼和皇岗商务中心等大体量物业入市为止。预计租金在2010年末将继续上升约1.5%（图二）。本季度，写字楼物业买卖市场并不活跃。虽然国内经济持续稳步增长为企业营造了良好的发展环境，企业扩张的同事对写字楼物业的需求也有明显的增加；但由于近期没有新增办公物业推售，并且在售的尾盘价格较高，缺乏有效供应明显地压抑了市场上成交量。本季度二手甲级写字楼放盘量依然较少，业主叫价持续高位，写字楼售价指数较上季度上升6.31%（图二）。2010年第4季度将会有2个写字楼项目入市，皇岗商务中心、卓越世纪中心1号楼预计将为市场带来18万平方米的新供应（图三）。市场活动东方证券租用东海国际中心1,800平方米。晨星资讯租用东海国际中心13,100平方米。表二甲级写字楼市场数据区域总存量(平方米)空置率(%)租金(人民币/平方米/月)租金季度变化(%)罗湖366,8138.70124.401.68福田1,105,92014.40142.404.47南山243,6585.30107.504.57总体1,716,39111.90134.024.23资料来源:DTZ戴德梁行研究部图二DTZ甲级写字楼价格指数(2005年至2014年预测)80100120140160180200220240260写字楼租金写字楼售价指数(2006年第一季度=100)资料来源:DTZ戴德梁行研究部图三甲级写字楼供需及空置率走势(2000年至2011年预测)0510152025303505010015020025030035020002001200220032004200520062007200820092010F2011F新供应吸纳量空置率建筑面积，千平方米空置率(%)资料来源:DTZ戴德梁行研究部商铺市场www.dtz.com42010年前七个月，深圳零售市场稳步增长，全市社会消费品零售总额为1,644.75亿人民币（US$241.87亿），同比增长15.7%（图四）。由于秋冬季是零售业的传统旺季，因此不少零售商赶在旺季之前寻找合适的物业开设新店和扩充面积。租赁需求在本季度有明显增加。福田中心区内商业氛围的日益完善，大型购物中心保持良好的发展态势。第3季度，CocoPark目前正在做品牌置换，包括EP等多个租户扩大经营面积和升级为旗舰店。天虹商场欲将其星河国际店打造为高端百货品牌并正式改名为君尚百货。本季度奢侈品牌继续扩张，Chloe、D&G、Dunhill等多个知名品牌在万象城先后开业。家电连锁店也有所活跃，苏宁的曼哈广场店在7月25日正式开业，营业面积接近20,000平方米，是苏宁在华强北商圈的第3家门店，同时也是该商圈内的第7家大型家电市场。此外，全球第二大的快餐连锁企业汉堡王选址天利名城开了其华南第1家的分店。大型零售商的积极扩张也快速的吸纳了市场上不多的供应，在强大的需求推动下，商铺物业的整体租金在本季度继续上升。其中CocoPark部分服饰类铺位的月租已从上季度的每平方米800元（US$117.65）上升到本季度的每平方米1,200元（US$176.47）。而罗湖区在租户稳定的情况下，其租金波动很小。（表三&四）本季度由于整体零售业对后市的良好预期，预计租金的上升趋势将会延续至第4季度。继花园城中心和喜荟城之后，华润集团的社区型商业新品牌“欢乐颂”将在年内开业，该店位于南山区南头片区，商业面积35,000平方米，将以超市+百货+主力店的形式为主。在商业分布日趋成熟的环境下，这种扎根于集中居住区、着眼于区域型消费、业态组合灵活多元的商业形态，可能成为一种新兴的商业发展方向。图四社会消费品零售总额(2004年至2010年*)05001,0001,5002,0002,5003,0002004200520062007200820092010*人民币亿元*2010年数据截止至7月资料来源:深圳市统计局表三购物商场市场数据区域总存量(平方米)新增供应(平方米)租金范围(人民币/平方米/月)罗湖334,3290500–1,300福田444,8000350–1,500南山521,5000400–1,000注：租金按使用面积计算。资料来源:DTZ戴德梁行研究部表四2010年第三季主要商业项目租金区域项目名称租金范围(人民币/平方米/月)华强北茂业百货600–1,500深南中路中信城市广场300–1,000蔡屋围万象城一期700–1,300南山商业文化中心海岸城300–1,000注：租金按使用面积计算。资料来源:DTZ戴德梁行研究部工业市场www.dtz.com52010年前七个月深圳市规模以上工业增加值比上年同期增长12.7%，达2,123.02亿元（US$312.2亿），增速比上年同期提高7.3个百分点，带动深圳工业物业市场继续向好。进入下半年，包括手机和小家电在内的电子信息类企业积极进行扩大生产，对厂房的需求继续增加，尤其是优质厂房更是供不应求。在强大的需求带动下，各个区域的厂房物业租金都实现了上涨（表五&图五）：中心城区内的月租金从上季度的每平方米28.25元（US$4.15）上升13.3%至每平方米32元（US$4.71）；外围区域的平均租金从上季度的每平方米15.69元（US$2.31），上升9.3%至每平方米17.15元（US$2.52），空置率也从上季度的8%下降到本季度的5%。前七个月全市进出口总额1,743.24亿美元，增长27.1%。进出口物流的需求企稳的同时，电子商务带来的区域物流需求快速增长，都带动了仓储物业需求增长。本季度中心城区仓储物业的空置率与上季度持平，但平均租金上涨了5.62%，达每月每平方米37.6元（US$5.53）；外围区域的空置率则下降了两个百分点（表五&图六）。政府加强新兴产业的培育和发展，尤其是生物医药、新能源和互联网三大新兴产业，在一系列相关优惠政策的指引下，发展前景良好。本季度来自高科技企业的研发物业持续需求推动租金继续上涨：中心城区的平均租金较上季度上浮18.03%达每月每平方米68.75元（US$10.11），空置率则下降两个百分点；外围区域的平均租金也上涨15.4%至每月每平方米35元（US$5.15）（表五）。市场活动深圳市齐心文具股份有限公司以34,738,400元（US$5,108,588）竞得位于坪山新区面积52,275.73平方米的工业用地。深圳市比亚迪锂电池有限公司以281,911,300元（US$41,457,544）竞得位于龙岗区面积为500,405.63平方米的工业用地。表五工业市场数据空置率(%)租金(人民币/平方米/月)工业厂房中心城区3.032.0外围区域5.017.15仓储中心城区3.037.60外围区域5.031.0研发办公物业中心城区6.068.75外围区域2.035.0注：中心城区包括罗湖区、福田区和南山区；外围区域包括宝安区和龙岗区。资料来源:DTZ戴德梁行研究部图五厂房租金0510152025303540人民币/平方米/月资料来源:DTZ戴德梁行研究部图六仓储租金01020304050人民币/平方米/月资料来源:DTZ戴德梁行研究部主要数据–租赁市场www.dtz.com6表六租赁市场2009年第三季2009年第四季2010年第一季2010年第二季2010年第三季环比(%)同比(%)走势展望深圳