XXXX年房地产市场表现形势及预期

CONTENTS市场表现宏观经济环境市场展望2012前三季度房地产市场表现1.2012前三季度房地产市场表现1.2•2012年前三季度总体市场表现•一级市场表现•二级市场表现•重点城市表现•代表城市表现总体市场表现投资增速趋于稳定；销售量趋于平稳，降幅逐渐收窄；市场整体局面平稳总体市场表现——投资情况房地产开发投资增速逐步放缓并趋于稳定33.633.23231.129.927.927.823.518.718.516.615.415.615.4010203040近一年全国房产开发投资同比增速单位：%今年以来，房产开发投资增速逐步放缓并趋于稳定，客观反映出宏观调控起到了一定的作用。2012年1-9月份，全国房地产开发投资总额51046亿元，同比增长15.4%，增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。050001000011.78910111212.234567895623590864445698556062575431549649086378839761646914681241484329467040444025445137133730337542805781434747643338近一年全国房地产开发投资额趋势图（单月）房地产开发投资住宅开发投资单位：亿元总体市场表现——施工情况房屋新开工面积同比增速下降2011年9月-2012年9月房屋新开工面积月度情况（单位：万平米，%）2011年9月-2012年9月房屋新开工面积累计情况（单位：万平米，%）从单月看，9月全国新开工面积1.21亿平米，同比下滑24％（比上月大幅回落38个百分点），环比下滑36.57%。9月全国房屋新开工面积增速再次出现较大幅度回落。总体市场表现——需求情况商品房销售量趋于平稳，降幅持续收窄，第三季度成交有所回升8910111212.2345678商品房销售面积781148499204708263721118690商品住宅销售面积70101748717461735665987780050100150200250近一年商品房及商品住宅销售面积图单位：百万平米8910111212.2345678商品房销售额4412604845145221100724145452737494511638253855312商品住宅销售额361149393642416480363366373331543757531345444667020004000600080001000012000近一年商品房及商品住宅销售额单位：亿元随着市场预期的陆续扭转，改善性需求开始跟随刚需入市，在此背景下，全国商品房销量增速虽仍呈负增长态势，但降幅持续收窄。第三季度成交有所回升。在调控政策不放松的情况下，市场局面将趋于平稳。总体市场表现——国房景气指数2012年，“国房景气指数”持续处于下行通道。8月告别14连跌，下滑后首次小幅反弹，9月继续下行，全年处于不景气区间。从近几个月看，国房景气指数下行趋势已经逐步趋缓并呈平稳态势，表明房地产企业经营状况最差的时期或已过去，预计今后几个月这一平稳回升趋势将进一步体现。年初以来，一路下探，全年处于不景气区间，但下行趋势已逐步趋于稳定8910111212.23456789国房景气指数101.1100.4100.399.8798.8997.9896.9295.6294.994.7194.5794.6494.399092949698100102近一年国房景气指数走势总体市场表现——小结2012年前三季度房地产市场总体表现反映出，宏观调控政策发挥了明显的作用，在调控政策不放松的情况下，市场整体局面趋于稳定。各项数据表明，房地产企业经营状况最差的时期或已过去。房地产开发投资增速逐步放缓并趋于稳定。房屋新开工面积同比增速下降。全国商品房销量增速虽仍呈负增长态势，但降幅持续收窄。国房景气指数年初以来，一路下探，全年处于不景气区间，但下行趋势已逐步趋于稳定。表明房地产企业经营状况最差的时期或已过去一级市场表现——土地供需土地市场整体偏冷，推出量和成交量较去年均明显下降，但三季度有所回升土地推出量和成交量同比均为负增长，受调控政策影响，土地市场整体低迷。进入三季度，地方政府加大了推地力度，部分龙头企业加快拿地节奏，成交量环比升高，成交土地以高性价比土地储备为主。上半年，市场对土地预期下降，促使第三季度推出量和成交量有所回升。一级市场表现——土地价格1-9月全国300个城市成交楼面均价为859元/平米，同比下跌9%；其中住宅用地成交楼面均价为1227元/平米，同比下跌2%。9月单月，热点地块接连溢价成交，楼面均价环比、同比均上涨。1-9月，平均溢价率为7%，较去年同期减少9个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期减少10个百分点。9月优质地块集中入市吸引开发商拿地热情，住宅用地溢价率年内首次超过去年同期水平，环比同比均有所增加。成交价格整体小幅下跌，9月有所反弹全国300个城市住宅用地成交溢价率一级市场表现——小结今年以来土地市场整体低迷，推出量和成交量较去年相比均明显下降。成交价格方面，整体有小幅下降。三季度，土地市场有所回温。受调控政策影响，今年以来，一级市场表现不如上年，无论政府推地还是投资商拿地，积极性均不高。三季度在政府加大推地力度下，一级市场表现有所好转。二级市场表现——供应受9月推盘量激增带动，三季度供应量显著增长2012年前三季度代表城市月均新批上市面积为1216万平方，略低于过去两年，同比下降了2.6%，也低于2010年全年均值。三季度代表城市供应量回升，其中9月增长尤为显著，已达到2010年以来最高水平。二级市场表现——需求8-9月成交量小幅回落，但与去年同期相比仍显著增长第三季度，全国50个代表市月均共成交住宅2740万平米，环比上升18.7%，较2011年和2010年同期分别提高50.1%和37.5%。8-9月有所回落，“金九”成绩不如预期，但三季度同环比均有所增长。二级市场表现——价格百城指数6月以来连续4个月环比上涨，8-9月涨幅有所缩小根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，今年6月首次止跌后连续4个月上涨，但近2月涨幅持续缩小。三季度全国及主要城市成交量普遍好于去年同期，企业寄希望于“金九银十”，推盘积极，稳价保量，推出各种促销活动以确保销售目标的实现，9月房价总体平稳。二级市场表现——小结供给方面，前三季度整体情况不如前两年，受9月推盘量激增带动，第三季度供应量有明显的增长。需求方面，与去年同期相比有显著的增长。价格方面，今年6月首次止跌后连续4个月上涨，但近2月涨幅持续缩小。在房地产调控政策不放松情况下，房地产开发企业融资环境更为严峻，为了加快回收资金，不少企业降价促销。2012年二级市场的特点可以总结为：销售改善，投资谨慎，依然去库存。重点城市表现2012年前三季度，20个主要城市，有15个城市成交面积同比2011年上涨，其中苏州涨幅最大达148.54%；5城市同比下跌，其中三亚跌幅最大，达30.13%。重点城市中，仅天津、上海成交面积同比下跌，其余城市皆高于去年同期水平。前三季度，主要城市中9城市成交均价同比下跌，重点城市中重庆、深圳、杭州和南京成交均价同比下跌，其余城市均上涨。重点城市表现注：一线城市包括北京、上海、广州、深圳。二线城市包括天津、重庆、南京、成都、苏州、青岛、厦门、福州、杭州成交表现：购房者入市意愿增强，市场回暖趋势明确二季度起，首置及改善需求加快入市，6月份，一线城市、典型二线城市一手住宅成交量开始上升，市场回暖讯号明确。三季度一线城市住宅成交量稳中有升，二线城市成交出现回落。三季度多地均价微涨，抑制部分成交，同时，为备战“金九银十”，开发商推盘积极性降低，另一方面有效购房需求减少，导致多城市成交回落。今年成交主要是围绕刚性需求，是结构性推高，刚性需求支撑了整个市场。重点城市表现——小结购房者入市意愿增强，市场回暖趋势明确。一线城市前三季度楼市成交量总体呈上升趋势；二线城市成交量上半年为上升趋势，第三季度有所回落。整体来看，市场回暖讯息较明确。从个别重点城市来看，二线城市的市场表现要好于一线城市表现。去年，是房地产调控最为严厉的一年，市场回落明显。经过一年，市场适应了调控环境，逐步回暖，在金融政策放宽的背景下，购房者意愿增强，但多为刚需，小部分为改善型住房用户，投资投机性购房者极少。国房景气指数全年处于不景气区间，整体形势不乐观。房地产投资、施工同比增速均有所下降，但降幅趋缓；销售量趋于平稳，降幅持续收窄，第三季度成交有所回升。景气受调控影响较为低迷，住宅用地推出面积和成交面积较去年均明显下降，第三季度有所好转，北京、上海等地活跃带动全国楼面均价及溢价率回升。土地房地产开发投资增速逐步放缓，新房开工面积同比增速较去年大幅下降。三季度新房市场有所回升，供应增长、成交量增长、价格环比上涨。新房前三季度拿地积极性不高，但销售业绩明显好于去年，未来拿地积极性将提高。房企购房者入市意愿增强，市场回暖趋势明确。从今年前三季度的情况来看，二线城市的表现要好于一线城市。重点城市2012中国房地产市场小结宏观经济环境2.宏观经济环境2.20•国际形势•国内形势•政策环境国际形势——整体表现全球经济在2012年显露回复的迹象，一些国家出现好的增长兆头，但国际金融危机深层次影响尚未消除，欧洲主权债务危机还在持续，实现世界经济全面复苏仍然是一个长期艰难曲折的过程；发达经济体普遍面临四重困境：主权债务负担、金融系统脆弱、失业率高企不下、应对危机的政策空间有限；全球经济状况有所改善，但下行风险仍未消除国际货币基金组织（IMF）于10月9日发布最新版《世界经济展望报告》，进一步下调今明两年全球经济增长预期，显示国际货币基金组织对全球经济前景走势趋于悲观。新兴经济体面临结构调整压力，经济减速超过预期。全球通胀水平可能再次回升。国际形势——近期各国动态•欧洲银行将重启购买欧元区成员国国债计划——旨在压低西班牙和意大利等重债国成本，防止债务危机进一步急速蔓延。•可能引起全球新的货币泛滥，将可能对我国货币政策形成新的冲击。欧盟美国•美国经济增速不佳，财政赤字不断增加，失业率居高不下。美联储9月13日宣布了第三轮量化宽松货币政策。•可能给大宗商品市场构成极大压力，给新兴市场国家带来货币升值问题。亚洲国家将面临进口型通胀的压力，并且催生资产泡沫。日本•日本经济疲软，近几个活动显示回升的态势已陷入停滞。•日本经济预计将在一段时间内止步不前，随后有望回归温和复苏的轨道。内需强势和海外经济逐渐摆脱倒退将有助日本经济。俄罗斯•8月22日，正式成为世界贸易组织156个成员国。•中俄贸易与投资环境将改善，俄市场将更开放透明，对深化中俄两国高科技和投资合作、提升经贸合作质量有重要意义。23国内形势——整体表现经济总基调整体呈下降态势2012年中国经济总基调是：“稳中求进”，继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”前三季度的主要经济数据增幅整体呈下降态势，均处于多年来低位，在这样的不利形势下，中央政治局会议多次强调，把稳增长放在更加重要的位置，要加大预调微调力度。有望企稳回升三季度的宏观经济数据显示，政策效果正逐步显现，经济下滑幅度收窄，当前整个国民经济运行总体平稳，四季度经济有望企稳回升。国内形势——宏观经济环境目前经济下行趋势明显,GDP连续下跌0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%04000080000120000160000GDP发展情况增幅连续10个季度下滑。欧债危机等对我国经济的冲击，国内房地产市场不景气，以及中央“稳增长”的决心和及时进行的宏观调控，均对我国经济发展造成一定的影响。国内形势——宏观经济环境51.250.44950.350.55153.153.350.