搜索
1新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年8月发布日期：2010年8月10日市场回升标杆房企跑赢大势本月提要：1、住宅市场总体企稳回升：8月份，新房市场持续上月的反弹势头。在政策静默、热销楼盘带动和供应增加等因素促动下，市场企稳回升。2、二线城市表现优于一线：二三线城市处快速发展期，刚性需求支撑，市场波动较小。3、标杆房企跑赢大市：8月，十大标杆房企成交面积达到345万平方米，与去年高峰期的峰值持平。城市布局战略成其取得不俗业绩的重要原因，平衡发展型和重点突出型房企在市场波动中表现尤为突出。多因素作用市场总体企稳回升8月份，新房市场持续上月已现的回暖势头，各城市成交量均出现大幅回升。中原监测的9个重点城市总体增幅在3成。一线城市中，深圳反弹幅度最大，环比增幅达8成，广州次之，增幅在5成，京、沪两地约增加了两成半；二线城市中增幅最大的是杭州，环比增长了近7成，成都、武汉两市在4~5成，增幅最小的天津也有近1成的上升。成交的企稳回升是近期多方诱因综合影响的结果。首先，整个7、8月份是一个相对的政策静默期。虽然近期成交量在价格尚未出现大幅下降即现回升，导致不断有政策持续从紧的信号释放。从银监会要求银行做降价60%的极端压力测试，到国土部公布大批违规用地升级土地清查力度，再到国务院领导人多次谈话强调打击投机炒房取向不变，乃至沪、深、穗、津等重点城市相继出台加强房地产市场监管的地方条例，这些举措无一不是对原有政策的重申，尚无实质性“第二轮”调控政策出台。图1：重点城市一手住宅成交面积(2009.08-2010.08)一手住宅成交面积050100150200250300北京上海广州深圳天津重庆成都杭州武汉万平方米2009.08-2010.062010.072010.08数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心2新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年7月其次，在政策影响最为严厉之时，各地均出现一些降价促销楼盘，并取得不错的销售。在这些热销楼盘的带动影响下，部分观望需求转入购买，亦令成交量触底反弹。同时，新房供应量的增加也为成交量的回暖提供基础。从中原监测的几个重点城市情况看，8月份新增批准预售量环比已有不同程度增加。其中广州、深圳、杭州三市供应量环比增加1倍以上。图2：重点城市新增住宅批准预售面积(2009.08-2010.08)住宅批准预售面积050100150200250300北京上海广州深圳重庆成都杭州万平方米数据来源：中原住宅监测系统，中原集团研究中心处上升阶段二线市场表现占优从4月中旬新政出台市场降入谷底，到8月企稳回升，此次波动中二线城市表现优于一线。一线城市在新政后成交量迅速跌入谷底，至6月份同比降幅高达6~8成，此后7~8月份逐渐企稳回升，同比降幅缩小至4成左右。二线城市自5月中旬始现大范围市场降温，成交量在谷底徘徊时间相对较短。至6月份探底之时，同比降幅普遍在3~4成。此后亦步入稳步回升期，至8月底，重庆、杭州两市已恢复至去年同期水平，成都、武汉两市同比降幅3成左右，总体表现亦优于一线城市。二线城市的新房市场在此轮调控中较一线更抗跌，反弹亦更强劲，这与城市发展的阶段性特征密切相关。一线城市市场已进入稳定期，需求主力为改善型需求，并有一定数量的投资型需求。宏观调控或经济周期造成的房地产起伏周期，在一线城市中表现得最为明显。而二、三线城市仍在快速发展期，市场需求主力为首次置业的自住型需求，且以本地需求为主，较少外来投资型需求。因此当市场进入低谷时，由于自住型需求弹性小，即所谓“刚性需求”，成交量下降的幅度远小于一线城市，价格的跌幅也更小。尤其是二线城市中的发展中城市如沈阳、长沙、西安等，经济发展虽各有特点，但总体上处于快速增长的起步阶段。这类城市的住宅市场首次置业型需求比重更大，不受多套房贷政策限制，因此成为此轮调控后众多房企的主要销售市场。其稳定的市场表现亦令侧重于此的开发商受益，得以取得优于市场总体表现的业绩。同时，国家统计局公布的数据显示，8月份单月全国土地购置面积同比增速高达70%。而同期中原监测的12个重点城市土地成交面积8月却有14%的同比降幅，一定程度上说明开发商拿地重点进一步从一线、二线较发达地区向二、三线城市转移。中原监测的十家标杆房企8月份拿地情况，亦显示同样特点。8月份，十家房企仅有万科一家在一线的北京、深圳两地有土地储备，且都为和政府合作的保障性住房用地或旧城改造用地。一线城市的购地面积占标杆房企8月份总购地面积不足5%。整体上看，标杆房企战略重心逐步转向二三线的大势已成定局。3新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年7月表1城市分类表类别城市市场特点一线城市北京、上海、广州、深圳z经济发达、房地产市场成熟z二手房成交量占总成交量一半以上z土地稀缺、地价高二线城市——发展较快的城市（简称：二线－1）杭州、天津、成都、苏州、无锡、南京、重庆、武汉z经济发展迅速z新房市场快速增长z二手房市场初具规模二线城市——发展中的城市（简称：二线－2）沈阳、长春、大连、济南、青岛、合肥、长沙、太原、南昌、西安、温州、宁波、绍兴、福州、厦门、东莞、番禺、佛山、惠州、中山、珠海、海口、z经济发展较快z新房市场快速增长z二手房市场发展中z土地资源丰富、地价不高三线城市包头、从化、丹东、海宁、河源、南海、三水、上庐、沈棋、顺德、台州、天河、乌鲁木齐、漳州、镇江、舟山z经济起步阶段z新房市场发展中z土地资源丰富、地价低资料来源：中原集团研究中心图3：重点城市一手住宅月度供求量价走势(2006.01-2010.08)北京0501001502002503003500601060306050607060906110701070307050707070907110801080308050807080908110901090309050907090909111001100310051007万平方米0500010000150002000025000元/平方米上海0501001502002503003500601060306050607060906110701070307050707070907110801080308050807080908110901090309050907090909111001100310051007万平方米0500010000150002000025000元/平方米广州0501001502002503003500601060406070610070107040707071008010804080708100901090409070910100110041007万平方米0500010000150002000025000元/平方米深圳0501001502002503003500601060306050607060906110701070307050707070907110801080308050807080908110901090309050907090909111001100310051007万平方米0500010000150002000025000元/平方米天津0501001502002503003500601060306050607060906110701070307050707070907110801080308050807080908110901090309050907090909111001100310051007万平方米040008000120001600020000元/平方米重庆0501001502002503003500601060406070610070107040707071008010804080708100901090409070910100110041007万平方米040008000120001600020000元/平方米成都0501001502002503003500601060406070610070107040707071008010804080708100901090409070910100110041007万平方米040008000120001600020000元/平方米杭州0501001502002503003500601060306050607060906110701070307050707070907110801080308050807080908110901090309050907090909111001100310051007万平方米050001000015000200002500030000元/平方米4新建住宅市场月报中原地产研究中心|2010年7月占布局先机标杆房企跑赢大市二三线城市在此次调整中优于一线的市场表现，亦成为标杆房企在近期跑赢大市，取得不俗业绩的关键原因。8月，十大标杆房企成交面积达345万平方米，环比上升41%，比去年同期增长44%，是今年以来月度成交量的新高，并与去年高峰期的峰值基本持平。在总体市场尚处企稳回升之初时，中原监测的十大标杆房企已实现了高峰期的销售水平，更有部分房企创下了新的销售记录。虽然开发商的销售业绩主要和产品设计、项目定位、营销策略以及管理水平等多方面因素有关，但在国内房地产大环境下，一二三线城市间明显发展水平差异，足以影响跨区域开发商的销售业绩，尤其是在市场低谷期，这种差异更为突出。图3标杆房企一线城市销售占比变化（2009.01—2010.08）0%15%30%45%60%200901200902200903200904200905200906200907200908200909200910200911200912201001201002201003201004201005201006201007资料来源：中原行业监测，中原集团研究中心据中原统计，近三年来，十家标杆房企近的销售收入主要来自全国50多个城市。按照表1的城市分类标准，以及各房企销售面积的城市分布比重，可以区分其不同的发展类型，即平衡发展型、重点突出型、转移发展型和不确定型。表2标杆房企类型划分发展类型代表房企主要特点平衡发展型万科、保利销量分布在一二三线城市中比例相当，且近3年中该比例保持稳定，没有明显的偏向性重点突出型招商（专注一线城市）华润（专注二线－1城市）雅居乐、中海（专注二线－2城市）专注发展某一类型市场，销量比重通常高于60%，其它类型市场比重明显低于重点市场，偏向性比较明显转移发展型富力(一线转二线－1城市)复地、金地（一线转二线－2城市）原销售重心在一线城市，其销量比重曾超过50%，近两年逐步转向二线城市，符合行业发展的大趋势不确定型绿城公司的销售重心不固定在某一类城市，而且销售重心转移过程与行业整体变化趋势也不尽相同资料来源：中原集团研究中心表3标杆房企销售面积城市分布——平衡发展型200820092010200820092010万科保利一线城市33%29%34%42%29%27%二线137%38%30%23%26%34%二线229%32%37%31%36%39%三线2%1%0%4%9%0%数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心注：2010年数据为1-7月的销售面积统计，下同表4标杆房企销售面积城市分布——重点突出型2008200920102008200920102008200920102010招商华润雅居乐中海一线城市77%76%65%11%20%8%23%7%4%18%二线111%14%35%57%49%65%13%0%27%11%二线212%10%0%32%31%28%53%69%60%71%三线0%0%0%0%0%0%11%24%9%0%数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心注：2010年数据为1-7月的销售面积统计，中海地产2008-2009年销量明细数据暂缺5新建住宅市场月报表5标杆房企销售面积城市分布——转移发展型200820092010200820092010200820092010富力复地金地一线城市58%47%35%50%48%34%52%35%22%二线129%32%61%49%42