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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。新政后市场表现及后市预判系列——流动性过剩下的房地产市场走势Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告主要观点2010年房地产调控的主基调是调结构、抑投机、控风险、明确责任，目标是抑制部分城市房价上涨过快，今年来调控政策步步加码，在4月出台最严厉的信贷政策后9月进一步出台紧缩政策。市场对新政的反应如历次调控一样，出现了量跌价稳的走势，政策力度加大但成交量下跌幅度要小于上一轮调控。其主要原因是目前国内外流动性泛滥，通胀日趋严重，大量资金进入楼市和股市，造成了资产价格的上涨。同时开发商资金链也较为宽松，短期内价格下调压力不大。近期的加息及两次上调准备金率，说明未来一段时间紧缩预期将常态化，同时也侧面反应了政府调控房地产市场的决心异常坚决，后市政府或出台进一步的措施以巩固调控效果。开发商应该注意到各种政策叠加对成交量的影响，以及进入加息通道后需求的变化，进而做好中长期资金安排和融资计划。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010本轮房地产调控政策回顾新政后深圳房地产市场表现透过表象看本质——深层次原因剖析政策预期及后市展望2143Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20102007年来宏观调控主脉络2007200820092010保持政策的稳定处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者之间的关系年初：防通胀，防过热年中：保经济平稳发展，控制物价上涨过快第四季度：全力保经济增长，保增长、促内需、调结构，货币政策改为适度宽松保增长、扩内需、调结构、惠民生低利率环境，出台多项经济刺激计划，拉动内需提高宏观调控水平着力提高政策的针对性和灵活性处理好保持经济平稳较快发展、推动结构调整和管理好通胀预期的关系Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010房地产调控政策方向2007200820102009政策平稳政策先紧后松政策步步加码，逐步收紧政策宽松，刺激成交，年底收紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO提高土地增值税预征税率打击假按揭、假首付、假房价等行为减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年贷款政策逐步收紧行政手段强行打压市场需求Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,20102010年房地产调控主基调：调结构、抑投机、控风险、明确责任1月11日：“国十一条”4月17日：“新国十条”提高二套房贷门槛9月：双限政策调整供应结构对投资投机性需求采取差别化信贷策略严格开发项目资本金要求明确地方政府责任二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍大幅提高第三套及以上房贷首付和利率水平暂停第三套住房贷款首套房贷首付提高至3成二套房贷首付比例至少4成，利率上浮10%各城市纷纷出台限购令，户籍家庭限购2套住房（或限新购一套住房）2010年，由中央主导，自上而下的出台了系列调控房价的措施大致可以从三个节点看：Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010多重因素作用下，4月调控政策虽然严厉但经过短期消化对市场并没有起到预期作用因素一1因素二2因素三3因素四4地方政府对调控政策执行力度不够市场流动性过剩，投资需求旺盛通胀压力，保值资金进入楼市炒高房价经历了09年的市场回暖，开发商资金实力大幅提高，抗风险能力增强，价格坚挺银行对信贷政策的执行较为宽松二套房贷政策收紧后，市场上存在多种规避政策的手段Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010调控步步加码9月以来房地产调控政策一览日期发布方名称关键内容2010年9月29日住建部、国土资源部、监察部联合发文要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。2010年9月30日央行、银监会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房2010年9月30日国税总局关于调整房产契税个人所得税优惠政策的通知一、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。二、个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税2010年10月1日深圳人民政府关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知本市户籍家庭限购2套住房，能提供一年以上纳税证明和社保缴纳证明的非本市户籍家庭限购一套住房2010年10月20日央行加息0.25个百分点2007年12月来首次加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月16日央行提高存款准备金率0.5个百分点大中型金融机构存款准备金率达到17.5%2010年11月29日央行提高存款准备金率0.5个百分点大中型既金融机构存款准备金率达到18%，创下历史新高Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010新一轮调控政策特点本轮房地产调控的一个明显特点是：调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。VS行政手段市场手段限购令严格限定购房人的身份，减少市场需求限定购房人购买数量限贷令：停止第三套住房贷款问责地方政府，追究政策执行不力之责任提高准备金率加息提高购房贷款利率减少购房住房优惠加大征收市场交易税收Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010本轮房地产调控政策回顾新政后深圳房地产市场表现透过表象看本质——背后深层次原因政策预期及后市展望2143Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010新政后，开发商迅速陷入深度观望，市场新批预售量急速回落，回落幅度猛于415调控后10月新批预售项目从高峰25个下降至8个，环比下降68%；新增供应面积环比9月下跌71%。而根据数据显示，415调控后，5月市场新批预售项目及新批预售面积两指标环比回落44%和55%2010年各月新批预售项目个数2010年各月新批预售面积（平米）数据来源：中原地产数据平台5075702271991380319269432154091533926300610/410/510/610/710/810/910/109557112584月5月6月7月8月9月10月Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010新开盘项目的成交率及整体市场成交量两指标均出现明显下滑,但下滑的幅度少于415调控后10月新开盘项目成交率急速下滑至35%，与此同时，10月整体市场成交量也出现明显下滑,10月成交面积环比9月份下滑36%；而据数据显示，415调控后，市场新开盘项目成交率为30%，成交量环比则下跌49%。2010年各月开盘成交率0.460.700.390.300.310.450.540.590.350.00.10.20.30.40.50.60.70.81月3月4月5月6月7月8月9月10月数据来源：中原地产数据平台28023814168414590513372928313757107536623910/410/510/610/710/810/910/102010年各月开盘成交量Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010从新增供求比来看，本轮调控后，开发商的观望情绪甚于415调控后，而市场需求层面的表现则较415调控后乐观一手房市场新增供求比（套数）一手房市场新增供求比（面积）数据来源：中原地产数据平台10月市场新增供求下滑至平衡线1以下，而4.15调控后新增供求比则超过1.51.701.751.330.421.480.931.0002000400060008000100001200010/410/510/610/710/810/910/100.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0新增供应成交量供求比1.811.600.950.691.600.721.140100000200000300000400000500000600000700000800000900000100000010/410/510/610/710/810/910/100.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0新增供应成交面积供求比Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,201010月全市价格仍上涨7%，一手房市场处于调整后价涨量跌的状态数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。与4月份调控后，价格马上出现下跌不一样，10月份全市实现成交均价21216元/平米，环比9月上涨了7%，这主要与9月底有较多高档项目开售有关系。20556.320237.716969.918,17919433.420153.321516.0700090001100013000150001700019000210002300010/410/510/610/710/810/910/10Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010从成交结构来看，受限购令影响，90平米以下投资需求明显减少,成交量明显下降，而144平米以上的成交则明显增长一手房成交结构数据来源：中原地产数据平台80.23%74.73%89.67%83.34%77.01%86.06%72.52%9.54%13.49%6.05%8.77%11.06%5.76%6.81%10.24%11.78%4.28%7.89%11.93%8.18%20.67%0%20%40%60%80%100%4月5月6月7月8月9月10月90平米以下90-144平米144平米以上Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010新政后，中原二手成交量迅速下滑，受评估价征税谣传所影响，数据指标的表现均好于415新政后数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。2109516863125418042079103910/410/510/610/710/810/910/1019707948196762321627919217611211318998510/410/510/610/710/810/910/102010年中原各月二手买卖成交套数2010年各月中原二手买卖成交面积（平米