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上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部1宁波分公司市场部2010/04/25新国四条、国十条调控新政对市场影响研究中国房地产推动力服务企业上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部2报告提纲NO.1历年调控政策回顾NO.2调控新政出台背景NO.3调控新政解读研判NO.4宁波市场变化解读上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部3NO.1历年调控政策回顾上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部42005年2006年政府数轮调控下来，我们看到越调越涨，是政策出了问题？还是市场？2007年2008年2009年2010年《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。房价继续上涨。房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。继续产生高价地王，3月后房价飙升.2010.4.14/4.17新国十条、国十条金融危机暴发，政策救市上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部5短期政策，不能解决长期问题所有政策均为通知或讲话，均未形成法律，随时都有可能修改，物业税、遗产税和赠与税等国外通行法律均存在制定和实施的难度。调控失效使得政府公信力下降可以毫不夸张地说，政府迄今为止进行的各种房价调控措施基本是无效的，甚至是失败的。这些措施不仅没能抑制房价，而且还加大了房地产市场的波动，并使开发商和老百姓对政府房地产政策产生更不稳定的预期外，没有从根本上改变房地产价格上升的趋势。调控政策不确定性房地产已经与国家经济紧密的联系在一起，导致政府救市托市反复不定，跌就救，涨的过快就抑，不是市场看政策，而是政策看市场。调控政策可执行性的质疑因为任何一项对房地产市场调控的政策措施，都是要有相应的地方政府部门来执行的，这种执行偏差或者执行不力，及故意拖延，都将对削弱政策的力度，对查出土地闲置及炒地，捂盘惜售等行为未见地方政府有所作为。房地产业作为中国经济的支柱产业，与GDP息息相关，政府调控楼市存在投鼠忌器的嫌疑和杀敌一千自损八百的担忧。上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部6房地产是我国经济发展的一个重要支柱产业，调控目的在于控制住房价格过快上涨。政府至少到目前为止，还没有找到可以切实有效调控楼市的方法，也没有强有力的约束地方政府的行政力，或者说政府针对来自内部和外部的压力：中央政府要的是稳定，地方政府要的是政绩，国有企业要的是利润，所以政府对调控楼市力不从心。在中国调控楼市，已经不是产业问题，而是国家经济问题，社会民生问题。不是为了“调控”而调控，而是为了“和谐”而调控。上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部7调控政策出台背景NO.2上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部82010年的楼市，已经突破中央“只要不疯狂，就可以和谐掉”的底线。房价涨多年来的调控效果，已经耗尽了中央“好言相劝”的耐心。国家对房地产市场的调控有如“隔鞭搔痒“，市场对调控选择“遗忘”。房价持续过快上涨，部分城市及地区疯狂上涨，价格不理性增长已经危害到社会稳定。市场上投资、投机行为显露盛行迹象，与市场供应不足相对的是住房空置率不断上涨。上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部909.12.0909.12.1709.12.1410.01.1010.03.1010.01.2109.12.2310.04.0210.04.0710.03.23国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容.国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务.财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.针对2009年年底出现的疯涨潮，国家针对税收、供地、保障性用房等各方面都推出了相应的调控手段，但市场在经历春节的短暂观望尤其是两会后，急速上涨。整个市场面对调控“置若罔闻”，房价疯狂上涨，投资、投机需求明显。上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部10全国平均房价、70个大中城市房价快速上涨，全国涨声一片，涨幅创历史新高。全国房屋销售价格季度走势情况0200040006000-10%0%10%20%30%商品房销售均价3792382941523789395640523882372644834695487646035193同比增幅12%7%18%16%4%6%-7%-2%14%17%26%24%16%07.Q107.Q207.Q307.Q408.Q108.Q208.Q308.Q409.Q109.Q209.Q309.Q410.Q170大中城市房屋销售价格指数情况-0.90%-1.20%-1.30%-1.10%-0.60%0.20%1%2.0%2.8%3.9%5.7%7.8%9.5%10.7%11.7%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%同比-0.90%-1.20%-1.30%-1.10%-0.60%0.20%1%2.0%2.8%3.9%5.7%7.8%9.5%10.7%11.7%环比-0.20%-0.20%0.20%0.40%0.60%0.80%0.90%0.90%0.70%0.70%1.20%1.50%1.30%1.20%1.30%09.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.32009年一季度开始，全国房价再次疯狂上涨，至2010年1季度，全国商品房销售均价达5193元/平米，同比09年1季度同比上涨16%.2008年四季度，全国平均房价3726元/平米2010年一季度，全国平均房价5193元/平米，较2008年4季度上涨39%，五个季度共16个月上涨近40%70个大中城市房屋销售价格指数，至2009年6月开始，呈持续上涨趋势，且上涨幅度加大。2010年3月，70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨11.7%，且所有城市均上涨，其中涨幅前五个城市是：海口64.8%，三亚57.5%，温州22.3%，金华20.9%，广州20.3%（宁波为8.1%）上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部11四个一线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨55%深圳房价走势情况050001000015000200002500030000深圳房价（元/㎡）14881431128812251189142516191461121913321255114211371135114612901334147515281883228520861916224223752478215208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.3北京房价走势0500010000150002000025000北京房价（元/㎡）12161386138313811319130513791411129612321235118410431133117712271292134314031420140316051726185219051725192408.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.3上海房价走势0500010000150002000025000上海房价（元/㎡）11831186114415671454152412821225135812381335123813201235132013601380155215771850163816301875208621021990199708.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.384%56%49%广州房价走势7000800090001000011000120001300014000广州房价（元/㎡）98392292411110696492592783697896280680580482680685298510092297810010111212812010008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.331%上海天启&开启机构/宁波分公司/市场部12四个二线城市：10年3月份与09年同期相比平均上涨57%天津房价走势0200040006000800010000天津房价（元/㎡）70257456703870527456708666876953681564836687697570026743650866586951725377127703761580567886815290768862926808.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.3杭州房价走势050001000015000200002500030000杭州房价（元/㎡）14691240142515461333141114111568182615401459123812881190107811641218125313691502142615121765211516052502233508.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.3宁波房价走势0