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1武汉联投半岛一品项目整体定位与物业发展建议谨呈：武汉联投半岛置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析客户分析物业发展建议发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘开发策略建议报告目录1项目本体分析项目本体分析客户分析物业发展建议发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘开发策略建议项目位于武汉经济技术开发区中北部、后官湖东南角，距沌口中心约1.6公里，具有较强的城市属性44区位：项目位于武汉经济技术开发区（沌口开发区）中北部、后官湖东南角；项目距沌口政治服务中心（开发区管委会）1.6KM，车程距离5分钟；项目距沌口商业中心（湘隆时代广场、万达广场）约3.5KM，车程距离15分钟。交通：车城大道与车城西路均为城市主干道，双向四车道，连接沌口交通动脉东风大道与江城大道。4本案政治服务中心商业中心后官湖区域属性区位条件项目属性外部配套项目周边医疗、教育、商业及其他生活配套设施齐全，居住适宜性强55交通配套：车城西路公交站点，有公交车501、597路，未来地铁三号线一期终点站为沌阳大道站，距本项目约700米，步行约10分钟生活配套：经开万达广场、湘隆时代等大型商场，武汉体育中心、江汉大学体育馆等休闲娱乐设施教育配套：三角湖小学、开发区三中、开发区职校、武汉市艺术学校、江汉大学等，教育资源丰富医疗配套:协和医院西区-汉阳的首家三甲综合医院分院，距项目直线距离3公里江汉大学医院等社区医院5项目周边配套示意图商场宾馆住宅娱乐医院教育经开万达湘隆时代法国街三角湖小学江汉大学武汉体育中心武汉外校协和医院协和医院西区武汉体育中心武汉外校3公里区域属性区位条件项目属性外部配套地块临城市主干道车城大道、车城西路，呈半岛形状，局部高差达7.5米，可借势打造坡地景观地块四至北边临车城大道与沌口福利院；东侧临车城西路与成熟小区东风阳光城；西边、南边临后官湖；车城大道、车城西路均为城市主干道、双向四车道，连接沌口交通动脉东风大道与江城大道；内部高差最高点（西南部）标高27米，最低点（沿湖）标高19.5，高差达7.5米，可依据地形打造坡地景观。车城西路后官湖沌口福利院北边东风阳光城东北边后官湖对面小区官湖郡南边后官湖对面在建小区幸福海西北边地块内部在建高层区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标地块三面环后官湖，湖岸线长达2200米，270度观湖景，视域开阔，拥有强势的、原生态滨湖资源77后官湖后官湖：位于蔡甸区与沌口区域交界，武汉市三环线与绕城公路之间，拥有国家二级水质，环境优美三面环湖地块在武汉实属罕见，拥有强势的原生态的滨湖资源为项目打造高端物业提供了绝好的资源价值车城大道福利院在建酒店7区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标五星级度假酒店先行启动+高尔夫球场，提供了绝佳的景观资源价值，也为项目导入部分高端消费人群区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标高尔夫球场半岛酒店半岛酒店：规划面积6.8万方，是区域内唯一的五星级度假酒店与大型会务中心；引进卡尔森集团旗下最大的五星级“丽笙”酒店，主要针对高档次消费阶层度假、商务会议等，国际化的五星级大牌酒店提升了项目附加值；目前已结构封顶，预计2012年10月开业；后期可利用酒店开业进行造势，并作为展示区，与周边项目形成差异化。占地面积约39万方，容积率0.9，总建面约35万方，住宅占比约77%，低密度物业成为必然容积率0.9：项目会出现低密度物业住宅占比约77%：以住宅为主，商业及配套为辅区域属性地块四至项目属性项目内部项目经济指标项目经济指标占地面积394800容积率0.90总建筑面积353400其中：住宅272890公建80600幼儿园3500会所5500酒店68000商业2000其他配套1600单位：平方米属性界定：武汉罕见同时享有五星级度假酒店+高尔夫球场+270°观湖景+成熟城市区+中大规模低密度社区基于本体条件对本项目启示：二线城市成熟城市区城市价值景观资源中大规模低密度项目考虑回现五星级度假酒店先行启动，必将沉淀大量资金，住宅物业必然需要部分快速回现产品适当超越本项目先天禀赋优良，集万千宠爱于一身，可针对市场有适当超越举措2区域背景解读项目本体分析客户分析物业发展建议发展战略及定位区域背景解读市场机会挖掘开发策略建议区域现状区域未来传统制造业的背景决定了沌口产业层级较低（相比光谷），中高端人群基数薄弱区域现状武汉经济技术开发区东湖高新技术开发区吴家山国家经济技术开发区主导产业：汽车制造业优势：规模大、国家支持劣势：传统制造业，产业层级低主导产业：食品加工业优势：起步早，背靠汉口，有区位优势劣势：缺少大型企业主导产业：光电子产业，科工贸优势：产业层级高，中高端人群多13表现1发展历程：传统工业经历启动期-发展期-成熟期，随着土地供应的日渐稀缺，面临产业结构升级的转型期启动期（约5年）1991-1995年发展期（约8-10年）1997-2005年成熟期（约5年）2006-2011年转型期（2012年）区域基础设施建设大型企业入住，产业聚集触发规模效应产业链完善，上下游企业入住；生活配套设施完善，吸引区外人群产业结构升级，产业新城发展；新城规划的功能逐渐完善发展程度1234项目推售期建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群；突出发展第三产业，特别是加大酒店、餐饮、百货等商业和服务外包、创意、设计、物流、证券、保险、基金、创投、风投等现代化服务业的招商力度，提升第三产业的比重。——武汉经济技术开发区产业发展“十二五”规划•沌口开发区现在可出让的土地已经不多了，政府通过土地性质转变来引进第三产业，区域转型已经提上了日程。——沌口开发区管委会规划科刘主任开始由单一的产业园向复合功能的产业新城转变14表现2产业结构：重二产、轻三产，以单一的、低层次的生产制造环节为主，上游研发、下游商贸娱乐发展相对滞后武汉经济技术开发区2011年三次产业结构88.580.1011.32一产二产三产武汉经济技术开发区三次产业构成0%3%4%18%24%26%25%信息、计算机服务及软件业批发零售业其它行业交通、仓储、邮电业租赁、商业服务业房地产业金融业沌口现有企业4000余家，覆盖近30个国家或地区，从业人员近10万，规模稳居全国10强。世界500强中30家已落户沌口，年销售收入500万元以上企业100余家，年产值过亿元的企业30余家。目前，经开区第二产业达到88%，第二产业度高度集中，第三产业相对落后。——武汉经济技术开发区产业2011统计年报15表现3人口结构：以原住民和产业导入人口为主，加工制造业的生产型人群占绝大多数武汉经济技术开发区人群教育结构30%14%20%36%大专及以上高中教育初中教育小学教育1991-1995年1996-2005年2006—2011年2012年-发展时期启动期（约5年）发展初期（8-10年）全面发展期（约5年）转型期人口特征基础设施建设及行业工人，产生临时低层次居住性需求；当地城市化居民大量专业性的蓝领建设者，产生中高层次的居住需求；外地资本开始涌入，选此为生产基地；高收入技术蓝领、白领与管理者成为长期固定工作人员同时对商业与写字楼的需求开始呈现；第三产业发展带来的中高端消费群体；旅游、休闲产业发展导入外来人口，区域辐射力加强三次产业以1/2产业为主以第二产业为主第三产业萌发三次产业处于发展期工业+新城第三产业高速发展期开发区到2020年预计实际居住人口将达39万人,其中沌口地区约27万人、军山地区12万人。面向生产者的高端服务业占第三产业50%，从业人数占全社会劳动者人数的30%以上，基本建成商业服务功能完善、社会体系健全、产业高度发达、辐射积聚功能强大的现代化城市新区。——武汉经济技术开发区社会发展“十二五”规划沌口人口结构图光谷人口结构图对比后官湖的沌口和汤逊湖的光谷，同属于开发区，两片区分别以产业工人和教学科研人口为主，沌口的中高端客群明显不抵光谷。16基层技术人员中高层领导教师生意人、私营业主5%82%13%产业人群教师科研院所20%30%50%表现3城市氛围：重生产、轻生活特征明显，业强城弱，人口单向流动明显，中高端居住和消费外溢表现4回流：沌口区公共功能缺失，导致其他区居民不愿流入外流：沌口居民中高端购物、休闲、娱乐等需求流向市级中心区沌口这边很多人的生活状态是白天过来上班，晚上回汉阳，所以晚上的沌口就是个“空城”。沌口的弱点在于缺少人气，商业，学校，居住等氛围薄弱。制造业为主的开发区人气肯定不旺。因为都是厂房，自动化程度高。而东湖是科工贸，研发团队、营销团队集中，商贸、金融集中，大学多，几十万大学生在周边，自然人气旺。——武汉同策方略合伙人刘先生区域工业总产值消费品零售额沌口1711亿元14.7亿元光谷1000亿元33.52亿元光谷、沌口工业与消费比较图0500100015002000沌口光谷工业总产值（亿元）010203040消费品零售总额（亿元）工业总产值消费品总额17区域现状总结以传统制造业导向的沌口开发区，整体人均收入水平一般，中高端消费人群基数少，中高端物业购买力有限中高端消费群体基数少，中高端物业购买力能力相对有限规划城市产业人口传统的制造业开发区，功能单一重二产，轻三产，产业层次低端产业人口为主，中高端人口薄弱重生产、轻生活，业强城弱18区域未来本项目处于后官湖片区与沌口开发区交界处，同时享受后官湖生态价值与沌口城市价值后官湖生态宜居新城武汉经济开发区（沌口）19国家级开发区，以汽车制造产业为主，目前开始由单一的产业园向复合功能的产业新城转变功能定位：武汉城市圈内独具特色的生态旅游与商务度假区,承接主城、辐射周边的产业支撑服务中心,武汉市的环保生态宜居示范区20武汉经济技术开发区（沌口开发区）转型中的武汉汽车城以退二进三调整产业布局，目前处于起步阶段，实施周期长，“北贸、南娱”对本项目带动作用有限北贸中造南娱北部综合商贸区：沌阳大道以北，约30平方公里，开发区行政和商务中心，着重引进奥特莱斯、超五星级酒店、大型室内游乐设施等高端商业、商务、游乐业态。中部先进制造业聚集区：实现“沌口制造”向“沌口创造“转变，加快培育新能源、新材料、生物医药等新兴战略产业。南部军山休闲娱乐区：利用良好的自然环境，打造体验式休闲旅游区、汽车场地赛区、观光旅游区、高端生态居住区，引进旅游地产项目，形成对应不同社会阶层、不同职业人群、不同年龄消费群体的休闲度假场所军山休闲娱乐区现在还是荒地，将逐步引入大型企业，估计规划成型要10-15年左右，制造业的进驻速度要快些。——沌口开发区管委会规划科刘主任21“北贸区”主要通过土地性质转换来引进第三产业，但涉及到拆迁成本高、周期长，项目推售期间，可发展空间不大，仍然以“中造区”为主；而“南娱区”，成型要10-15年左右，项目可利用利好较少。未来沌口CBD区域未来——沌口开发区项目推售期仍以制造业为主，可享受大型制造业、服务业带来的人口红利晨鸣纸业雷诺汽车企业名称规模人口数量建设年限东风雷诺8000亩约1000人预计2015年东风渝安车辆厂扩建10万辆产能约200人2011年东风本田二厂扩建24万辆产能约500人2012年下半年启用神龙汽车三厂30万辆产能约600人2013年启用华中智谷32万方约12000人2012年6月开盘，2013年入驻东风日产三产不详友达光电不详晨鸣纸业扩建不详金融后台不详合计约14300人22区域未来——沌口开发区地铁3号线的开通建设将拉近沌口与汉口、汉阳的距离，项目推售期间地块价值将得到大幅提升六号线三号线一期六号线四环线连接区域汉阳-汉口汉阳-汉口——走向沌阳大道站-后湖市民中心站三角湖-东西湖假日广场——开工日期